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| 內容簡介： |
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本书将从三个层面论述“运营管理”，按照商业地产项目筹备期、开业期、经营期的顺序来编写：第一部分—筹备篇，重点阐述开业前筹备到商家进场的阶段，如何通过商业定位、房产条件控制、招商实施与管控、商业运营前置，将一个地产项目变成商业项目；第二部分—开业篇，重点阐述从商家进场到开业后一个月的阶段，通过营运组织、营销企划、开业保障、复盘评审，让一个项目万事俱备、盛装亮相、火爆开业；第三部分—经营篇，重点阐述开业后制定经营目标与策略，进行营运过程管理，重视商业环境与服务以及安全运营保障，实现商业地产项目的资产保值增值，提升商业价值。当然，对于一个庞大的商业地产项目来说，风险控制尤为重要，这在本书最后一章做了集中阐述。
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| 關於作者： |
王健林
大连万达集团股份有限公司董事长
《商业地产运营管理》|编委会
第一章章节主编：王志彬撰稿人：黄驾宙 马海欢 唐剑锋
第二章章节主编：王志彬撰稿人：刘晓峰
第三章章节主编：王志彬撰稿人：黄驾宙 马海欢 屈良金 杜玉华
第四章章节主编：王志彬撰稿人：刘晓峰 崔福贵 胡建
第五章章节主编：沈嘉颖 王志彬撰稿人：黄驾宙 章培玉 方艺雄
第六章章节主编：沈嘉颖撰稿人：李阜长 吴广峰
第七章章节主编：黄东生撰稿人：陈 策 杨志强
第八章章节主编：王志彬 黄东生撰稿人：黄驾宙 崔福贵 马海欢主 编：王健林副主编：曲德君编委会:
第九章章节主编：沈嘉颖撰稿人：陈德力 刘 政 李新霞
第十章章节主编：沈嘉颖撰稿人：陈德力 刘 政 李新霞
第十一章章节主编：沈嘉颖撰稿人：陈德力 刘 政 章培玉
第十二章章节主编：黄东生撰稿人：崔福贵 杨志强
第十三章章节主编：王宇男撰稿人：马 军 胡 丰 郝树亮 王大为
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| 目錄：
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引 言 001
筹 备
篇 007
第一节 市场调研
008
第二节 项目定位 015
第三节 业态规划
021
第一章／商业定位
第二章／房产条件保障
027
第一节 公共物业条件保障 029
第二节 商家技术条件的对接与落实 050
第三章／招商实施与管控 061
第一节 制定租赁决策文件 062
第二节 品牌落位
065
第三节 招商组织与实施 068
第四节 招商推广
076
第五节 信息化管控
091
第四章／商业筹备计划管控
099 9
第一节 综合体项目计划
101
第二节 筹备计划管控
111
第三节 装修管控计划
117
开 业
篇
第五章／营运组织 125
第一节 商家装修管控
126
第二节 营业准备
133
第六章／营销企划 139
第一节 商业氛围营造
140
第二节 市场营销推广策划 146
第三节 市场推广活动实施与管控 153
第七章／开业保障 157
第一节 安全保障
158
第二节 工程保障
163
第三节 环境和交通保障
172
第八章／项目复盘评审
179
第一节 招商评审
180
第二节 项目复盘
185
经 营
篇 193 3
第九章／经营目标与策略
第一节 经营目标
194
第二节 经营策略
203
第十章／营运过程管理
207
第一节 经营分析 208
第二节 经营预警与辅导
219
第三节 招商调整 226
第四节 市场推广 255
第十一章／商业环境与服务
279
第一节 公共环境 280
第二节 经营环境 284
4
第三节 经营秩序 291
第四节 服务体系 294
第十二章／安全运营保障
303
第一节 消防安全管理
304
第二节 设备运行保障
316
第三节 智能化运行
327
第四节 绿色建筑运营
331
第十三章／风险控制
335
第一节 法律风险控制
337
第二节 财产保险 350
后 记 357
全国已开业万达广场项目略览 359
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| 內容試閱：
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一、商业定位
市场调研是商业管理公司在前期招商中的一项重要工作，它可以由商业管理公司独立完成，也可以与项目开发公司共同完成。市调报告既对项目的可行性和整体定位有参考意义，也对商业管理的招商规划有不可替代的作用。
前期招商调研的目的，是为了明确商业定位，实现招商规划而确定招商政策、租金水平、品牌目标和招商策略。它隐藏的背后意义，是对商业项目未来的客流以及消费潜力的评估。
市场调研为商业定位提供最基本的依据，调研的结果将直接影响项目定位是否精准。因此，市调报告要尽可能做到真实、准确、科学。商业项目前期市场调研内容包括：城市概况、城市商业环境、城市消费环境、区域环境等。
（1）城市体量：对商业项目的规模具有直接影响。城市总人口数量、人均消费性支出、城市现有商业体量等基础数据，决定了商业项目的投资规模。
（2）城市发展规划：商业定位必须依托于城市规划的大背景，并随着城市规划的发展变化而做出调整、与时俱进。尤其在二三线城市，一些大型规划，如市政府的迁移、新城区的建立、城市道路规划、交通规划、土地使用规划、人口未来规划、重点发展区域及未来的城市环境等，会对商业结构产生重大影响。
（3）交通：对商业项目的发展有着重要的制约和推动作用。商业项目需要有一定的辐射范围，随着辐射版图的不断扩展，对通达率的要求越来越高。因此，项目辐射区域的交通便捷程度成为评估该区域商业价值的标准之一。
（4）城市经济总量：根据对城市GDP、商品零售总额、人均可支配收入等指标的分析，可以判断城市或区域商业的发达程度，衡量当地的消费能力，并预估未来增幅情况。
（5）产业结构：是决定当地消费活跃度的因素之一，尤其是第三产业在产业结构中所占比重，是当地商业环境繁荣程度的重要标志。
对城市概况的调研，主要采用二手资料文案调研的方法，一般通过城市政府官方网站和国家统计局公布的数据来完成。城市概况主要数据采集，见表1-1。
二、城市商业环境
城市商业环境分为商业宏观环境和商业产业环境。宏观环境为项目定位提供基础依据，因此商业项目需要放眼宏观环境，把握经济动向；而商业产业环境则对商业定位具有更直接与具体的影响。
对城市商业环境调研的重点包括：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。
（1）商业结构：城市商业一般由百货、购物中心、专业市场、批发市场、餐饮娱乐场所等不同商业形态所组成。采集商业结构数据能进一步了解这个城市的商业环境和商业氛围，为商业资源分析提供依据。
（2）主要商圈及重点项目：每座城市几乎都有各自的商圈。通过对商圈的分析，可以预判项目定位，锁定项目客群和招商品类。
在对商圈进行调研时，要了解该城市对商业项目的规划，更要着重分析商业地产项目与当地各个商圈的关系。商圈内的重点项目集中反映了商圈商业环境状况。要得出商圈情况分析报告，就要对重点项目进行考察和调研，包括项目的地理位置、建筑面积、商业面积、交通状况、市场定位、开业时间、楼层分布、业态布局占比、具体品牌、租金水平、租赁年限等。
（3）商业资源：主要指品牌资源。调查从城市的品牌数量、经营规模、各业态和各品类的重点品牌，以及品牌目前的发展状态等方面进行展开。通过此项调研分析，了解该城市内品牌的直营、代理数量、经营渠道，以此判断城市商业资源是否丰富，用于指导后期的业态规划和品类组合。
三、城市消费环境
城市消费环境包括当地的消费特征、消费结构和消费习惯。通过调研消费环境，可以判断该城市的购买力和消费人群分布，以及当地的消费购买习惯和对品牌的认知度等情况。
（1）消费特征：包括人口特征：年龄、职业、收入、消费能力等；消费者对现有商业的满意度、对未来商业形式的心理期望、对购物中心业态品类的具体建议。
（2）消费结构：可以从两个维度衡量，一是各项零售商品的消费占比结构，二是由不同年龄、消费能力组成的消费群体的结构；对消费结构的分析将有效指导项目的业态布局和品牌定位。
（3）消费习惯：消费者在日常消费中，会形成一定的偏好，如地点、频率等。消费习惯是人们长期维持的对于某类商品或某种品牌的一种消费需要，它形成于人们长期生活的积累。这种稳定性的消费习惯对购买行为有着重要的影响。
对消费环境的调研，可以采用定点拦截和入户访谈的方法，并根据不同的城市、区域，设定差异化的调查问卷。
（5）家庭成员状况属于哪种情况？【两口、三口、三代同堂】
（6）个人平均月收入
（7）家庭平均月收入
（8）过去一年中，平均每月会外出逛街购物或休闲娱乐的次数
【特指外出逛商场、商业街、超市采购、看电影、KTV、外出就餐等行为】
（9）家庭平均每月购物餐饮娱乐休闲的消费总支出
【这里的消费主要指的是日用品、外出餐饮、看电影、游乐场等休闲娱乐、以及衣服、化妆品、孩子用品、教育等经常性花费】
2. 商场购物消费习惯及需求研究
（1）在本地，最喜欢逛的购物场所是哪个？
（2）在市内，每个月大约逛几次商场商业街？
（3）一般会选择在哪个时间段去商场商业街？
（4）逛街购物习惯选择什么类型的交通工具？
（5）路途中花费多长时间？
（6）家庭平均每月不同类别消费金额分别是多少？
（7）各类别购买最多的品牌分别是哪些？
（8）各类别消费时选择最多的商场场所分别是哪些？
（9）家庭每月在以上各类消费品的总花费为多少元？
3. 餐饮消费习惯及需求研究
（1）在外就餐通常属于哪些情况？【家庭聚餐、朋友聚餐、商务活动、恋人、一个人】
（2）在该情况下外出就餐，人均支出大约是多少元？
（3）平均每月去几次呢？
（4）最喜欢的中式餐饮是哪种口味？
（5）最喜欢的非中式餐饮是哪种口味？
（6）从餐饮类别上讲，最喜欢的正餐是哪个？
（7）喜欢的快餐小吃是哪个？
（8）最经常去的××地区的餐厅或酒店是哪个？
（9）为什么会选××就餐？
4. 休闲娱乐消费习惯及需求研究
（1）最近一年内，您经常光顾什么样的休闲娱乐场所?
（2）休闲娱乐通常属于哪些情况？【家庭聚会、朋友聚会、商务活动、恋人、一个人】
（3）平均每个月在每类休闲娱乐场所，消费频次大约是几次？
（4）平均每次休闲娱乐，人均消费多少元？
5. 孩子培养及教育需求研究
（1）一年内花在孩子身上的钱总共有多少？包括吃、穿、用、玩的花费。
（2）每一项的花费大概是多少？
（3）每一项最常消费的品牌是哪两个？
6. 区域认知情况与项目测试
（1）这一区域当前的购物消费环境怎么样？
（2）如果在这里建一个商场，规模与××商场相似，集“吃喝玩乐购（包括电影院）”【访员强调业态齐全性】为一体的商业综合体，选择来这里消费的可能性有多大？
（3）可能来这里消费的原因主要是什么？
（4）不太可能来这里消费的原因主要是什么？
（5）商业体中引进哪些业态，最有可能吸引你来消费？【主力店类、非主力店类】
（6）希望这个商业体的消费档次是什么样的？【高、中、低档】
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