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| 內容簡介： |
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《城市住宅区业主自治运行实效研究：基于个体决策的视角》试图在集体行动理论框架内探索我国业主自治实践与制度预期相背离的现象，以及这种背离现象背后的机制。正是在这种思路下，本书在研究业主自主运行的具体问题时将以对个体行为决策的研究为主，而在进行跨学科的理论性探索时也将更依赖经验性的证据。
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| 關於作者： |
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高晋康，西南财经大学法学院教授，博士生导师，院长，金融法研究所所长，四川省学术和技术带头人，教育部法学指导委员会委员，中国法学会商法学研究会常务理事等。本课题负责人多次参加立法工作，曾主持国家社科基金项目和司法部、教育部等省部级课题10余项，在《金融研究》、《经济学家》、《财贸经济》、《中国法学》，《法学家》，《现代法学》，《比较法研究》等刊物发表论文70余篇，曾获司法部、四川省等奖励10余项。男，绵阳三台人，西南财经大学法学院法学博士，中国经济法治研究中心助理研究员，先后于成都理工大学、西南财经大学取得管理学士、法律硕士、法学博士。致力于在经济学框架内考察法律制度的实践理性，以增加对实践背离制度的理解，特别强调经济学研究范式和表达方式与法学研究结合，力求针对性、启发性与科学性相融合。平生热衷于思索，治学之余埋头玄思，心造世界。做事本下良心，做人崇尚高雅，不太喜欢争论，特别不喜欢为争鸣而争鸣，自我收敛，内心沉静，便是归宿。
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| 目錄：
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摘要
Abstract
0 导论
0.1 问题提出
0.2 文献综述
O.2.1 国内研究
0.2.2 国外研究
O.2.3 内外评述：对研究范式的反思
0.3 研究视角
O.3.1 研究的视角
0.3.2 分析单元
0.3.3 问题的具体界定
0.4 研究方法
0.5 结构框架
O.5.1 结构安排
0.5.2 技术图
O.6 概念使用
O.6.1 集体行动
0.6.2 业主自治
1 城市住宅区业主自治理论基础
1.1 引言
1.2 分析对象本质
1.2.1 新时期的治理方略——权力的隐蔽与柔性治理
1.2.2 我国业主自治演进的实证分析——经验考察抑或历史检验
1.3 分析工具选择
1.3.1 基本假设
1.3.2 基础理论
1.3.3 历史脉络
1.4 小结
2 城市住宅区业主自治运行的实效
2.1 引言
2.2 业主自治运行的实证调查
2.2.1 实证调查的内容
2.2.2 实证调查的实施
2.3 业主权利实现现状
2.3.1 现行制度的实证分析
2.3.2 分析结论的推进与拓展
2.4 业主大会与业主委员运行现状
2.4.1 实证调查结果描述性统计分析
2.4.2 分析结论的推进与拓展
2.5 小结
3 城市住宅区业主自治运行的机制：从房地产分利集团角度分析
3.1 引言
3.2 房地产分利集团垄断小区
3.3 房地产分利集团影响立法
3.3.1 分利集团游说立法
3.3.2 实证分析：对《物业管理条例》解读
3.3.3 进一步分析：法律市场巩固立法
3.4 房地产分利集团消弱司法
3.5 小结
4 城市住宅区业主自治运行的机制：从个体参与角度分析
4.1 引言
4.2 业主为什么不参与？——贪婪激励对参与的消减
4.3 部分参与是否可行？——门槛对参与的抑制
4.4 小结
5 城市住宅区业主自治运行的机制：从自治组织角度分析
5.1 引言
5.2 基本规则解析：多数决vs效率
5.3 进一步拓展：包容性vS深思性
5.4 小结
6 城市住宅区业主自治运行的机制：从执行组织角度分析
6.1 引言
6.2 基本规则解析：理想人VS理性人
6.2.1 运作机制
6.2.2 监管机制
6.3 进一步拓展：业委会异化
6.4 小结
7 城市住宅区业主自治的展望：自治框架搭建
7.1 引言
7.2 立法机关的制度选择：结构与运行
7.2.1 权利配置模式的优化——业主权利倾斜性配置
7.2.2 结构模式的优化——认可性守法模式
7.3 行政机关的制度选择：治理与辅助
7.3.1 内部权力资源的配置
7.3.2 外部互动网络的构建
7.4 自治组织的制度选择：系统与层次
7.4.1 运行模式优化——畏惧性守法模式
7.4.2 业委会规则：激励与约束
7.5 小结
8 结语：现实、构想与展望
8.1 本书研究发现
8.2 本书策略建议
8.3 未来研究方向
附件 1994 年以来有关业主自治的各地法规、规章以及规范性文件
参考文献
致谢
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| 內容試閱：
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90年代中期开始，地方各地应实务需要开始物业自治立法，催生并扩大了一个确实与传统单位社会有着很大不同的社会形态。然而，这是否就意味着一个期待已久的公民社会已然出现在我们面前了呢？实证研究表明，目前做出这一判断还为时过早，政府权力通过法制渠道全面向下（小区）渗透并借助服务于自治的名义扩展与蔓延，只是其展现地更为隐蔽与柔性。然而，这并非严重而急迫的问题，当今中国业主自治制度的困境在于：现实中拥有业主身份的公民，且被预期会参与居住区自治的业主却并未参与，即集体无行动；更为不幸的是，在有限的参与场景中还展现出令人担忧的象征性参与（通知、咨询、列席）局面。这些事实其实说明了一个我们一直在回避的问题：为什么在经验层面（业主）自治没有沿着法律规定的路径展开？
既有研究更多从内在视角、单极思维来分析此现象，把问题归结于文化意识、民众素质、制度缺陷，无法揭示真实世界中复杂冲突、个体认知与信息约束，以及规则系统对个体偏好和行为的塑造等，而要透彻回答“在怎样的情况下，理性的业主才会一起行动起来实现他们的共同利益”这一问题，就不得不从业主理性决策中去考察更为真实和更丰富的细节，以提高现实解释力。
城市住宅区业主自治运行实效研究
摘要
本文试图在集体行动理论框架内探索我国业主自治实践与制度预期相背离的现象，以及这种背离现象背后的机制。正是在这种思路下，本文在研究业主自主运行的具体问题时将以个体行为决策的研究为主，而在进行跨学科的理论性探索时也将更依赖经验性的证据。据此，本文除导论与结论外，分为七章：
引言部分，是本文的背景、铺垫和简介，主要阐述本文研究的问题，详细扫描现有文献，进而确定本文视角、方法、框架，同时详细界定相关概念，确定本文研讨范围。
第一章理论基础，从理论和实证两个方面揭示出自治仅是国家选择的治理术，确定业主自治所在时空和展开范围；并引入集体行动理论框架，作为考察制度现状背后所蕴含的微观理性与“是如何”问题的分析工具。
主体部分包括二、三、四、五、六、七章，其中中间四章是本文关键内容所在。第二章是实效分析，从实证层面揭示在现有规则、技术等既定条件下，立法所期望的业主会更容易、更积极参与自治并且能够得到更为满意的收益，并没有得到相应经验分析结果的支持，全景式呈现出本文所确定的问题。第三、四、五、六章是制度分析主体。首先，第三章揭示出房地产开发商和物业服务企业以及一部分国家机关建立利益上共同体（分利集团），它不仅具有很强的排外性、封闭性、垄断性、违法性，还可以游说立法与消弱司法，这种“单边垄断性”关系减弱业主对自治的期望及其行动可能。然后，第四章解析理性业主在现行制度框架下，面对自治的集体行动都会规避责任、“搭便车”和以机会主义方式行事。其中，还揭示出国家权力积极介入首次自治，是自上而下建构社区治理单元并部署权力；之后，为防止自治发展为独立于国家权力之外的“世外桃源”，国家权力抽身冷视自治。接着，第五章分析现行业主大会基本制度，揭示出意见（高度）一致性并不能推出集团行动，以及以此构造的高参与和高通过规则在现实运行中的缺陷和不能，并进一步深入到此种思路背后深藏的民主协商所涉及的包容性与深思性衡平问题。最后，第六章分析业委会基本制度，揭示现行制度不仅缺乏工作成本分担机制，还无法实现外部和内部监督，甚至造成个别业委会异化。在制度分析的基础上，本书在第七章构建自治框架，建议对业主权利进行倾斜性配置，以强化对房地产分利集团的权利约束与缩小，从而减少业主自治施行的阻力并提高业主对自治运行绩效的信心。同时，强调制裁措施的运用，以“针锋相对”为基本应对原则，以分级制裁为具体策略，避免违规行为造成合作（协议）的破裂，并帮助每个人抵挡在博弈过程中可能面临的诱惑；另外，通过业主小组、信息技术、政府帮扶等软硬方式来促使业主间的交流，提高自治绩效。
最后一章是结论部分，包括本文的发现、策略以及进一步研究方向。
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