《EB5手册：给投资者和开发商的指南》 - AliJahangiri[贾汉吉里] - 中国书籍出版社 - 香港大書城

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『簡體書』EB5手册：给投资者和开发商的指南

書城自編碼： 2582730
分類：簡體書→大陸圖書→法律→理論法學
作者： AliJahangiri[贾汉吉里]
國際書號(ISBN)： 9787506849326
出版社：中国书籍出版社
出版日期： 2015-06-01
版次： 1 印次： 1
頁數/字數： 198页
書度/開本： 16开釘裝：平装

售價：HK$ 55.5

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編輯推薦：

无论您是希冀获得美国绿卡的外国投资者，或者是想为您的最新项目收集资金的开发商，美国EB-5签证计划都将提供您独特的机会。在这个以难以了解著称的行业里，《EB-5手册》以简易的口吻分解出EB-5计划的基础──投资、经济成长以及绿卡。在《EB-5手册》当中，投资者和开发商将会学习到计划的核心，了解计划所能带来的利益，以及如何开始为他们的目标量身打造的EB-5之旅。
《EB5投资者杂志》的Ali Jahangiri集结了一个由行业各领域专业作者所组成的明星团队。这些作者──Jeff Campion, Linda He 何梅, David Hirson, Linda Lau 王令蒂, Dawn Lurie, Joseph McCarthy, Al Rattan, Reid Thomas, John Tishler, Kyle Walker和Kevin Wright，以及编辑团队──Elizabeth Peng 彭春云和Cletus Weber──均拥有与EB-5投资者和开发商合作的长期成功记录。《EB-5手册》是第一本由如此多样化的团队编写、以提升EB-5计划知识和透明性为目标的书籍。

內容簡介：

投资移民在近十年来俨然成了一个热门词汇，但究竟要如何申请EB-5移民签证？答案往往众说纷纭。投资者在申请过程中必须做哪些考虑？专业人士在其中的角色为何？移民本是人生的重大抉择，申请人难免在初期准备阶段时感到不安。通过掌握准确的知识以及专业资源，申请人才能卸下沈重的心理负担。
本书分为投资者指南和开发商指南两大部分，以EB-5移民签证申请流程的时间轴为基准，串起申请人与开发商必须通过的每个步骤。《EB-5手册》不厌其烦地拆解晦涩的法律用语，致力用最简易的叙述帮助读者领会成功的秘诀。

關於作者：

Ali Jahangiri是网络入口EB5Investors.com和行业领航出版品《EB5投资者杂志》的首席执行官。EB5Investors.com 提供独特的在线平台，允许投资者直接与移民律师沟通，且允许开发商联系 EB-5区域中心和资金来源。《EB5投资者杂志》每年都会在美国主办两场最大的行业会议。Ali拥有洛约拉马利蒙特大学的法学博士学位，以及加利福尼亚大学尔湾分校的理学学士学位。他的职业生涯从公司证券法业务开始，之后将重心转移到数字出版上，开辟了多个数字互动门户。2009 年和 2010 年，时任州长阿诺·施瓦辛格先后任命他担任法律修订委员会和橙县博览会委员会成员。

前言
出版者
第一部分丨投资者指南… …………………………………………………… 1
简介………………………………………………………………………… 3
第 1 章我将会和谁打交道？… …………………………………………… 15
第 2 章我该从哪里起步？… ……………………………………………… 25
第 3 章这是一个好项目吗？… …………………………………………… 43
第 4 章我要如何申请签证？… …………………………………………… 69
第二部分丨开发商指南… …………………………………………………… 91
简介………………………………………………………………………… 93
第 5 章 EB-5适合我的项目吗？… ……………………………………… 101
第 6 章 EB-5项目的成功因素是什么？… ……………………………… 111
第 7 章如何在资本结构中使用EB-5？… ……………………………… 123
第 8 章我有哪些区域中心选择？… …………………………………… 135
第 9 章如何筹集EB-5资本？… ………………………………………… 153
第 10 章筹集资本后我有什么责任？…………………………………… 177
第 11 章 EB-5的前景… ………………………………………………… 187
出版者、作者和编辑的联系信息………………………………………… 198

內容試閱：

第一部分
投资者指南
简介
作者：Kevin Wright（凯文·赖特）
借助EB-5签证计划，您，一位外国投资者，将有机会通过投资美国的商业获得绿卡。即使您缺乏商业经验也没关系，因为该计划的要求相对简单。作为外国投资者，您必须满足以下条件：
·投资50万美元或100万美元
[1]，这取决于该商业项目位于美国何处
·
通过您的投资为美国工作者创造（或在非常有限的情况下保留）10个就业机会
对于众多EB-5投资者而言，参与该计划的主要目的是获得美国绿卡。成千上万几乎没有商业经验的人已经得以通过该计划来到美国，所以不要让该计划的要求阻止您。当然，在进行投资和创造就业机会的过程中确实需要一定的准备，但在美国以及海外会有一批专业的EB-5人士指导您完成该过程。由于EB-5计划是商业和移民的混合物，所以与了解所有EB-5计划各方面要求的团队进行合作非常重要，本手册将帮助您判断哪个团队适合您。
如果您正在阅读本手册，您可能已经听说过EB-5，但还有其他签证选项可以考虑——不过不是所有计划都提供绿卡——所以您可能会自问：“什么是绿卡？EB-5适合我吗？”本手册将帮助您回答这些问题，并将指导您完成EB-5签证的申请过程。
在美国的法律身份
移民身份。您将发现，不仅是EB-5，通过任何签证计划获得绿卡都是一个漫长但有意义的过程。拥有绿卡意味着您获得了美国的移民身份。有了移民身份，美国政府会将您视为美国的永久居民。成为永久居民（即成为绿卡持有
[1]国会已经考虑多年要修改移民和国籍法INA的各个部分，其中包括EB-5计划。国会更改INA时，可能还会考虑更改EB-5计划的最低投资额，从而增加最小投资额。
第1章
我将会和谁打交道？
作者：Jeff Campion 杰夫·坎培恩
第2章
我该从哪里起步？
作者：AL RATTAN（艾尔·罗登） KEVIN WRIGHT（凯文·赖特）
第3章
这是一个好项目吗？
作者：Al Rattan（艾尔·罗登） Kyle Walker（凯尔·沃克）
大项目与小项目。EB-5项目的整体大小不是确定移民或投资是否安全的最重要因素。评估项目移民安全性的最直接方法是审视就业缓冲区——通常，就业缓冲区越高，该项目在就业机会创造方面的安全性就越高。此外，投资者还必须考虑如何对创造就业机会进行预测。具体而言，您应与移民律师一起审查就业缓冲区有多大，并且审查这些就业机会数量的组成部分是什么。例如，与建设开销或一般运营创造的就业机会相比，基于租客入住率和游客支出创造的工作机会具有较大风险。您和移民律师可在经济学家影响报告（区域中心可为您提供）中查看就业缓冲区。您应与移民律师一起审查该文件，以确定该就业缓冲区是否足够满足您作为EB-5投资者的需求。
结果情形
Vs
63
最终，所有的EB-5项目都不尽相同，而一个EB-5项目的成功可以同时从移民和投资两个方面来衡量。当然，您的目标是获得绿卡并收回资金，但并非总能如此，这便是让移民律师和其他任何顾问帮您从投资和移民两个角度确定投资风险之所以至关重要的原因。如图C所示，EB-5项目可产生四种结果：
图C.EB-5项目的结果
第4章
我要如何申请签证？
作者：David Hirson（大卫·何申） Linda Lau（王令蒂）
表C.EB-5签证申请需要提交给美国移民局的文件
提交您的I-526
您应会收到一份收据，表示美国移民局已收到您的申请。该收据带有一个申请收据编号，使用该编号可以在移民局网站上跟踪申请状态，或者您也可件，而不是提供您计划做哪些事宜的文件。如果获得批准，该表会消除您签证上的条件。与其他步骤一样，您的移民律师会与您的区域中心协作，收集该表所需的文件。随同I-829申请一起，移民律师将向美国移民局提供下列文件，其中一些文件需要由您提供给移民律师。到这个阶段时，您需要负责提供的文件如下：
·
您的永久居民卡的副本（I-551表）
·
任何犯罪历史（从成为永久居民后算起）
·
表明您如何满足EB-5计划要求的支持文件
下表列出了一些您需要提供给移民局证明您如何满足EB-5要求的常见支持文件。
表D.提交给美国移民局的关于满足EB-5要求的常见支持文件表E.美国合法永久居民身份和美国公民身份比较
EB-5常见问题
我何时能够移居到美国？
您在上述“第二步骤”中提到的“领事馆移民签证程序”中通过您的领事馆签证面谈后，便可移居到美国。（如果您在美国申请进行“身份调整”，则美国移民局将转换您的身份，您无须离开美国。）此时，您将拥有有条件的永久居留身份，即在美国居住和工作的合法身份。
如果在等待I-526批准时我目前的签证到期，会发生什么事？
您需要同您的移民律师一起提前规划好您的整个移民策略，因为倘使在等待I-526批准时您目前的签证到期，您可能会面临非常复杂的状态。例如，如果您的临时签证身份到期后您仍继续留在美国，您可能被遣返并在三年或
第二部分
开发商指南
简介
作者：Ali Jahangiri（阿里·贾汉吉里）
EB-5签证计划的开始是为了替美国工作者创造就业机会，并资助美国经济发展。该计划成立于1990年，以对美国企业进行可创造就业机会的投资作为交换，为外国投资者提供绿卡，也为像您一样的开发商提供了巨大利益。EB-5投资提供的低成本资金替代方案（在资本结构中的位置通常类似夹层债务）已越来越受欢迎，特别是在最近的金融危机之后尤为如此。区域中心——稍后您将了解到关于这个术语的更多信息——已在全国各地流行，促进了EB-5项目的发展，且外国投资者的资本已经资助了许多备受瞩目的项目。该计划实现了三赢：开发商能够以较低的成本筹集资金，投资者可获得梦寐以求的美国绿卡，而美国民众则从创造的就业机会和GDP增长中获益。我们将详细讨论如何考虑EB-5资本是否适合您的项目，如果适合，您又如何让它为您的目标服务。不过，在进行这些讨论之前，您需要了解与该计划有关的一些基本信息。
EB-5签证是什么？
EB-5签证允许外国投资者有机会作为永久居民（绿卡持有人）来到美国，前提是要满足一定的要求：
·
进行“处于风险”的50万美元[1]或100万美元投资，取决于该商业项目位于美国何处
·
通过投资为美国工作者创造（或保留，在非常有限的情况下）10个就业机会
这个过程需要合格的专业人才网络进行协调，以确保投资者和开发商都
[1]国会已考虑多年要修改移民和国籍法（INA）的各个部分，其中便包括EB-5计划。所以，假使国会一旦更改INA，可能还会考虑更改EB-5计划的最低投资额，从而增加投资额。
第5章
EB-5适合我的项目吗？
作者：Dawn Lurie（道恩·劳瑞） John Tishler（约翰·狄希勒）
第1到4章深入探讨了EB-5签证计划和投资者要求的细节。这些章节从投资者的角度重点关注EB-5。
在第5到11章中，我们转为从美国开发商的角度看待EB-5，触及EB-5项目资本的所有重要方面，包括EB-5是否适合您的拟议项目（第5章）、创建成功的EB-5项目需要什么元素（第6章）、如何以最佳方式使用资本结构中的EB-5资金（第7章）、在创建区域中心或和区域中心“联盟”时您有哪些选择（第8章）、如何筹集EB-5资本（第9章）、筹集资本并最终将资本返还给投资者之后您如何遵守所有适用法律（第10章）以及EB-5计划的前景（第11章）。
您必须先了解EB-5资本在现实世界中的运作方式，方能确定EB-5是否适合您的项目。本章介绍了筹集EB-5资本与从其他来源获得资本的区别，并关注于尝试判定EB-5资金是否适合您的项目时需要考虑的重点因素。
EB-5资本与传统融资
使用EB-5资本为您的项目提供资金有其利与弊——EB-5资本并不适用于所有项目。要判定您的项目是否适合EB-5资本，您需要考虑下列可能会影响您决定的数个因素。
考虑因素·追索权
·
资金成本·时间安排和规划
·
资金的可用性·前期交易成本
·
融资条款·管理转移
·
杠杆率·证券法责任
本章将利用一个假想的开发商“皇冠开发”来探索其中的一些因素，帮助您消化这些信息。
皇冠开发在二级城市市场拥有三英亩土地。皇冠开发在经济低迷期间以150万美元购入这块土地，现今估价为500万美元。其团队已经在某知名品牌（或酒店行业常说的“标志”）下完成了拥有160间客房的有限服务酒店的准备工作。该酒店将拥有一个室外游泳池、2,000平方英尺的会议空间、商务中心、健身中心、礼品店以及可为每位客人供应免费热早餐的用餐区。每间客房的建筑成本为20万美元，总额为3,200万美元。皇冠开发彻底买断了这块土地，并在无追索权的基础上，以第一留置权从银行贷款筹到建造成本的50％（或1,600万美元）。银行坚持认为皇冠开发应将其股本中的至少400万美元投入到建设中。皇冠投资可从几个潜在资源获得其余的1,200万美元资金，包括对股权感兴趣的私人投资者、基于股权的房地产基金或许多次级或夹层贷款人。该酒店预计需要18个月才能完工。
皇冠开发是否应该利用EB-5资金来获得它所需要的1,200万美元资金呢？
资金成本。EB-5资本通常用于资本结构中必须由夹层资本、传统股权或优先股权提供资金的部分。要满足资本结构中的这些部分，对开发商而言，相较于其他传统夹层来源（通常每年成本约为9%至20％，且百分点和或项目参股通常会上升），EB-5资本的成本明显更低。在如今的EB-5市场中，若要使用EB-5资本进行5年以上的预期投资，开发商每年预计将支付5％至8％的固定利率，包括所有的前期成本摊销。有信誉的开发商可能会投入占总建设成本50%到60%的资金，而在此类情况下，如果将EB-5资本作为高品质项目的首要贷款，则该贷款（通常为附属资本）的成本可能只略高于现行银行利率（购买交换物后固定利率）。
在5年以上的投资期限内，只要皇冠开发可支持其EB-5投资者创造必要的就业机会（每位EB-5投资者至少创造10个就业机会），1,200万美元资金所节省的成本相当具有吸引力。对于新酒店建设而言，当EB-5资本不到建设预算的一半时，实现EB-5创造就业要求通常相当容易。
资金的可用性。从历史上看，EB-5的作用好似就是为无法通过传统来源筹集必要资金的项目筹集资金。但现今事实并非如此，因为推销薄弱的EB-5项目变得越来越困难。这是因为EB-5项目的市场已相当拥挤，尤其在中国，一些 EB-5项目的失败引起人们的关注，而投资者和他们的顾问也在考察项目方面变得日益精明成熟。尽管如此，投资者对EB-5项目的需求却空前高涨。投资者已做好准备，并且愿意投资于优质项目。
融资条款。EB-5投资往往是“低门槛”。也就是说，开发商通常不承诺维持财务比率、提供详细的报告——例如实际成本与预算之比或财务报表——或者未经投资者同意不采取任何行动。正如本手册后面所述，对于投资者需积极参与管理的要求，通常会通过为投资者提供有限合伙人的基本权利来满足，凭借这些权利，投资者除了可参与政策的拟定和对有限问题进行表决之外，一般拥有很少权力或无任何权力指引管理决策。
除了朋友和家人的股权之外（他们可能纯粹基于信任而不加考察便进行投资），就契约自由和投资者管理权利方面而言，EB-5是适合开发商的最有利投资。
与其他资本形式相比，通过利用EB-5融资，皇冠开发可从较少的契约和管理权利中受益。
杠杆率。EB-5投资通常遵循“贷款模式”或者采取具有债务特点的股权
结构形式。使用EB-5资本可提高股权投资者在项目中的杠杆率，因为股权投资者很少与EB-5投资者分享资本增值。较高的杠杆率意味着返还给开发商和股权合作伙伴的内部收益率更高。
较高的杠杆率通常意味着较多的风险，但是EB-5杠杆率的风险可以通过较低的资金成本和大多数EB-5投资约束较少的特点加以抵消。
通过安全提升EB-5基金的杠杆率，皇冠开发可提高自己的股权回报率和股权合作伙伴的内部收益率。
追索权。通常EB-5投资者只对项目拥有追索权。他们对开发商的其他资产很少有追索权，且几乎从来没有个人担保。基于EB-5的性质，投资者资本必定会“处于风险”，因此EB-5投资者不能得到资金回报率的保障。（虽然不常见，但针对区域中心项目，美国移民局的政策确实允许项目所有者针对回报EB-5投资者所拥有的新商业企业作担保，不过担保不能直接针对EB-5投资者。）
时间安排和规划。组织和筹集EB-5资金花费的时间相对较长，且通常需花费更长时间才能供项目使用。这主要是因为在满足签证要求之前，EB-5资金往往一直存放在监管账户中。通常时间期限为9个月到两年（有时甚至更长），这取决于项目的类型（直接投资或区域中心投资），以及在间接计划中区域中心赞助所采用的模式。
对于大多数开发商而言，使EB-5的时间表与项目的建设时间表相吻合，是需要克服的最大障碍。您须考虑的第一件事是寻找EB-5投资者认购您的项目所花费的时间。在那之后，投资者必须将流动资金转移到国外并向移民局提交相关文件（I-526表）以申请签证。融资和提交I-526申请可能会花费数个月的时间，且投资者在向移民局递交申请后，仍需等待多月才能获得批准。虽然移民局已采取措施缩短I-526的裁定时间，但在本手册出版时，裁定时间一直维持在12至18个月。有些项目待到移民局批准所有I-526申请后，才会从监管账户发放资金。因此从发布招股到资金到位，整个过程需花费12到24个月。
有些项目会在美国移民局批准特定数量的I-526申请后，甚至是一提交I-526申请后，便从监管账户中发放部分或全部资金。这被称作“早期发放”，您会在第9章中了解到有关此方面的更多内容。几乎在所有的实际情况中，开发商等待的时间都长于其他资本形式的等待时间，因此处理EB-5资本时，时间安排和规划是需要关注的重要问题。
有两种可选方案能够避免此类延迟，即在等待I-526获得批准期间进行过桥融资或自筹融资。移民局通常会允许EB-5资金“提出”其他项目资金，而这对于EB-5计划为项目提供资金的弹性有关键性影响。
皇冠开发并非马上需要EB-5资本，因为它拥有自己的基金和银行优先债务基金，使其能够在筹集EB-5资本和等待移民局批准申请的期间支付建设费用。在等待成功筹措资金并从监管账户中发放资金期间，除认股承诺和银行贷款外，皇冠开发还可以凭借自己的基金或商业EB-5过桥贷款来弥补建设费用。当然，过桥资本来源要比它正在使用的EB-5资本昂贵得多。
前期交易成本。前期成本是EB-5资本的一大缺点。其交易成本不仅高于许多其他资本形式，且为了抵消这些成本，许许多多交易费用都必须在收到资金前支付。
需要注意的是，大部分前期交易成本相对固定，几乎不受项目大小的影响。因此，与较大项目相比，前期交易成本对较小项目而言是更大的问题。您应当模拟实际交易成本的摊销，以确定EB-5资本的真实成本，以及比起通过传统融资来说您会节约的成本。
管理转移。EB-5是一个复杂的行业，通常需要较多的人力资本筹集EB-5资金并浏览分析该计划的细节。出于此原因，一些开发商会选择完全外包给业内人士（或筹款人），而其他开发商则选择接受挑战、聘请并监管一个优秀的团队。筹集资金时，管理层通常必须选择专业人士并与其签订合约，还要参与组织招股、起草招股材料，并前往投资者居住的国家和地区对项目进行营销推广。
此外，在投资寿命期间，管理层必须格外注意收集和发布投资者在移民过程中需要的信息，关注监管账户发放资金的要求，并与各类水平不一、英语程度可能有限的投资者进行沟通。
EB-5程序的管理相当密集，因此对于管理层力量雄厚的大型公司而言较为简单。无论在最初集资时，还是在投资寿命期间，都是如此。
所需的管理转移量将取决于筹款人与您和您的项目之间的关系。能够提供全方位服务的筹款人可以使EB-5对开发商而言变得更加容易，并能显著增加筹款成功的概率。有许多公司提供这种服务：有些公司拥有区域中心的所有权，另一些公司则与区域中心签订合同。无论采取哪种方式，它们达到的最终目的是相同的——运行整个过程，并为您的项目筹集EB-5资本。
皇冠开发应雇佣知识渊博的EB-5专业人士，让他们对EB-5所涉及的时间、工作和旅行投入提出建议，这样做的话，皇冠开发应能确保拥有必要的资源。理想情况下，受咨询的专业人士会告知其将实际涉及的工作量、他们和其他人将做的工作，以及皇冠开发不能或不愿自己完成某项事务时进行外包的真实成本。仅凭价格选择专业人士时，皇冠开发应予以小心考虑。虽然许多技能娴熟的EB-5专业人士会报固定的低价或“不超过…”的价格，但他们的工作范围是有限的。获得专业人士对有限工作范围的报价会使服务存在重大差距，从而危害筹资的成功、耗尽开发商的人力资源并危及投资者的签证。报实际价格的专业人士通常会体现最佳的整体价值。
证券法责任。筹集EB-5资本涉及联合证券发行。美国和其他地方的证券法要求开发商承担重大的行政和诉讼责任。
参与存在缺陷的证券发行的人员可能会对投资者承担个人责任。证券法的该方面规定很有可能会抵消上述无追索权的优势。违反证券法也是一种犯罪，为证券欺诈行为而坐牢的人大有人在。
令人欣慰的是，要减轻潜在的证券法责任并不困难。数十年来，很多公司一直在面向国外投资者的财团项目融资招股中筹集资金，而绝大部分招股都未导致民事或刑事法律责任。关键是利用这数十年来形成的习惯规范，确保招股对您和您项目的安全。这些习惯规范包括健全的披露，利用在各类资本市场交易中经验丰富且名声显赫的律师事务所，并站在遵纪守规而非寻求法律空子的立场上着手筹款。这些习惯规范是国际私募发行中的常见做法，因此EB-5招股没有理由不采取同样的做法。
结论
EB-5资本具有独特的特性，使其在某些情况下极富吸引力，在其他情况下却没有吸引力。事先规划是在资本结构中评估和优化EB-5的关键。若想知道 EB-5是否适合您的项目，最好的方法是咨询在项目融资各方面都有丰富经验的 EB-5专业人士。
假设创造就业机会的要求得到满足，EB-5融资对皇冠开发项目而言似乎再适合不过。有利因素似乎大于不利因素——大多数不利因素均能通过专业规划予以减少。考虑到就业机会创造和市场接受程度等方面的重要因素，具有其他特点的项目较难成功，与皇冠开发项目相比显得不太适合EB-5。
第6章
EB-5项目的成功因素是什么？
作者：Joe McCarthy（乔·麦卡锡）
Kyle Walker（凯尔·沃克）
作为开发商，您参与EB-5签证计划时不仅需要权衡使用EB-5资本填补资本结构的利弊。为了能够吸引EB-5投资者参与您的项目，您还需要向投资者展示您的项目将会如何在EB-5计划的标准下获得成功——即项目将如何创造就业机会。毕竟，投资者不会认购不能帮助他们实现移民目标的项目，因为绿卡是投资者参与EB-5的主要原因。您越能证明项目可满足EB-5要求，筹集EB-5资本的机会就越好。
多数投资者通过EB-5区域中心进行投资，而项目的成功就代表着区域中心的成功。目前，获得美国移民局（USCIS）委任的区域中心大约有500个。这个数字还在迅速增长，但多数区域中心并不活跃。移民局对EB-5相关法律、区域经济学、证券法、房地产开发以及房地产金融的认识不断提高，EB-5区域中心获得移民局委任的申请流程也不断在实质上变得更加合理，程序也更加简化。但是，EB-5区域中心在接受移民局委任后仍会遭遇阻止其成功的障碍，以此类推，推动并开发成功的EB-5项目也会遭遇一些障碍。
成功的定义
根据EB-5标准，创建成功项目的因素是什么？当EB-5投资者说“我想通过成功的EB-5区域中心进行投资”时又意味着什么？您可能会从投资者那里得到各种各样的答案，但他们最有可能在意的是可确定区域中心成功记录的三个因素，这些因素主要与成功通过美国移民局的各个签证申请里程碑有关：
1. I-526 裁决成功
2. I-829 裁决成功
3. 返还投资者资金
根据EB-5标准，能够分享其满足这三个因素的区域中心应被视为成功的区域中心。成功的区域中心不仅能够帮助其投资者满足EB-5签证要求，还会与它们认为在EB-5流程结束时返还投资者资金的概率高的项目合作。真正成功的区域中心将能够展示其完成投资者目标的可靠跟踪记录，投资者也喜欢始终与成功的EB-5项目合作的区域中心。屡创佳绩的记录——尤其 I-526 和 I-829 获批记录——会让投资者感觉一切被掌握在可靠的人手中，并且会让投资者知道他们将与精通EB-5领域运营业务的区域中心合作。
虽然长期跟踪记录能够提升投资者的信心，但即使区域中心已做到尽善尽美，仍可能会在向投资者展示自己业绩的过程中遇到困难。由区域中心赞助的EB-5财团募股方式相对较新，向投资者返还资金又大约需等待五到七年的时间，因此实际上，只有少数存在时间够长的区域中心曾有向投资者返还资金的经验——目前多数区域中心仍然在该五到七年的返还期内运营，根本还没有可以与投资者分享的成功数据。不过，随着项目不断成长并获得良好发展势头，越来越多的区域中心将能够分享向投资者返还资金的成功经验。与此同时，您应着眼于流程中每个关键阶段的成功。区域中心成功的关键在于开发成功的EB-5项目，而成功的EB-5项目始于专家和专业人士组成的学识丰富的团队。
成功秘诀：您的团队
无论您是选择运营一个将支持多个EB-5项目的区域中心，还是仅仅期望将 EB-5用于单一项目，组建由各领域专家组成的团队是在EB-5中取得项目成功的最佳方式。当团队与作为开发商的您开始合作时，他们应在所从事的工作方面拥有丰富的经验。开发商应具备长期的项目成功跟踪记录。除此之外，您还需要正确的EB-5服务提供商团队。每位开发商的情况均有所不同，因此您需要为您和您的项目确定正确的行动路线。如果您是刚刚涉足EB-5领域的开发商，您可以将EB-5流程部分或完全外包。雇佣团队和聘请第三方处理所有EB-5事宜一样简单，所以也可以“自己动手做”，这往往包括通过现有区域中心或与之“挂靠”来完成。组建EB-5团队时您会面临多种选择，这些选择均应通过特定的项目、经验和EB-5的适用程度来决定：有的开发商会自己管理EB-5资本的筹集工作，有的开发商则使用EB-5区域中心管理整个EB-5流程，有些开发商会聘请顾问处理部分流程，而有些开发商则使用这些成员的不同组合。无论进行何种选择，您都应根据经验和成功记录、技能和个人的相容性来雇佣团队。
如果您决定通过启动自己的区域中心或与现有区域中心挂靠来进行，那么您需要雇佣服务提供商团队。由于EB-5法律比较复杂，并且需要有法律顾问的协助才能实现成功募股，所以您的团队应至少包括一位移民律师、一位证券公司律师、一位EB-5经济学家和一位经验丰富的EB-5商业计划撰写者。为完善您的服务供应商团队并促进实际资本筹集，您还要寻找一个与之挂靠的区域中心（或最终由您自己申请），并聘请国际团队（其中包括移民代理和顾问）推广您的项目。相反，如果您与具有EB-5经验的第三方签订合同，他们可能已具备可靠的人才网络。第8章将帮您确定哪个选项最适合您和您的项目。
项目：财务可行性和适销性
EB-5项目需要具备财务可行性及可销售性才能成功。多数经济上可行的项目均有机会具有好销路，但不是所有适合销售的项目都有机会具有财务可行性。近年来曾经有许多项目财务状况非常好，但却没有可以吸引投资者的成功故事。为一栋位于纽约布鲁克林的住宅公寓大楼提供资金，对于EB-5投资者来说可能是非常安全的投资，但如果没有以诱人或吸引人的方式进行推销，也未必能够吸引大众目光和EB-5资金。另一方面，曾经有很多具有视觉上吸引力和魅力、认购量却极少的项目。一旦EB-5投资者审视表面下的内在问题—─现在您应预设他们会这样做—─他们将发现这些项目几乎没有实质内容，并且不可能成功。结合财务可行性和适销性是在国外“出售”您的项目并筹集投资者资金的关键。
满足EB-5要求：创造就业机会
任何EB-5投资者考虑的两个主要优先事项都是家庭绿卡的安全性与50万美元或100万美元投资的安全性。首先，该项目必须能够创造必要数量的就业机会，以确保每位投资者均能获得绿卡,否则不能被视为成功项目。每个项目都有自己独特的关于创造就业机会的分析—─没有两个项目是完全一样的。经济学家可以使用多个经济方法计算项目创造的就业机会数量，如RIMSII、IMPLAN、REDYN或其他经济方法。影响整体就业机会计数的另一个因素是项目的位置。经济预测软件程序将项目特定地点的劳动力成本和收入水平考虑在内。例如，德克萨斯州达拉斯的一个项目产生的就业机会数量可能不同于马萨诸塞州波士顿相同项目产生的数量。
此外，移民局和投资者均希望看到项目创造一些额外的就业机会，以便在经济模型中的预计投入低于预期时作为“缓冲区”使用。此类缓冲区将有助于确保即使在投入下降的情况下，投入的剩余数量（无论是收入、支出或其他类别）仍足以满足项目中所有EB-5投资者的创造就业机会要求。在大型项目的情境里，缺少一个或两个就业机会看起来好像不严重，但即便只差一个就业机会，也会导致投资者无法获得绿卡。市场会要求您具备足够的就业机会缓冲区。
使EB-5时间表与您的项目时间表保持一致
假设您有一个财政可行且适合行销的项目，而您也具备能够使项目安全创造所需的就业机会数量的商业模式，正如我们在前面章节简要介绍的那样，获得成功前您将面临的最大挑战是使EB-5的融资时间表与实际项目时间表保持一致。关键是不要低估筹集资本以及从监管账户发放资金所需的时间；这通常取决于I-526的审批，或者其他情况下EB-5投资者移民签证的颁发。如果计算错误，您的项目可能会停止，或者可能会被迫寻找其他更昂贵的资本作为替代方案，同时您还需要等待EB-5资金拨款。从最初的条款说明书到资金实际用于项目投资，开发商通常需要等待8至18个月。该时间段会根据资本筹集规模、项目适销性以及监管账户的资金发放条款而有所变化。
提示
您自己进行尽职调查和准备条款说明书需费时1至2个月，准备投资者相关文件（例如私募备忘录）需要另外的1至2个月，另外还需要1至2个月积极进入国际市场（假设您已经有了一定的国际知名度以及曾负责推销您的项目的可靠代理团队）。在筹款后的几个月内，投资者需要在认购后花费2至3个月提交I-526申请。通常在监管账户发放资金之前，申请必须获得批准（除非已在早期发放），而这可能需要12至18个月。
项目不同，监管账户发放资金的日期和方式也可能不同。有些区域中心以最严格的方式使用监管账户，直到投资者获得I-526批准才会拨款。这种模式会直接对项目并间接对投资者构成相当多的风险，因为要将12个月或更长的处理时间纳入施工进度的考虑之中有其困难性，但尽管如此，一些区域中心仍坚持这样做。其他区域中心则在一定数量的I-526获得批准后就发放部分投资资金。这一切都取决于具体情况。有一些区域中心甚至不使用监管账户，而是将资金直接电汇给项目（或者为项目提供资金的有限合伙人）。对EB-5而言，保持该融资时间表与开发时间表一致，可能是最具挑战性的一个方面。这项任务并非不可能，但是，了解处理时间并使您的预期符合EB-5资金实际情况，将有助于您制定与资金可用性相一致的项目日程表。
返还投资者资金
对EB-5投资者而言，除了是否可以达到移民目的外，另一个非常重要的问题便是收回50万美元（或100万美元）投资的可能性有多大。所以，在不做保证或偿还的情形下，您需要制定非常明确的退出策略来吸引投资者，让投资者了解退出项目和收回资本的途径。假设建设时间为两年，大部分项目的退出时间预计在初期投资后五到七年。建设贷款普遍存在于几乎每个房地产项目之中，无论是否是EB-5项目，也通常会持续五年，这就是使用这种方式调整EB-5期限之所以容易的原因。
对于大多数房地产项目而言，退出方式将会是出售相关资产或对相关资产进行再次融资（参见第3章）。有些项目会出售额外的地块，而有些EB-5投资则属于传统的股权投资机会，在投资者可以退出之前将需要更长的持有时间。无论如何，该项目应该由房地产专业人士承销，以确保存在可行的退出方法，无论时间长短如何，均会返还投资者资本。强而有力的退出策略会对偿还投资者的方式和时间加以概述，也是投资者在选择项目时考虑的重要因素。
采取初期步骤
您现在已经了解如何开发成功的EB-5项目，接下来就要采取第一步。作为开发商，您需要选择是全部外包整个资本筹集过程，还是自己筹集一部分。如果您选择外包，只要选择经验丰富的团队，他们便会采用以下众多步骤为您服务。如果您选择与团队合作自己筹集资本，您需要注意一些重要的实际问题。
区域中心的委任挂靠
作为项目开发商，在自己的区域中心获得美国移民局委任，或者挂靠到现有区域中心后，您将要为筹集EB-5资金而努力。但是，美国移民局的委任或共享服务安排只是前几个步骤，我们将在第8章中向您介绍所有步骤。您面临的主要挑战将是如何设置项目才能吸引移民代理和潜在投资者。
营销项目
假设您已经成功构建完美的EB-5项目：您计划的工作机会超出了要求的数量，并且制定了明确的退出策略来偿还投资者的全部资金，而且您甚至设法调整了时间表，让您有理由相信自己能够在相应的施工时间阶段为项目筹资。现在，您要如何营销该项目？
如果您要向40多个国家和地区的投资者募股，那么相对于只向单一国家（像是中国）的投资者募股，营销项目的流程会复杂很多。此时文化差异会在EB-5中发挥作用，因为某些投资者会根据自己的背景和国籍看待不同类型的项目收益。有些投资者喜欢只创造间接就业机会的较大型项目；有些投资者喜欢肯定可以创造直接全职工作机会的项目，例如老年住宅项目；有些投资者则会将项目的地理位置放在首位，特别是房地产项目，而创造就业机会则是较后考虑的事情（只要能满足签证要求即可）。在公司的人员编制方面，雇佣曾在海外工作的员工组建多元化团队，可以让您更有机会构建将在各大洲广受欢迎的募股。许多区域中心都可能会犯的一个错误是在全球设置不必要的当地办事处──比如在上海、迪拜──这样只是带来一些不必要的重大开支。
位置。显而易见，项目的位置是项目财务成功的关键，而在向海外的潜在投资者营销时，它也同样重要。如果您的项目的位置是一个强大的卖点，将有助于您在海外营销。此外，了解文化因素和其他原因也非常重要，因为许多EB-5投资者（特别是来自中国的投资者）似乎强烈倾向于投资美国主要市场，例如纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯敦等。所以，如果您的项目不在这些主要市场，则务必要突出项目位置的其他基础优势，也就是较大的市场反而不具备的优势。
吸引力。威望销售的道理在EB-5中同样适用。许多高净值外国投资者习惯上流社会的生活，而他们在选择一个（并且是唯一一个）EB-5项目时，往往会选择让他们感到骄傲的项目。争取在设计团队的帮助下制作视频、宣传册、图片和其他具有吸引力的营销材料可以帮助您推广项目。建筑设计公司可能已被聘雇制作效果图，只要这些素材能够使项目完美呈现，您就应考虑在推广项目时加以使用。
资本结构中的EB-5。关于资本结构，很多成功的项目在第一位置、夹层位置或股权位置都有EB-5投资者，所以取得成功与在资本中的位置似乎没有必然联系。然而，许多投资者在看到开发商本身将股本（现金资产或土地权益）也投入到项目中时受到鼓舞。这会让开发商承担一定的金融风险；这不同于声誉风险，而投资者似乎也了解二者的差异。与需要购买的土地相比，已经拥有的土地似乎更容易出售，尽管两者均曾在EB-5市场获得成功。
EB-5的发展趋势和政策变化。同样重要的是，每当美国移民局的裁定政策发生变化，有利于项目销售的部分特点也会发生变化。您应掌握与EB-5发展趋势有关的最新信息，以便增加成功机会。
结论
成功的项目是成功筹集资本的关键。您的项目可以采取多种形式，投资者也可以采用多种形式认购您的项目──通过开发商拥有并运营的区域中心认购，或者通过项目挂靠的区域中心认购。无论使用哪种方法，投资者都在寻找由拥有良好成功记录的发起人所支持的募股。投资者眼中的成功是获得绿卡及收回资本。
想要建立成功的EB-5项目，您需要组建由合格专业人才组成的团队，了解如何组织您的募股，使其具有财务可行性和适销性，并确保您满足EB-5计划的所有要求，如此一来投资者将会抵达关键的签证里程碑。在《EB-5手册》的下章中，我们将向您介绍下一步骤——如何将EB-5 纳入您的募股资本结构中。
第7章
如何在资本结构中使用EB-5？
作者：Linda Lau（王令蒂） Jeff Campion（杰夫·坎培恩） John Tishler（约翰·狄希勒）
到目前为止，本手册中的大部分内容都侧重于帮助您了解EB-5计划（无论其是否适合您的项目）以及如何在EB-5计划中获得成功。本章将深入研究EB-5的实用性，重点讨论EB-5资本与一特定项目整体融资的哪个地方相契合。在您确定EB-5投资适合您的项目和目标后，接下来便要确定如何组织资本结构。
资本结构的定义
“资本结构”是指投资于某个项目的资本整体。总开发成本是包括纯债务、混合债务（包含权益部分）和纯股权的综合融资成本。在这三大板块中，每个类别又具有子级分类和优先级，包括各项资产的担保物权、担保物权的优先级以及支付优先级（通常称为“瀑布式分级”）。在项目融资中，最安全的资本是对最重要抵押品拥有第一优先受偿权和最高级留置权的资本，位于资本结构的底层。风险最大的资本则位于资本结构的顶部。通常，处于资本结构中较高层次的投资者将因承担较大风险而得到补偿。如果项目获得成功并偿付了底层的资本结构，则顶部资本结构的补偿通常会有较高的回报率。
资本结构与适销性
资本结构会影响项目的适销性。开发商将其资本部署并保持在资本结构最高层（即风险最大层）的意愿可能是项目认购时的一个最重要标准。请记住，项目中信息最灵通的投资者是该项目的开发商；通过将自己的资金投入到股份中，开发商会向投资者显示自己对商业计划的充分信任，进而吸引投资者进行风险投资。与其他投资者一样，EB-5投资者希望看到开发商的资本在项目中占有重要比例。
2008年，EB-5计划再次复兴。随后几年间，许多项目吸引到投资者提供100%的开发资金。然而这样的日子已一去不复返。如今，如果开发商不把自己的股权投入风险项目中，项目将会很难在中国找到市场。开发商如果未能将自己的资本置于承担较大风险的层次，投资者会认为开发商没有十足的信心确保项目获得成功。
如今，倘若EB-5资本位于第一留置权的位置，即资本结构的底部，中国的大多数移民代理会要求EB-5资本在项目投资比例中不超过70%。一般来说，如果开发商投入的是未开发的土地，则不会被视为资本投入，或仅被视为对土地硬成本的投资（与如今声称的土地公平市场价值对比）。相对于传统高级贷款人对第一留置权建设贷款的要求，该市场标准只允许略高一些的杠杆比。
资本结构的夹层位置
如果传统高级贷款人位于项目资本结构的底层位置，则EB-5资本将以股权或次级债务的形式存在。EB-5资本可能对所有或部分项目资产或赞助商权益拥有次级担保物权，否则EB-5资本将得不到担保。虽然EB-5资本从属于高级贷款人资本，但其通常优先于开发商权益。因此，它会占据资本结构的中间层。在项目融资中，位于资本结构中间的混合债务或纯债务部分通常被称为“夹层”融资。对于夹层融资，中国的移民代理往往会坚持开发商权益至少占10%-20%，具体数字取决于其他项目的质量。
提示
虽然有悖常理，但许多移民代理更喜欢夹层融资交易，而非第一留置权的交易，这可能是因为觉得高级贷款人会对项目作尽职调查和债权隐形验证。而实际情况并非如此，高级贷款人对项目的认证调查仅限于决定项目是否有能力支付其在瀑布式分级中的首选位置。
一般来说，中国移民代理（和投资者）会看好有政府支持的资本结构，比如税收抵免或高级债务贷款担保。（政府的支持越多，项目吸引力越大。）
资本结构和创造就业岗位
创造的就业岗位数量（投资者获得绿卡的关键）将从项目整体出发进行计算。这是一个需要理解的重要概念。EB-5投资在资本结构中所占的比例越大（个人投资者数量也因此越多），分配给每位EB-5投资者的创造就业岗位的总数越少。在EB-5行业，除每位投资者必须创造的10个就业岗位外，额外创造的就业岗位数量或百分比被称为“就业岗位缓冲区”。该缓冲区增加了所有投资者获得签证的可能性，以应对美国移民局在某些方面不同意创造就业岗位数量的计算方法，或项目方并未按计划创造预期的就业岗位的情形。
中国移民代理通常会要求就业岗位缓冲区需占经济报告提出之创造就业岗位数量的至少20%。换句话说，如果项目通过这些代理成功出售，以每位投资者创造10个就业岗位的比例计算，需要创造的就业岗位数量通常不得超过经济报告中预计的80%。较高的就业岗位缓冲区始终是增加项目可售性的有利因素。假如使用风险较高的经济学方法（或者计入美国移民局往往质疑的就业岗位创造方式，例如客人消费、租户入住或直接施工），作为受托销售项目的条件，中国移民代理甚至可能会要求更高比例的项目就业岗位缓冲区。
示例：如果目标就业区域（TEA）的项目总建设成本为850万美元，且根据经济报告，项目的商业计划声称将创造170个就业岗位，那么该项目理论上可以支持17位EB-5投资者（每人投资50万美元），如此一来就可以通过EB-5资本筹集到全部建设成本。如果850万美元全部来自EB-5投资者的资金，将不存在就业岗位缓冲区。移民局若是成功质疑了一个就业岗位，就至少会有一位投资者将无法获得签证。另一方面，如果项目通过EB-5资本仅筹集到300万美元，那么170个就业岗位将只分配给六位投资者，每位投资者将创造28个以上的就业岗位。由于获得签证的可能性较高，对于投资者来说这会是个更有吸引力的项目。
从结构上分析EB-5投资
Izummi案件是一个影响力很大的法规案例，可以说开创了EB-5投资要求的先河。Izummi案例当中声明，“投资”这一术语不包括移民投资者和新建商业企业之间的借款、债券、可转换债务、债务或其他任何形式的债务交易作为交换的资本投入。
贷款模式
那么，EB-5投资通常如何作为债务进行组织？答案是将公司分成“两个企业”——新建商业企业和创造就业岗位的企业。这样，一家企业便可以向另一家企业贷款，作为投资资本。新建商业企业向EB-5投资者出售股权，接着将这些资金贷给创造就业岗位的企业（即“项目”），后者反过来使用这些资本并创造就业岗位。这种结构让EB-5投资者进行真正意义上的股权投资，但投资本质是项目应收贷款中未分割的权益。这种结构只在区域中心发起的投资下适用。
创造就业岗位的企业获得的贷款可能有担保，也可能没有担保，并且可以具有所需的任何瀑布式分级特性，前提是获得开发商和投资者（或作为投资者代理人的中国营销代理）的同意。目前，这些贷款的利息介于5%~8%之间。
新建商业企业会收取这些利息，然后用作支付EB-5投资者的投资回报、新建商业企业的运营成本，以及区域中心或其他EB-5集资发起者的利润。向EB-5投资者承诺的回报率通常为0.5%~2%，其中1%最为常见。EB-5投资者通常将承诺的投资回报放在其所关注事项列表的第三位，排在前面的是获得绿卡和收回资本。通常贷款期限为五年。这五年可以让投资者有充足的时间获得有条件的签证，并随着有条件居住身份的解禁，最终获得永久绿卡。这还会使投资在整个签证过程中处于EB-5计划所要求的“风险状态”之中。有些交易允许在贷款到期日后延长有限的一或两年，有时会在每个延长期增加支付的利息。
还清贷款后，新建商业企业便没有继续存在的必要。因此，它开始清算，向投资者返还原始投资以及所承诺的投资回报未付金额。随后，新建商业企业中剩余的任何其他资金将分配给开发商的联营公司或者新建商业企业普通合伙人或管理人负责的区域中心。
股权模式
股权模式是与贷款模式不同的另外一种选择。虽然非常少见，但在有些大型财团项目中EB-5投资者会获得创造就业岗位的企业的真正股权。股权在资本结构中的风险等级最高。大多数情况下，真正股权既不会吸引投资者，也不会吸引开发商。投资者希望获得优于开发商的股权，而开发商通常也不希望与EB-5投资者共享其全部利益，且EB-5投资者通常并不看重EB-5投资带来的回报价值。
优先股模式。较常见的股权模式是优先股模式。优先股优先于开发商股权，享有有保证的投资回报率并可收回投资。收回投资的回报率范围在
0.5%~2%，最常见的是1%。优先股由项目（创造就业岗位的企业）直接发放给EB-5投资者，或者由创造就业岗位的企业发放给独立的新建商业企业，这种方式更类似于借贷模式。您应与经验丰富的公司法律师和证券律师详细讨论每种结构的优点和缺点。
项目采用优先股模式而不用借贷模式，其主要原因是来自于高级贷款人的要求。许多高级贷款人禁止次级债务，即使允许，条件也很苛刻。有些贷款人可能会进一步限制项目所属权益的处置权或赎回功能，这一点与贷款的到期日很类似。在此需要强调指出的是，EB-5裁定政策禁止EB-5投资者在两年的有条件居留期结束前拥有处置或赎回其在新建商业企业内的直接权益，即使该等处置和赎回的权利要在签证条件解禁后才能获得。但是，EB-5计划规则允许新建商业企业有权处置或赎回创造就业岗位的企业发放的权益，一旦处置、赎回的权利被成功行使，新建商业企业获得了其在创造就业岗位的企业中的全部投资，则新建商业企业通常需要进行清算，将资金返还给EB-5投资者。如果高级贷款人对处置或赎回权利的限制有利于新建商业企业，则优先股应具有鼓励创造就业岗位的企业偿还EB-5资本的性质，使EB-5投资者在预期的留置期结束时可以收回资金。
尽管本章所述的投资模式已逐渐被EB-5市场理解和接受，但每个项目各有不同，因此向经营丰富的公司法律师和证券律师寻求建议是至关重要的，以便：
·
理解不同资金方案的合法衍生设计；
·
有足够的技术、经验和预算用于修改标准资金方案，以满足全部EB-5计划的要求、市场现状、开发商和其他资本结构投资者的要求。
满足“处于风险”的EB-5要求
EB-5签证计划要求EB-5投资资金“处于风险”，该要求在Izummi案例和2013年5月30日的《美国公民及移民服务局政策备忘录》以下简称“2013年5月30日的《政策备忘录》”中进一步得到阐释。因此，开发商和区域中心运营商开始了解“风险状态”要求的细微之处，也因此需要按照有关法律要求来完成项目的组织结构。
首先，EB-5资本不能用于支付募集EB-5资本的费用。经纪人费、移民代理费、律师费、经济顾问咨询费、营销费用和其他集资成本必须从其他资金来源支付，或在项目运营后从项目收入中支付。除风险资本外，大部分EB-5发行还要求投资者支付约5万美元的管理费。因此在目标就业区域（TEA）的项目中投资额大致为55万美元，其中50万美元专用于创造就业岗位，余额用于抵销成本。管理费通常不会偿还给投资者，但在I-526阶段签证被否决的有限情况下除外。管理费通常“不可计算”，即几乎不要求项目管理方向投资者提供管理费如何使用的事后会计结算。
其次，EB-5投资者在两年有条件的居留期结束前的任何时间里，不得签署赎回协议。投资者在不了解以下内容的情况下须签署投资协议：
1. 他她获得永久居留权后，是否可以出售权益；
2. 他她拥有的这些权益的实际价格。
此外，投资者不具有传统意义上的处置权，即强制要求新建商业企业以事先确定的价格（例如原始投资金额）回购他她权益的权利。
再次，不以创造就业岗位为目的预留的储备金，不会被视为处于风险的资金。储备金可能用于意外开支，但是必须有足够的此类资金用于业务的日常运营。在Izummi案例中，预留资金用于回购投资者未来的合伙权益。美国移民局判定这种留用违反了“处于风险”的要求。
一些常见的EB-5募资特征并不违反当前美国移民局裁定政策的“风险状态”要求。如果投资纳入监管账户，并只有在I-526批准后才可以释放投资的资金，该资本被视为符合“处于风险”的法律要求。如果投资者收到的投资回报无担保且不是他他资本的一部分，则初始资本投资会被视为“处于风险”。因此，项目可分出一部分利润作为投资者回报，即采用上文总结的贷款、股权结构中的常用做法。
过桥资本
无论是否处于EB-5市场当中，过桥融资都是一个重要的项目融资工具。但是，过桥融资对EB-5资本来说尤为重要，因为从EB-5开始募资到有可用资金用于项目支出，期间要经历很长的时间跨度。
移民局对EB-5项目中的过桥资本历来十分警惕，且经常在要求证据的补件通知函（RPE）中询问“如果没有”该EB-5融资，项目是否就无法创造就业岗位。EB-5社区将该要求称为“因果关系”（but for）要求。美国移民局在2013年5月30日的《政策备忘录》中大幅度放宽了“因果关系”要求，指出如果在收到EB-5资本前，项目的启动依赖于过桥融资，且EB-5资本将在项目启动后取代过桥资本，则新建商业企业仍被认为创造了就业岗位。
提示
根据美国移民局2013年5月30日的《政策备忘录》中所述，EB-5投资者资金取代过桥融资的计划要在获得最初非EB-5融资之前就制定。即使在获得临时融资前未制定EB-5融资计划，只要该融资拟定为短期临时融资且将在后续过程中被取代，EB-5融资的注入将仍可被认为创造了新就业岗位。尽管过桥融资非常重要，但由于以下原因，它亦为EB-5交易带来挑战：
1. “因果关系”要求的法律不确定性（已经在美国移民局2013年5月30日的《政策备忘录》中大致得到解决，但许多投资者对此仍有顾虑）；
2. 传统过桥贷款人对EB-5的法律缺乏理解。
目前来看，针对EB-5资本尚在监管账户中且投资人等待签证批准的这段时间，许多银行和专业贷款人已开发出许多过桥资本产品。这些贷款人通常接受签证被拒的风险（导致被监管的资金不能到账），但是不接受EB-5集资失败或项目出现财务失误的风险。
另一个过桥资本的常见来源是开发商自己的股权。如果开发商用自己股权中的一部分权益进行融资，则开发商可以支付开发过程中的成本并用EB-5资本抵充部分股权。EB-5资本的机会成本通常比开发商自己的资金的机会成本便宜很多，且EB-5资本对开发商资金的抵偿使开发商可将自己的资金投入下一个项目。使用EB-5收益抵偿开发商股权的做法必须在招股材料中公开，如果抵偿后开发商的股权只剩下很少一部分，则会影响该项目在市场上的营销率。
结论
有效的资本结构要求谨慎的设计和开发商、区域中心、EB-5专业人士之间的密切配合，以及其他可靠的资本来源。有效的资本结构通常要求巧妙符合基本原则的设计，就如同空间优化的建筑设计必须符合物理原理一样。
总资本成本必须少于企业的预期利润，以便使项目具有合理的经济存在价值。每个开发阶段都必须有可用的资金。资本结构的每个层次必须与其他层次和谐共存，有必要时需提前制定协议（例如内部贷方协议）并说明资本结构中不同层次的潜在冲突。成功的EB-5项目需要仔细规划资本结构方案。资本结构工程无固定模式。提供帮助的专业人士的资质和经验将对EB-5集资的短期和长期成功产生直接影响。

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