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| 編輯推薦： |
全国优秀法律顾问郭天一律师把自己多年有关物业方面的法
律知识进行汇总和分类。可以说《天天说物业》这本书是小区业主
的“权利法案”，业主委员会的“法律百科全书”，物业服务企业
的“管理法宝（指南）”。
|
| 內容簡介： |
这是一本关于小区治理法治化的书。全书分为15个章节，共
计365个常见法律问题。本书通过知识问答的方式，全面分析了小
区业主、业委会、物业公司所遇到的方方面面的问题。是小区业主
维权、业主委员会规范运行、物业服务企业管理的小帮手。
住有所居，居不得安，小区物业纠纷频发，面对“权利失衡、
纠纷失管、服务失能”三大困境，本书梳理了“业主与开发商、业
主与物业公司、业主与业主之间”的三大矛盾，探索了“让业主的
诉求表达，让小区的日常事务，让纠纷解决方式多元”三大机制，
分析了“业主权利有效保护，物业管理规范有序，小区自治稳步运
转”三大目标的实现路径。
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| 關於作者： |
郭天一，律师、仲裁员，长期致力于基层社会治理体系和房产
物业法律问题研究，事迹曾被中央电视台、《人民日报》、《法治
日报》、《湖北日报》等媒体报道，2020年1月被司法部表彰为“全
国优秀法律顾问”
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| 目錄：
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目录
业主自治篇
一、业主权利义务
1业主身份如何界定？
2业主在物业管理活动中有哪些权利？
3业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？
4业主知情权有哪些？可请求公布、查阅哪些资料？
5业主是否有权要求物业服务企业公开服务项目和收费标准？
6业主是否有权要求查询物业服务企业的会计账簿？
7业主的知情权如何行使？
8业主的撤销权有哪些？如何行使？
9业主作为房屋专有权人有哪些权利？
10业主使用专有部分有哪些限制？
11承租户在物业管理活动中的权利是否等同于业主？
12承租户在物业管理活动中的权利和义务有哪些？
13业主对业主大会、业主委员会违法作出的决议，有哪些权利救济途径？
14业主能否以放弃对共有部分的权利为由，不履行相应的义务？
15业主、业主大会、业主代表大会、业主委员会之间是什么关系？
16怎样做一个模范业主？
二、业主大会筹备组
1业主大会的法律性质是什么？会议形式有哪些？
2什么情况下可以成立业主代表大会？
3分期开发的建设项目怎样成立业主大会？
4召开首次业主大会应具备哪些条件？
5申请召开首次业主大会的主体是业主还是建设单位？如何申请召开首次业主大会？应递
交哪些资料？
6什么时候可以成立首次业主大会筹备组？工作期限是多久？期满后还继续存在吗？
7首次业主大会筹备组经费有哪些来源？
8首次业主大会筹备组成员的组成有哪些？组长由谁来担任？
9首次业主大会筹备组成员怎样产生？是否也必须经过选举？
10筹备组的主要工作内容有哪些？
11建设单位应报送筹备首次业主大会会议所需的哪些文件资料？未按要求报送怎么处理？
12组织、指导、监督成立首次业主大会会议筹备组的单位有哪些？召开业主大会需要经过
居委会批准吗？
13召开首次业主大会会议的公告，要在什么时候告知业主？
14召开首次业主大会会议有哪些流程？
15首次业主大会召开后多久进行备案？向哪些部门，需要什么材料？
16《管理规约》应具备哪些内容？
17《业主大会议事规则》应具备哪些内容？
18《管理规约》和《业主大会议事规则》可以限制业主的哪些行为?
三、业主大会
1一个物业管理区域只能成立一个业主大会吗？
2小区是否必须成立业主大会？
3业主大会会议由谁负责召集？有哪些召集程序？
4业主大会能够决定哪些事项？
5定期业主大会和临时业主大会多久召开一次？
6临时业主大会的启动程序是怎样的？在哪些情况下应当召开临时业主大会？
7业主大会会议形式有哪些？能否以填写“征求意见表”的方式召开？
8业主大会对参与表决的业主比例有什么要求？
9业主在业主大会上的投票权如何确定？
10哪些事项需要经过业主大会参与表决业主的“双过半”和“双四分之三”以上表决权通
过？
11已签订房屋买卖合同，并交付使用房屋，但尚没办理过户手续的购房人，是否有资格参
加业主大会？
12业主在小区有多套房产，参加业主大会投票时，可以投多张票吗？建设单位未出售的多
套房产，怎么进行投票？
13多人合伙购买的房产，房产证上登记的共有人有数个，在参加业主大会时如何行使投票
表决权?
14有产权的车库（位）计不计入投票面积？
15未成年人业主可否参加业主大会？
16业主可以委托他人参加业主大会并投票吗？
17楼栋、单元可以推选代表参加业主大会吗？
18未参与投票表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票吗？
19业主大会决议对没有参加投票或投弃权票、反对票的业主有约束力吗？
20夫妻一方行使投票表决权后，另一方可否以未经其同意为由主张该投票行为无效？
21业主大会决议对房屋继受人、承租人是否具有约束力?
22业主大会选聘物业服务企业有怎样的规定？
23擅自使用业主大会或业主委员会的印章该怎样处理？
24业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规，该怎
么办？
25业主大会有无诉讼主体资格？可以当原告或被告吗？
26业主大会、业主委员会与居民委员会是什么样的关系？作出的决议必须告知居委会吗？
四、业主委员会
1为什么要成立业主委员会？
2怎样成立首届业主委员会？
3成立业主委员会主要有哪些障碍？
4业主委员会有哪些具体的职责？
5业主委员会会议一般讨论决定哪些事项？
6业主委员会应建立哪些工作制度？
7业主委员会需要保存哪些档案资料？
8业主委员会应怎样组织召开业主大会？
9在什么情况下，业主委员会应当及时组织召开临时业主
大会？
10业主委员会会议在什么情况下应当召开？由谁召集和主持？怎样作出决定？作出的决议
是否要公示？
11业主委员会不履行组织召开会议的职责怎么办？
12业主委员会召开会议前需要公告并听取业主和居民委员会的意见吗？
13业主委员会应当向业主公布哪些情况和资料？
14业主委员会一般应采取怎样的方式发布“公告”“通知”？
15业主委员会和业主大会的经费来源有哪些？经费应怎样使用？可以要求物业服务企业承
担吗？
16业主委员会委员人数一般是多少？任职期限是多久？
17业主委员会委员应具备哪些条件？
18业主委员会可以有候补委员吗？
19业主委员会委员可以领取报酬吗？
20业主委员会委员不得有哪些行为？
21长期拖欠物业服务费且拒不交纳的业主，可以成为业主委员会委员吗？
22承租人可以受托参加业主大会，那么，承租人、借用人等非业主能否入选业主委员会？
23物业服务企业负责人以业主身份被选为业主委员会委员，该怎么处理？
24业主要求罢免业主委员会委员或改选，应该怎么做？能否向人民法院起诉？
25业主委员会委员出现空缺怎么办？辞职超过一半怎么办？
26业主委员会委员不履职，业主委员会陷入僵局怎么办？
27哪些情况下应当终止业主委员会委员资格？
28业主委员会主任、副主任如何产生？是业主大会得票的人当选主任吗？
29业主委员会选举产生后怎样办理备案手续？怎么申请刻制公章？
30应怎样管理和使用业主委员会和业主大会的公章？
31业主委员会应当在期满前多久换届？不换届怎么办？
32业主委员会应该怎样换届？具体流程有哪些？
33业主委员会未能成功换届，原业主委员会期限已届满，该怎么办？
34业主委员会的档案资料、印章及业主大会的其他财物，应怎样办理交接和移交？拒不移
交该怎么办？
35业主委员会擅自与物业服务企业签订的物业服务合同有效吗？应该怎样选聘和解聘物业
服务企业？
36业主委员会换届后解除原业主委员会订立的物业服务合同，应当承担违约责任吗？
37业主委员会是否具备诉讼主体资格？可否作为原告或被告？
38业主委员会提起诉讼是否必须经过业主大会决议通过？
39业主委员会是否具有知情权之诉的原告主体资格?
物业服务篇
五、物业的承接与验收
1购房时经常听到的“五证”“两书”“一表”分别是指什么？
2《住宅质量保证书》有哪些具体内容？
3《住宅使用说明书》有哪些具体内容？
4房屋交付时应具备哪些条件？
5售后返租的房产，产权属于谁？这种销售方式是否合法？
6商品房土地使用年限四十年和七十年有怎样的区别？期满后怎么办？
7什么是容积率？容积率的上限是多少？可以随便调整吗？
8小区绿化标准在法律上有规定吗？绿化面积不达标，建设单位可否交纳绿化补偿费，进行
异地绿化了事?
9小区配套设施包括哪些？
10物业服务用房所有权归建设单位、物业服务企业，还是归业主所有？
11建设单位配置的物业服务用房面积如何确定？未按规定配置怎么办？
12相邻楼栋之间，间距多少才合理？
13高层住宅每栋楼应配备几部电梯？整栋只装一部电梯，合法吗？
14房屋交付后，业主发现建设单位出售的房屋采光存在严重缺陷，房间全是“小黑屋”，如
何维权？
15业主基于建设单位的广告宣传购买房屋，但交付房屋时，发现根本没有广告宣传中的配
套设施，建设单位称后来更改了规划并征得了规划部门的同意，业主可否追究建设单位的责
任？
16建设单位交付的房屋实际面积比约定面积小，业主应如何维权？
17交房时，业主不预交物业服务费，建设单位能否以此为由拒绝向业主交房？
18建设单位未按时办理房产证，业主能否就造成损失要求赔偿？
19商品房存在严重质量瑕疵影响居住，业主该怎么处理？可否要求退房并赔偿损失？
20楼盘开发方案调整，影响已经入住的业主，能否获得赔偿？
21建设单位将商用土地用于建设住宅，违规建房销售，业主是否可以请求双倍赔偿？
22商品房买卖合同解除后，业主的装修损失是否能得到补偿？
23房屋按揭贷款未获银行批准，建设单位是否应向业主返还首付款？
24在正常使用下，房屋建筑工程的保修期限是如何规定的？
25物业在使用过程中出现质量问题，其保修责任由谁来承担？
26如何划分业主与建设单位对物业的保修责任？
27建设单位擅自处分物业的共用部位、共用设施设备，业主该怎么办？
六、前期物业服务
1什么是前期物业服务？
2建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力吗？
3建设单位制定的临时管理规约是否属于“霸王条款”？
4临时管理规约一般具备哪些内容？
5物业服务企业在前期物业管理和服务期间应履行哪些工作
职责？
6建设单位应当如何选聘前期物业服务企业？
7未经房地产行政主管部门批准，建设单位未通过招投标方式与选聘的物业服务企业签订的
前期物业服务合同是否有效？
8建设单位委托自己的子公司担任前期物业服务企业合法吗？
9前期物业服务开始和结束的时间分别在什么时候？
10建设单位在前期物业管理活动中应当履行哪些义务？
11实施承接查验的物业，应当具备什么样的条件？
12物业服务企业应当如何开展交接查验工作？
13建设单位、前期物业服务企业如果不移交承接验收资料，应当如何处理？
14物业服务企业在承接查验时发现共用部位、共用设施设备存在质量问题应如何处理？
15前期物业服务企业在物业承接查验完成后，怎样办理备案手续？
16建设单位是否有权更换前期物业服务企业？
17前期物业服务合同到期，小区还没有成立
业主委员会怎么办？
18前期物业服务合同终止或前期物业服务企业遭解聘后，拒绝退出怎么办？
19建设单位在销售商品房时，作出的免一定年限物业服务费的承诺，对前期物业服务企业
有约束力吗？
20业主以前期物业服务合同约定的物业服务费标准超出政府指导价为由要求降低，应如何
处理？
21前期物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同后，又与业主分别签订了物业服务
合同，其效力如何？应以哪一份合同为准？
22前期物业服务企业拒绝退出，继续提供物业服务，业主能否拒交物业服务费？
23前期物业服务期间的纠纷类型一般都有哪些?
七、物业管理与服务
1什么是物业管理？物业管理的法律性质是怎样的？
2物业管理的模式有哪些？
3物业区域如何划分？
4物业管理和服务包括哪些方面？
5一个物业管理区域只能委托一个物业服务企业吗？
6物业管理纠纷有哪些类型和处理方式？
7物业管理和服务过程中的疑难杂症怎么协调？
8物业服务企业在物业管理活动中有哪些权利？
9物业服务企业在物业管理活动中有哪些义务？
10物业服务企业应当公示哪些信息？不按规定公示应当受到怎样的处罚？
11物业服务企业在物业服务活动中不得有哪些行为？违反了有哪些法律责任？
12物业服务企业需要取得资质后才能营业吗？物业服务有等级标准吗？
13房产行政主管部门应当如何对物业服务企业进行考评和
监督？
14选聘物业服务企业是否必须进行招投标？
15《物业服务合同》的主要内容有哪些？
16物业服务企业承诺和服务细则是否可以作为物业服务合同的一部分？
17物业服务企业是否可以将物业服务区域内的专项服务事项委托给专业公司？
18物业服务企业之间能否转包物业服务项目？
19未经法定程序，业主委员会与物业服务企业签订的涨价协议，是否有效？
20物业服务企业受业主委员会的委托向业主征求上涨物业服务费的意见，是否合法？
21物业服务合同尚未到期，业主委员会能否通过业主大会解除合同？物业服务企业能否追
索违约金？
22业主委员会与物业服务企业之间解除物业服务合同的协议有效吗？
23物业服务企业的分公司不履行合同义务，业主能否起诉物业服务企业的总公司，要求其
承担义务？
24物业服务企业是否有权就业主妨害物业管理和服务秩序的行为提起诉讼？
25物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途，应受到怎样的处罚？
26物业服务企业对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，应如何处
理？
27小区内不按规定堆放生活垃圾，导致业主受伤，物业服务企业要承担责任吗？
28业主饲养动物扰民、污染环境，物业服务企业
应该怎么办？
29物业服务企业可以对业主行使罚款权吗？
30什么是公众代办性服务费？可以要求物业服务企业
办理吗？
31物业服务企业有义务代收、保管业主的快递吗？
32什么是事实物业服务？
33新、旧物业服务企业应如何办理交接手续？
34新、旧物业服务企业的“空档期”如何处理？
35不聘请物业服务企业的小区如何管理？
36小区物业服务质量差，业主应当如何维权？
37国家工作人员在物业管理活动中可能构成的违法犯罪有
哪些？
八、物业服务费
1什么是物业服务费？
2物业服务费由哪些部分构成？
3物业服务费定价方式有哪些？
4什么是物业服务收费酬金制和包干制？
5物业服务企业的收支情况是否应当向业主公开？
6物业服务收费都需要明码标价吗？不明码标价应受到怎样的处罚？
7物业服务费应从何时起算？交房时必须交纳物业服务费吗？
8物业服务企业一次可以预收多长时间的物业服务费？
9交房后一直未入住，物业服务企业是否有权向业主收取物业服务费？
10业主房屋空置是否需要全额交纳物业服务费？是否可以
打折？
11建设单位是否应当为尚未出售或尚未交付的空置房屋交纳物业服务费？
12建设单位交付的房屋未达到交付条件，物业服务费应由谁承担？
13业主未交纳物业费，物业服务企业可以不为其提供物业管理和服务吗？
14物业服务企业没有履行物业服务职责，业主有权拒交物业费吗？
15业主能否以物业服务未达到法定或约定标准为由拒付或少付物业服务费？
16业主能否以没有签订物业服务合同为由拒交物业服务费？
17业主委员会未按照法定程序招聘物业服务企业，业主是否可以拒交物业服务费？
18相邻业主侵权，能否成为被侵权业主拒交物业服务费的
理由？
19建设单位出售的商品房出现质量问题，业主能拒交物业服务费吗？
20物业服务收费不合理的情况有哪些？业主该怎么办？
21延期交房的违约金可以冲抵物业服务费吗？
22居住在住宅一楼的业主，从未使用到电梯服务，能否不分担电梯运行费？
23物业服务企业单方面提高物业服务费的收费标准，业主有权拒交吗？
24业主大会选聘的物业服务企业，因前期物业服务企业拒不退出，未能进驻小区提供服务，
能否要求业主按合同约定支付物业服务费？
25物业服务合同到期后未续签，物业服务企业仍继续提供服务，业主是否应当交纳物业服
务费？
26房屋转让后，物业服务企业能否向房屋买受人主张原业主欠交的物业服务费？
27业主去世，其欠交的物业服务费，物业服务企业能否向其继承人主张？
28后任物业服务企业是否有权收取业主拖欠原物业服务企业的物业服务费？
29物业服务质量下降，业主委员会张贴告示，要求业主拒交物业服务费，有效吗？
30业主拖欠物业服务费，物业服务企业应该怎么做？
31物业服务企业有权对欠物业费的业主断电、断水吗？
32物业服务企业追讨业主欠费的诉讼时效是多久？应从何时起算？
33物业服务企业可以向不交物业服务费的业主收取滞纳金吗？
34业主委员会有向业主催缴物业服务费的义务吗？
35物业服务收费标准未经物价部门备案是否合法？
36业主可以对物业服务企业的收支情况进行审计吗？
37房屋出租给租客，物业服务费应由谁来交？
九、停车库（位）及车辆管理
1住宅小区地面停车位归谁所有？占用公共用地增设的车位，属于业主还是属于建设单位？
2小区地下人防工程车库（位）的权属归谁所有？
3小区地下车库（位）有哪些类型？所有权归谁所有？
4小区一楼架空层停车位归谁所有？
5人防工程车库（位）的维护和收益，由谁负责？
归谁所有？
6非产权车库（位）的租赁价格怎样确定？
7小区车库（位）可以对外出售、出租吗？
8有产权的地下车库（位）能否只卖不租？
9小区的车库（位）的使用应遵循“业主优先”原则吗？
10物业服务企业有权在小区楼栋间的绿地上
划出车位出租吗？
11业主在购买房屋时，建设单位承诺的停车包月收费标准，物业服务企业必须执行吗？
12业主购买了地下车库(位)，还要交纳车辆管理费吗？
13业主交纳了车位使用费后，与物业服务企业构成保管合同关系吗？
14业主车位经常被占，物业服务企业应当承担责任吗？
15业主车辆在物业区域内被扎胎，物业服务企业是否应当承担责任？
16物业服务合同没有明确车辆保管服务，业主车辆在小区被盗，能找物业服务企业赔偿吗？
17业主将车辆停在消防通道上，物业服务企业采取锁扣车辆的方式是否妥当？
18业主擅自占用通道，物业服务企业为疏通道路而损坏车辆应赔偿吗？
19建筑物、构筑物高空坠落砸车，物业服务企业
能举证免责吗？
20业主车辆被盗，保险公司理赔后可以找物业服务企业
索赔吗？
21非小区业主使用临时出入证，将车辆停放在小区被盗，物业服务企业应承担责任吗？
22雨季暴雨导致车库被淹，物业服务企业可以免责吗？
23物业服务企业打五折收取车辆管理费，也要对车辆的损坏负全部赔偿责任吗？
24小区不得对哪些车辆收取停车费？
25建设单位或物业服务企业“以租代售”，和业主签订永久期限的租赁合同，变相销售停车
库(位)合法吗？应受到什么处罚？
十、安全防卫与治安、消防管理
1小区内的社会治安管理工作由谁负责？
2小区内的安全防卫工作应达到什么标准？
3小区应配置哪些消防设施设备？
4小区内的消防车道应符合哪些规定？
5物业服务企业有哪些消防安全职责？
6业主家中失火，物业服务企业有火灾扑救职责吗？造成的损失，物业服务企要承担责任
吗？
7小区发生火灾，哪些情况下物业服务企业要承担责任？哪些情况下物业服务企业可以免
责？
8供水、供电、供气部门应如何配合物业服务企业做好小区消防工作？
9业主家中物品被盗，物业服务企业要承担责任吗？
10一楼业主要安装防盗窗，物业服务企业不允许，结果业主家中被盗，物业服务企业是否
要承担责任？
11业主车辆被盗，小区监控设备毁坏，无法识别犯罪嫌疑人，物业服务企业是否应当承担
赔偿责任？
12小区保安让社会闲杂人员随意进入小区，发生人身伤害，物业服务企业是否承担赔偿责
任？
13保安夜间巡逻，听闻小区住宅内有响动，怀疑房屋内有盗贼，可以进入住宅吗？
14业主在住宅内被杀身亡，执勤保安已做访客登记，物业服务企业需要承担责任吗？
15业主在小区内遭殴打，在场保安未制止，物业服务企业要承担责任吗？
16小区保安人员在履行职务过程中，伤害业主或访客，物业服务企业是否承担责任？
十一、住宅专项维修资金
1什么是住宅专项维修资金？业主可以不交吗？
2住宅专项维修资金缴存比例是多少？何时交纳？
3住宅专项维修资金缴存主体是业主还是建设单位？
4住宅专项维修资金除缴存外，还有哪些来源？
5住宅专项维修资金所有权属于谁？业主大会成立前由谁来
管理？
6小区哪些部位的维修可以动用住宅专项维修资金？
7怎样申请使用住宅专项维修资金，需要提交什么材料？
8没有成立业主大会的小区，如何使用住宅专项维修资金？
9业主大会成立后，如何使用住宅专项维修资金？
10哪些情况不能动用住宅专项维修资金，属于物业服务企业履行日常维修、保养义务的范
围？
11哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？
12小区内的供水、供电、供气、有线电视、网络等专营设施设备的维修、改造、更新是否
可以动用
住宅专项维修资金？
13物业服务企业未及时利用住宅专项维修资金对住宅共用部分、共用设施设备进行维修，
给业主造成损失的，是否应当承担责任？
14哪些情况下可以启动应急程序，直接申请使用住宅专项维修资金？启动应急程序需要经
过业主“双三分之二”参会和“双过半”同意吗？
15业主房屋转让后，可以取回自己缴纳的
住宅专项维修资金吗？
16因拆迁或不可抗力等因素导致房屋灭失，可以要求取回交纳的住宅专项维修资金吗？
17住宅专项维修资金可以购买国债吗？所得收益应如何使用？
18业主委员会应如何监督住宅专项维修资金的使用？
19住宅专项维修资金用完了怎么办？何时续交？
20业主大会成立后，应如何将住宅专项维修资金划转？
21挪用住宅专项维修资金要承担什么样的法律责任？
相邻关系篇
十二、物业的使用与维护
1业主使用物业应当遵循哪些原则？
2业主是否有权改变自家房屋的使用用途？
3业主是否有权改变房屋结构？
4业主是否有权使用自家房屋的外墙？
5业主是否有权封闭自家阳台，物业服务企业有权制止吗？
6业主在其独用的平台上搭建玻璃房，物业服务企业承担责任吗？
7业主违章修建户外设施，物业服务企业或业主委员会可以强制拆除吗？
8物业服务企业有权阻止业主安装可能影响房屋主体结构的室内设备吗？
9业主不在指定的位置安装空调外机，物业服务企业负有责任吗？
10如何划分物业服务企业与业主的维修范围与维修责任？
11小区哪些部分属于业主共有部分？
12物业服务用房的所有权和使用权归谁所有？面积大小有无
规定？
13屋顶平台既是顶楼业主的楼顶，又是整个楼栋的楼顶，如何确定屋顶平台的所有权？业
主使用有何限制？
14如何确定小区内的道路、空地和公共场所的归属和使用？
15确实需要改变物业区域内公共建筑和共用设施用途的，应当办理哪些手续？
16确实需要占用、挖掘物业区域内的道路、场地，应当如何处理？
17小区内的水、电、网、气、暖等专营设施设备的产权归谁所有？
18小区内的水、电、网、气、暖等设施设备验收合格后，维护、养护责任谁来承担？
19不同楼盘之间公共水管改造费用，应由谁来承担？
20小区某栋楼顶楼漏水，维修费是顶楼业主承担还是本栋楼业主平均承担？
21业主家漏水导致电梯停运，物业服务企业应承担责任吗？
22物业服务企业应当对维修过程中的不当行为承担责任吗？
23业主房屋使用不当，给相邻业主造成损失，物业服务企业造成的损失承担责任吗？
24业主拟安装联通宽带，但物业服务企业以小区内的通信管路是电信独家经营为由，阻止
安装非电信以外的其他宽带，业主有选择权吗？
十三、公共秩序与相邻关系
1什么是相邻关系？相邻关系主要有哪些类型？
2物业区域内的单位或个人不得有哪些行为？
3可以改变物业区域内公共设施、场所的原始用途吗？
4业主违规搭建，相邻业主可否起诉？
5复式楼顶层业主改建、增高房屋，相邻业主如何维权？
6业主可否利用小区空地修建停车位？应当受到怎样的处罚？
7建设单位在出售房屋时承诺买一楼房屋送花园的约定有效吗？是否侵害了其他业主的利
益？
8业主能否在楼顶公共区域种花，既可供小区业主免费观赏，又可以对外出售？
9未经顶层业主同意，底层业主能在楼顶公共区域安装太阳能热水器吗？
10业主装修擅自拆除承重墙怎么办？谁有权制止这种行为？
11防盗窗安装有无法定标准？安装时有哪些注意事项？
12相邻业主的空调排风口距离自家窗户太近怎么办？空调室外机组应怎样安装？
13业主在公共部位安装水管，是否侵犯相邻业主的权利？
14业主可以随意拆改住宅内的供暖管道或燃气管道吗？
15排污堵塞管道，相邻业主负有配合排除妨碍的义务吗？
16下水道堵塞找不出肇事者，应由共有业主共同承担责任吗？
17业主圈占其门前、由其使用的共用楼道违法吗？
18业主擅自占用楼道共用部位堆放杂物怎么办？
19小区水泵日夜运转，噪声严重扰民，影响业主正常休息和生活，业主有权请求物业服务
企业承担精神损害赔偿吗？
20业主可以将住宅改为经营性用房、开设公司吗？
21一楼业主私自拆墙改门开便利店，经营扰民，其他业主应怎样维权？
22邻居对房屋进行群租，业主不胜其扰该怎么办？
23业主可以对电信部门在楼顶安装信号发射台说“不”吗？
十四、装饰装修纠纷
1什么是室内装饰装修，业主装修行为受哪些法律法规约束？
2业主装修房屋，应当如何做？
3业主、物业使用人装修房屋时，应办理哪些手续？
4业主进行装饰装修申报时，应当向物业服务企业提交哪些材料？
5在房屋装饰装修过程中，物业服务企业应当办理哪些义务？
6业主装修房屋时，是否应当与物业服务企业签订《装修装饰管理服务协议》？应包括哪些
内容？
7住宅室内装饰装修有哪些禁止行为？
8除禁止行为外，住宅室内装饰装修还有哪些注意事项？
9业主装修时，是否应当向物业服务企业交纳装修管理费和装修押金？收取后应怎样返还？
10建设单位贴错门牌，物业服务企业交错钥匙，导致业主家被邻居装修，谁应当承担这部
分装修费用？
11楼上住户擅自将卧室改为浴室，导致楼下住户渗水严重，应当承担什么责任？
12装修公司所用的装修材料不符合国家标准，装修污染严重超标，业主应如何维护自身权
益？
13相邻业主不当装修造成损失，物业服务企业应当承担责
任吗？
14业主能否以其他业主进行同样装修为由，违反物业管理规约擅自装修？
15装饰装修竣工验收与保修有哪些规定？
16装修完毕后怎样办理相关手续？
十五、建筑物、构筑物、饲养物致人损害
1什么是建筑物和构筑物？
2建筑物、构筑物致人损害，承担责任的主体是谁？
3花盆从天而降，砸破小区楼下汽车玻璃，但一直无法确定从哪一家坠落的，应该找谁承担
责任？
4在小区高空抛物致人损害纠纷中，并非侵权人的业主，如何才能免责呢？
5小区高空坠物致人损害，物业服务企业是否应承担责任？
6小区楼栋公共部分的外墙瓷砖脱落，致使楼下行人受伤，应找谁进行赔偿？
7小区广场供小孩玩耍的公共娱乐设施板面断裂致人损害，物业服务企业应承担责任吗？
8小区健身器材等设施被损坏，物业服务企业发出的“免责告示”能成为免责的依据吗？
9电梯发生事故，业主乘坐时摔伤，但物业服务企业能证明自己没有过错，需要承担责任吗？
10小区内架设的高压电线脱落，业主触电受伤，物业服务企业需要承担责任吗？受伤的业
主应找谁赔偿？
11设置路障导致进出小区的业主受伤，物业服务企业是否应承担责任？
12业主在楼顶锻炼身体时坠楼身亡，应由建设单位还是物业服务企业承担责任？
13小区内的饲养物致人损害，责任如何承担？
14长期在小区的流浪狗咬伤业主，赔偿责任应由谁来承担？
15小区内可以饲养哪种类型的犬只？养犬应当遵守
哪些规定？
16违反规定在小区内养犬，应受到怎样的处罚？
17业主在小区内饲养犬只，应如何办理饲养手续？饲养过程中有哪些注意事项？
附录：小区治理法治化规范流程
工作流程
首次业主大会召开及业主委员会成立工作流程
业主委员会换届（重选）工作流程
业主委员会日常工作流程
业主大会招聘及解聘物业服务企业流程图
常用表格
关于请求指导小区成立首次业主大会的申请书
小区成立业主大会申请人签名表
小区业主投票权人数和专有部分面积汇总表
小区首次业主大会建设单位向筹备组移交小区资料
交接表
小区业主大会筹备组报名表
关于小区首次业主大会筹备组成员名单的公示表
小区业主委员会委员候选人自荐表
小区业主委员会委员候选人推荐表
小区业主委员会候选人简历表
小区业主大会会议讨论事项的公告
小区业主大会选举、表决投票授权委托书
小区业主大会表决票/选票
小区业主委员会委员选票
小区第届业主委员会委员候选人基本情况汇总表
小区第届业主委员会委员候选人投票结果汇总表
小区第届业主大会表决事项结果汇总表
小区业主大会表决票
小区业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告
小区业主委员会备案申请表
业主委员会备案通知书
小区业主大会印章刻制证明
小区业主大会、业主委员会印章启用的公告
小区业主大会征求意见表
小区解聘/续聘物业服务企业表决意见表
小区选聘物业服务企业选票
小区使用住宅专用维修资金业主意见签名表
公告模板
关于报名参加小区首次业主大会筹备组的通知
关于小区业主大会筹备组成员名单的公示
小区业主大会筹备组成立公告
小区关于业主委员会委员候选人报名的通知
小区关于延长业主委员会委员候选人报名时间的通知
小区首届业主委员会委员候选人名单公示
关于征求对《管理规约》等文件草案修改意见的通知
小区召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容的公告
小区业主委员会选举/表决结果公示
小区业主委员会成立公告
示范文本
管理规约
业主大会议事规则
业主委员会工作规则
小区业主委员会委员候选人产生办法
小区业主委员会选举办法
法律援引
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用法治推动小区善治
——探索小区治理法治化的新路径
三大困境
安居乐业，是人们向往的美好生活。对于业主来说，要实现安居的梦想，除必要的住房外，
还离不开优良的小区治理。数据显示，目前我国的城镇化率已超过60%2020年2月28日，
国家统计局中华人民共和国2019年国民经济和社会发展统计公报
［R/OL］.(2020-02-28).http://www.stats.gov.cn/tjsj/202002/t20200228.1728913.html.，有85
4%的业主遭遇过各种物业纠纷吴晓林中国城市社区的业主维权冲突及其治理：基于全
国9大城市的调查研究［J］.中国行政管理，2016(10)：128-134.。也就是说，有60%的人居
住在城市住宅小区，有近90%的业主遇到过物业纠纷。可以说，住有所居，居不得安，物业
纠纷频发。
小区不仅是社会治理的痛点，也是社会治理的难点。首先，权利失衡——开发商、物业公司
与业主的权利不对等；其次，服务失能——要么缺位，要么走样；后，纠纷失管——邻里
矛盾多，不知谁来管！除了劝，几乎没有其他办法叶俊东小区大事——重塑城镇化下的社
区治理［M］.北京：新华出版社，2020.。很多时候，业主物业纠纷、邻里矛盾，你搞不清
楚这些纠纷是因何而起，又该如何结束叶俊东小区大事——重塑城镇化下的社区治理［M］.
北京：新华出版社，2020.。看上去，小区内各种矛盾纠纷多是小问题，可实际上，日积月
累、反复发作的小问题，对群众居住质量、生活水平都带来了大影响叶俊东小区大事——
重塑城镇化下的社区治理［M］.北京：新华出版社，2020.。小区迅速扩展，业主维权频发，
小区治理水平亟待提升。小区治理的三大困境如何破？
三类矛盾
十年前，笔者致力于为乡村基层社会治理提供法律服务，五年前逐渐将服务的阵地转战到城
市住宅小区。置身于小区治理的前沿、物业纠纷的线，笔者在长期的物业法律服务过
程中，从几百个小区普遍存在的问题中梳理出三类主要矛盾：一是业主与开发商之间，关于
房屋交接及配套设施设备的矛盾；二是业主与物业公司之间，关于物业服务和物业费方面的
矛盾；三是业主与业主之间，关于相邻关系方面的矛盾，如侵占公共空间、高空抛物、噪声
污染、住改商等。
不同的地域，不同的小区，但其中典型的纠纷案例都有着相同的“套路”：物业公司自称收
不抵支，导致物业服务质量下降——业主拒交物业费——物业公司将业主告上法庭——业主
败诉但拒绝执行判决——物业公司以各种手段骚扰业主——业主以各种手段还击——物业
纠纷闹得沸沸扬扬杨君，郭琴，卢恋让小区治理运转起来——基于全景化及实践性的视角
分析［M］.广州：暨南大学出版社，2018.。初，业主群体与开发商、物业公司的冲突，
一般局限于小区内部，在问题久拖不决、矛盾激化的情况下，会升级为“街头冲突”，业主
采取堵门、堵路、上访的方式表达诉求，以达到迫使政府对小区内部的矛盾纠纷进行干预或
协调的目的吴晓林房权政治——中国城市社区的业主维权［M］.北京：中国编译出版社，
2016.。业主与开发商、业主与物业公司以及业主之间的矛盾同时也会演变为业主群体与政
府部门的冲突，并形成“群众维权”和“干部维稳”的对立格局，带来“双输”的结果徐
勇，邓大才，张利民，等恩施领跑：以法治推进地方善治——湖北恩施“律师进村，法律
便民”的法治实践［M］.北京：中国社会科学出版社，2016.。
三方主体
小区治理面临的一系列困境，仅仅依靠开发商、业主或物业公司等利益相关方，是无法调节
的。党的十九大报告提出，打造共建、共治、共享的社会治理格局。加强社区治理体系建设，
推动社会治理的重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治
良性互动习近平：《决胜全面建成小康社会，夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在
中国共产党第十九次全国代表大会上的报告》，2017年10月18日。。这就要求以街道办、
村居为代表的国家力量，以开发商和物业公司为代表的市场力量，以业主群体为代表的社会
力量有效互动，广泛参与李锦峰物权治理与物业管理指导手册［M］.上海：格致出版社、
上海人民出版社，2019.。
基于业主权利构成的综合性与复杂性，仅依侵权责任的一般救济规则保护业主权是不充分的，
还应建立业主权公力救济与私力救济相结合的权利保障体系齐恩平业主权的释义与建构
（修订版）［M］.北京：法律出版社，2017.。引入没有利益关联的律师作为中立方，通过客
观、中立、专业、深入的服务，为小区治理提供一个有效的平台，为业主自治构建一个理想
的治理架构，让业主有效地行使共同管理权，势在必行！
三大机制
律师以中立方的身份为小区治理提供法律服务，以预防社会矛盾纠纷并将之纳入法治化解决
轨道为出发点，依法理顺业主、业主委员会、物业公司、开发商、地方人民政府有关部门、
居民委员会等各方之间的关系，使之各尽所能、各得其所、各安其分、和谐相处。为了实现
在业主自治基础上的多元共治，建立一系列有效的融合机制迫在眉睫。
业主大会、业主委员会就是很重要的切入点。但是，业主大会的成立并不容易，甚至在部分
地区须经历“九九八十一难”叶俊东直击痛点——大变局中的基层治理突围［M］.北京：
新华出版社，2019.，启动难、筹备难、成立难、决策难、运行难、维权难……业主委员会
更是在矛盾中诞生，在夹缝中生存，在迷茫中抗争。必须有完善的制度保障、健全的组织机
构、充分的经济后盾，才能让业主大会和业主委员会良性运转张农科基于建筑物区分所有
权的业主大会［M］.北京：经济科学出版社，2011.。值得肯定的是，《中华人民共和国民法
典》适当降低业主共同决定事项的表决门槛，为业主大会的成立和业主委员会高效运转扫清
了诸多障碍。
面对小区成千上万的业主，面对日益增多的公共事务，区区五至十一个业主委员会委员是难
以应付的，这就要求更多业主的参与。同时，作为权力机构的业主大会，作为执行机构的业
主委员会，如果缺乏监督机制，治理架构极易出现僵化甚至异化陈丹城市住宅区业主自治
运行实效研究——基于个体决策的视角［M］.北京：法律出版社，2014.的趋势，出现不履
职的“业萎会”或被个别人把持、代表极少数人利益的“业伪会”杨君，郭琴，卢恋让
小区治理运转起来——基于全景化及实践性的视角分析［M］.广州：暨南大学出版社，2018.。
所以，在业主自治过程中，还要激活治理结构，完善治理机制，创新治理方式，尊重业主自
主创新权利，探索复合多样的小区治理结构陈建国业主选择与城市社区自主治理［M］.
北京：社会科学文献出版社，2014.。实践中，我们服务的小区70%以上都设立了各种各样
的分支或者辅助机构，除业主大会、业主代表大会、业主委员会外，往往还设立监督委员会、
商铺管理委员会、楼栋长、单元长，各种应急小组、纠纷协调小组等。业主们基于公益之心，
基于珍惜业主权利，热情参与小区事务，同时还催生了以业主为主体、以业主自治为基础、
以业主集体行动为形式、以保护小区共同利益为取向的新型小区政治杨玉圣论业主自治与
小区善治［J］.新华文摘，2010(14)：28-31.。
在实践中，针对三大困境、面临的三类矛盾，我们用法治的手段，以召开业主大会为核心，
通过指导业主委员会规范建立、引导业主委员会履职尽责、督导业主委员会长效运转，打造
了以业主自治为中心、各相关利益方共同参与的小区治理理想架构，寻求小区善治的公
约数，让小区业主自我管理、自我服务，并探索了三大机制：一是让业主的诉求表达理性化，
二是让小区的日常事务自主化，三是让纠纷解决方式多元化。
当然，业主自治的法理基础是业主的建筑物区分所有权，但实践中，我们经常遇到的廉租房、
公租房、小产权房等保障性住房小区，农民集中建房区，“类”业主朱涛业主大会法律问
题研究：民事主体理论的视角［M］.北京：法律出版社，2016.群体等被“遗忘的角落”也
值得关注。无论是自治还是权利保护，都存在法理上的障碍和实践性困难，有待进一步探索。
三大目标
说起物业，很多人往往会把物业的概念等同于物业管理、物业公司，实际上，其内涵远不限
于此。“物业”一词是一个具有悠久历史的本土概念，早出现在唐代的法律典籍中，宋代
的法律中将“物”和“业”二字连用，代表动产和不动产。现代意义上的“物业”，译自英
语property和estate，20世纪80年代以来，从香港经由广东传入内地，在粤港地区作为房
地产的俗称，特指单元性地产李宗锷香港房地产法［M］.香港：商务印书馆香港分馆，
1998.。2003年9月1日施行的《物业管理条例》将“物业”以法律概念的形式纳入国家法
律文本，主要是指已经建成并投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地。
物业法律问题专业且复杂，法律条文对于普通业主来说难免生硬难懂，即使有认识法律、学
习法律的精神，可是面对成千上万的法律规定，也不知从何下手胡天龙谁动了我的权利？
房产物业纠纷维权法律常识［M］.北京：中国法制出版社，2016.。这就导致了，笔者
在为小区治理法治化服务的初期，每天接到几十甚至上百个电话，咨询的几乎都是相同的问
题，如业主在小区有多套房产，参加业主大会投票时，可以投多张票吗？又如交房后一直未
入住，物业公司是否有权向业主收取物业服务费？再如业主违规搭建，相邻业主可否起诉？
诸如此类，有时咨询问题的业主还没把问题说完，我们这边就可以“抢答”了！
能否研发一个自动回复机器人？让法律服务流程化、让服务流程产品化、让产品标准化，这
样既节约了时间，又提高了效率。有了这个想法后，笔者开始着手对服务过的几百个小区众
多业主咨询过的问题进行梳理，从业主自治、物业服务、相邻关系三个方面，利用整整一年
的时间采取每天一问一答的形式，全面分析、解答了小区业主、业主委员会、物业公司所遇
到的方方面面的、常见的365个问题。同时，对指导、协助几百个小区成立业主大会、选举
业主委员会的流程进行总结、提炼，形成了标准化的规范流程，如：工作流程、常用表格、
公告模板、示范文本。这些共同构成了小区治理法治化全套解决方案，是小区业主的“权利
法案”，业主委员会的“法律百科全书”，物业服务企业的“纠纷处理指南”。
全部的工作和点滴的成果都是为了实现小区治理的三大目标：让业主权利得到有效保护，让
物业管理规范有序，让小区自治稳步运转。探索小区善治的良方，突破小区治理的瓶颈，让
小区治理高效运转起来，我们一直在路上。
业主自治篇
一、业主权利义务
1业主身份如何界定？
答：“业主”，顾名思义就是“房产物业的主人”。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民
法典》）物权编第六章建筑物区分所有权章节多处使用“业主”一词，但并未对业主的概念
进行明确定义。《物业管理条例》第六条款从法律上对业主进行了定义，即房屋的所有
权人为业主。显然，无论从理论还是从实务角度，这种定义是不够精准的。
业主是建筑物区分所有权的权利主体，同时也是从事物业管理活动的基本主体。由于在现实
生活中，签订商品房买卖合同后合法占有使用专有部分但尚未办理物权登记的情形大量存在，
此种情形下如果仅是以登记取得所有权作为界定业主身份的标准，会对上述商品房购买群体
应当享有的权利造成侵害。因此，《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用
法律若干问题的解释》在界定业主身份时，采取了权宜之计，对于依法登记取得或者依据《民
法典》物权编第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，规定应当认定为《民法典》
物权编第六章所称的业主；对于基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法
占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，则规定“可以认定为业主”。
《湖北省物业服务和管理条例》第十八条款作出了更明确、更科学的界定，把“可以认
定为业主”的群体明确为“物业服务关系中的业主”，即“房屋所有权人为业主。尚未登记
取得所有权，但基于买卖、赠予、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋
的人，认定为物业服务关系中的业主”。也就是说，专有部分所有权人一定是业主，但“可
以认定为业主”的人并不一定是专有部分的所有权人。
2业主在物业管理活动中有哪些权利？
答：《物业管理条例》第六条第二款规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。
（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。
（4）参加业主大会会议，行使投票权。
（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权。
（6）监督业主委员会的工作。
（7）监督物业服务企业履行物业服务合同。
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
（10）法律、法规规定的其他权利。
3业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？
答：《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则。
（2）遵守物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等
方面的规章制度。
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。
（5）按时交纳物业服务费用。
（6）法律、法规规定的其他义务。
4业主知情权有哪些？可请求公布、查阅哪些资料？
答：所谓知情权，即业主有了解建筑区划内涉及业主共有权部分以及共同管理权相关事项的
权利。《民法典》物权编对业主知情权未明确规定，但该法第二百七十一条、第二百八十五
条规定了业主对共有部分享有共同管理权和对物业管理享有监督权。《物业管理条例》第六
条第二款第八项对业主知情权进行了概括性规定，即业主对物业共用部位、共用设施设备和
相关场地使用情况享有知情权和监督权。
《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条对业
主知情权作出明确具体的规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，
人民法院应予支持：①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；②管理规约、业
主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决议及会议记录；③物业服务合同，共有
部分的使用和收益情况；④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；⑤其他
应当向业主公开的情况和资料。
5业主是否有权要求物业服务企业公开服务项目和收费标准？
答：要求物业服务企业公开服务项目和收费标准，是业主在物业管理活动中的知情权之一。
《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相
适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门
会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服
务收费明码标价规定》第二条规定，物业服务企业向业主提供服务——包括按照物业服务合
同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，应当按照本规定
实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。第七条规定，物业服务企业在其服务
区域内的显著位置或收费地点，可采取公告栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多
媒体终端查询等方式实行明码标价。
同时，《物业服务收费明码标价规定》第四条还规定了政府价格主管部门会同同级房地产主
管部门对物业服务收费明码标价进行管理，政府价格主管部门对物业服务企业执行明码标价
规定的情况实施监督检查。对于物业服务企业不按照规定明码标价的，可向主管部门进行举
报，由主管部门进行相应处罚。
6业主是否有权要求查询物业服务企业的会计账簿？
答：依据《物业服务收费管理办法》第九条的规定，物业服务费存在“包干制”和“酬金制”
两种不同的收费方式，业主与物业服务企业根据具体情况进行选择或约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企
业享有或者承担的物业服务计费方式。在采用包干制的情况下，业主定期支付固定数额的物
业费，物业服务成本、法定税费无论数额多少均由物业服务企业承担，因此物业服务企业对
物业费的支出情况与业主关系不大，不会加重业主的物业费负担，因此采用包干制的情况下，
物业服务企业对所收取物业费的支出利用属于其公司内部经营范畴，业主无权要求公开相关
信息。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企
业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服
务计费方式。在采用酬金制的情况下，物业服务企业预收的物业费属于代管性质，为交纳物
业费的业主所有。依据《物业服务收费管理办法》第十二条、第十三条的规定，实行物业费
酬金制的物业服务企业不得将收取的物业服务资金用于物业服务合同以外的支出，物业服务
企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的
收支情况，业主有权对其提出质询并可按照物业服务合同的约定聘请专业机构进行审计。
因此，业主是否有权要求查询物业服务企业的会计账簿，应当首先区分两种不同的物业服务
费计付方式，实行物业费酬金制的，则属于业主知情权的范围；实行物业费包干制的，物业
服务企业对物业费的收支情况不属于业主知情权范围。
7业主的知情权如何行使？
答：依据《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
十三条规定，业主知情权实现方式有请求公布和查阅两种。业主大会、业主委员会以及物业
服务企业等相关主体，应利用网络或其他平台，及时、主动、全面地公布应当公开的情况和
资料。同时，在业主提出要求查阅、复制相关资料时，有义务配合并提供必要的方便，让业
主自由查询。
8业主的撤销权有哪些？如何行使？
答：依据《民法典》第二百八十条第二款、《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷
案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主有权请求人民法院，对业主大会或者
业主委员会侵害业主实体权利或违反法定程序作出的决定、形成的决议予以撤销。例如，作
出的决议剥夺了业主对共有部分的使用、收益的权利，再如，决议未达到法定比例而被通过
等。
业主撤销权作为一种形成权，应受到除斥期间的限制，业主请求撤销的期限为自知道或者应
当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。
9业主作为房屋专有权人有哪些权利？
答：业主作为房屋专有权人的权利散见于《民法典》物权编的相关规定，主要可分为以下
三类：
（1）占有、使用、收益和处分权。这是基于《民法典》百一十四条、第二百七十二条
之规定，专有权具有可直接支配和排他性特征，专有权人可以在法律规定的范围内，行使其
对专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，不受他人的干涉。专有权人可以转让、出租、
出借、抵押其专有部分，在不损害共有部分和其他专有权人权利的前提下，可以对其专有部
分进行装饰和装修。
（2）救济权。专有权人在其专有物受到第三人侵害时，可以依据《民法典》百七十九
条之规定，要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、负责修理以及赔偿
损失等。
（3）相邻权。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有的权利，依据《民法典》第二百
九十条、第二百九十一条、第二百九十二条的规定，专有权人为保存其专有部分或共有部分，
或在改良的必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共
用部分，如因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相
邻土地、建筑物，但不得给相邻权人造成损害。
10业主使用专有部分有哪些限制？
答：业主使用专有部分受到的限制也就是业主作为专有权人的义务，依据《民法典》第二百
七十二条、第二百八十六条等规定，主要可分为以下四类：
（1）不得危及建筑物安全的义务。因业主的各专有部分紧密地存在于同一栋建筑物中，各
业主对整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。因此，业主应按照建筑物的使用目的或
管理规约使用专有部分，并负有维护建筑物牢固和完整、不得损害或随意改变建筑物结构的
义务。
（2）不得损害其他业主合法权益的义务。业主专有部分所有权的行使，要受建筑物其他专
有部分所有人的制约。这是因为，区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上
相互连接，业主对自己的专有部分的使用、收益或处分应受彼此间强力的约束，必须考虑到
全体业主的共同利益，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益。
（3）遵守法律、法规以及管理规约的义务。《管理规约》是业主依法订立的自我管理规则，
对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益和应当履行的义务有较为详细的规定，如不得
随意改变专有部分的用途，不得随意变更通过自己专有部分的水管、煤气管、暖气管等。遵
守这些约定，通过自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。
（4）配合物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施
的义务。
11承租户在物业管理活动中的权利是否等同于业主？
答：承租户仅是物业使用人，并不能等同于业主，在物业管理活动中的权利是受限制的。依
据《民法典》物权编和《物业管理条例》规定，参加业主大会会议，行使投票权，选举业主
委员会成员并享有被选举权、撤销权、知情权、分配共有部分收益、投票选聘物业服务企业、
提请召开业主大会修改管理规约、业主大会议事规则的建议权等权利专属于业主。
在法律、法规和管理规约等规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定物业使用人在物
业管理活动中的权利和义务。依据《物业管理条例》第四十七条款、《人民法院关
于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定，专有
部分的承租人、借用人等物业使用人，在物业管理活动中除遵守法律、法规、管理规约、业
主大会或业主委员会依法作出的决定外，还可以根据其与业主的约定，享有相应的权利，承
担相应的义务。例如物业管理活动中，业主行使的投票权，属于民事法律行为，依法可以委
托代理。承租户有权接受业主的委托，代理业主投票表决，选举业主委员会委员或代理投票
解聘物业服务企业，但承租户作为代理人，代理的后果由作为被代理人的业主承担。
12承租户在物业管理活动中的权利和义务有哪些？
答：承租户作为物业使用人，享有的权利主要包括：①合理利用共有部分的权利；②接受物
业服务企业提供服务的权利；③合理利用共有部分的权利、居住利益，且享有相邻权受到侵
害时提起诉讼的权利。
承租户作为物业使用人，承担的义务主要包括：①遵守管理规约的义务；②遵守物业区域内
物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务；
③执行业主大会、业主委员会依法作出的决定的义务；④依据《物业管理条例》第四十一条
的规定承担交纳物业费的义务，但业主与物业使用人约定由业主承担的除外。
13业主对业主大会、业主委员会违法作出的决议，有哪些权利救济途径？
答：对于业主大会、业主委员会违反法定程序或侵害业主利益作出的决议，业主可以选择以
下权利救济途径：
（1）向有关主管部门投诉。业主可依据《物业管理条例》第十九条第二款、《业主大会和业
主委员会指导规则》第四十九条之规定，请求物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管
部门或者街道办事处、乡镇人民政府，对业主大会、业主委员会采取相应的措施予以纠正，
或要求责令其限期改正或撤销，并将处理情况通告全体业主。
（2）向人民法院起诉。依据《物业管理条例》第十二条第五款、《人民法院关于审理建
筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主有权自知道或者
应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内，请求人民法院予以撤销。
14业主能否以放弃对共有部分的权利为由，不履行相应的义务？
答：业主专有部分以外的共有部分，依据《民法典》物权编第六章和《人民法院关于审
理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，主要是指除建筑物
内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分，既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、
外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业管理用房、
绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等。业主对共有部分不仅享有共有的权利，还享有
共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权
利，同时，对共有部分的管理也负有相应的义务，如《民法典》第二百八十六条的规定，业
主不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建、侵占通道等。
由此可见，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务。对此，《民法典》第
二百七十三条款明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。
15业主、业主大会、业主代表大会、业主委员会之间是什么关系？
答：依据《民法典》物权编和《物业管理条例》的规定，业主是物业的权利人和物业管理活
动的主体，业主大会是业主管理物业的议事机构，业主委员会是业主大会选举产生的执行机
构或管理机构，业主代表大会是业主大会的一种议事形式或机构，其职责在业主大会议事规
则中规定。业主代表大会或业主委员会可以在业主大会授权范围内行使职权。业主应该执行
业主大会、业主委员会的决定。
16怎样做一个模范业主？
答：依据物业管理法规和管理规约的规定，模范履行业主义务，应当做到：
（1）执行业主大会所作出的决议。业主大会通过法定程序作出的决议是小区业主集体意志
的体现，对所有业主具有约束力。每个业主都受到该决议的约束，都负有服从和执行该决议
的义务。
（2）遵守小区的管理规约。《管理规约》是业主依法订立的、书面形式的自治管理契约，对
所有业主具有约束力。每个业主都应当依照管理规约的规定行使权利，履行义务。
（3）接受物业服务企业的管理。物业服务企业是由建设单位或者全体业主选聘的从事物业
管理和服务的专业机构。物业服务企业与建设单位或者业主签订物业服务合同，该合同对双
方当事人都具有约束力。合同一旦签订，就表示愿意接受和服从物业服务企业的服务和管理，
所以业主有接受物业服务企业管理的义务。
（4）及时、足额支付应承担的费用。业主应当分担对建筑物中属于全体共有部分的管理、
维护、修缮、改良所需的费用。对于物业服务企业提供的服务，业主也应当按照合同的约定
支付相应对价。
二、业主大会筹备组
1业主大会的法律性质是什么？会议形式有哪些？
答：业主大会不是一场会议，而是一个自治组织，是全体业主作为成员的所有权人联合体，
具有明确的法律地位，可以独立地作为法律关系中的主体。
依据《民法典》第二百七十七条款、《物业管理条例》第八条规定，业主大会由物业区
域内的全体业主组成，是小区业主的议事机构，维护物业区域内全体业主在物业管理活动中
的合法权益，是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织。
《物业管理条例》第十二条款、第十三条款规定，业主大会会议分为定期会议和临
时会议，召开会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
2什么情况下可以成立业主代表大会？
答：小区成立业主代表大会有以下两种情形：
（1）业主人数超过三百人的物业区域，依据《湖北省物业服务和管理条例》第十九条
款规定，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式
由业主大会决定。
（2）物业区域内业主人数较多的，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规
定，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，被推选的代表组成
业主代表大会。推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
3分期开发的建设项目怎样成立业主大会？
答：《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条规定，划分为一个物业区域的分期开发的
建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确
增补业主委员会委员的办法。
4召开首次业主大会应具备哪些条件？
答：《湖北省物业服务和管理条例》第二十条款规定，符合下列条件之一的，街道办事
处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：
（1）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的。
（2）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的。
（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。
5申请召开首次业主大会的主体是业主还是建设单位？如何申请召开首次业主大会？应递
交哪些资料？
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