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| 編輯推薦： |
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《物业管理法律法规》是面向物业管理专业人才培养而设立的一门专业主干课程，本教材也适用于指导物业管理经理及从业人员学习使用。
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| 內容簡介： |
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《物业管理法律法规》以物业管理法律法规理论知识为重点，以提高物业管理专业毕业生处理物业管理与服务中发生的纠纷案件的能力为主线，注重对学生服务能力与素质的培养与训练。《物业管理法律法规》全面、系统地总结了近年来国家及地方出台的物业管理法律与法规，系统地收集、整理、编纂了现行的物业管理法律法规，是物业管理法律法规的集大成。 《物业管理法律法规》可作为普通高等院校物业管理专业专科生、本科生的教材，也可作为从事物业管理与服务相关工作人员的参考读物。
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| 目錄：
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章 物业管理法概论 1
节 物业与物业管理 2
一、物业与物业管理概述 2
二、我国物业管理立法发展概况 6
第二节 我国物业管理立法介绍 9
一、物业管理法的概念和调整对象 9
二、物业管理法的渊源 10
三、我国物业管理的立法模式 11
四、物业管理法的立法原则 12
五、物业管理法律法规地位与作用 13
复习思考题 14
案例分析 14
第二章 物业管理法律关系 15
节 物业管理法律关系概述 16
一、物业管理法律关系的概念与特征 16
二、物业管理法律关系的构成要素 17
三、物业管理法律关系的分类 18
四、物业管理法律事实 19
五、涉外物业管理民事法律关系 21
第二节 物业管理法律关系一般原理 22
一、物业服务企业的概念 22
二、物业服务企业的权利和义务 23
三、物业管理行政监督管理机关 27
复习思考题 28
案例分析 28
第三章 物业管理法律责任 29
节 法律责任概述 32
一、法律责任的含义与特征 32
二、法律责任的分类 32
三、法律责任归结原则 33
第二节 物业管理法律责任概述 34
一、物业管理法律责任的含义 34
二、物业管理法律责任的特征 35
三、物业管理法律责任的分类 35
四、物业管理法律责任的构成要件 37
五、物业管理法律责任的归责原则 39
第三节 建设单位的法律责任 40
一、建设单位在物业管理中的违法行为 40
二、建设单位应承担的物业管理的法律责任 41
第四节 物业服务企业的法律责任 42
一、物业服务企业在物业管理中的违法行为 42
二、物业服务企业应承担的法律责任 44
第五节 业主的法律责任 46
一、业主在物业管理中的违法行为 46
二、业主应承担的物业管理法律责任 48
复习思考题 50
案例分析 50
第四章 物业服务企业的设立及其法律地位 51
节 物业服务企业概述 52
一、物业服务企业的概念与特征 52
二、物业服务企业的分类 52
三、物业服务企业的常见模式 53
四、物业服务行业的发展历程 54
五、物业服务行业的发展现状 55
六、物业管理行业面临的挑战 56
七、物业管理行业发展方向 57
第二节 物业服务企业的设立及运作 59
一、物业服务企业的设立 60
二、物业服务企业的运作 63
第三节 物业服务企业组织机构 65
一、物业服务企业组织机构设置的要求 65
二、物业服务企业组织机构设置的形式 65
复习思考题 66
案例分析 66
第五章 物业管理招投标法律规定 68
节 物业管理招投标概述 69
一、物业管理招标的概念和主体 69
二、物业管理招标的类型 69
三、物业管理招标的方式 70
四、物业管理招标的特点 73
五、物业管理招标的策划与实施 74
第二节 物业管理投标 78
一、物业管理投标的条件和程序 78
二、物业管理投标书的编写 82
三、物业管理投标的技巧与策略 87
复习思考题 89
第六章 前期物业管理法律规定 90
节 前期物业管理概述 92
一、前期物业管理的概念 92
二、物业管理前期介入的必要性 92
三、前期物业服务企业的选聘 93
四、前期物业管理的特征 93
五、前期物业管理的主要内容 94
第二节 物业的承接查验 95
一、承接查验的概念 95
二、物业承接查验前的准备工作 96
三、承接查验与竣工验收的区别 97
四、承接查验中应注意的事项 97
五、承接查验的内容 98
六、承接查验的作用 99
七、承接查验的有关要求与标准 99
第三节 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 102
一、城市住宅小区竣工综合验收概述 102
二、住宅小区竣工综合验收应符合的条件 103
三、申请住宅小区竣工综合验收应当提交的资料 103
四、住宅小区竣工综合验收的程序与法律责任 103
第四节 住宅室内装饰装修管理规定 104
一、住宅室内装饰装修管理概述 104
二、住宅室内装饰装修管理规定 104
三、开工申报与监督 105
四、委托与承接 106
五、室内环境质量 106
六、竣工验收与保修 107
七、法律责任 107
复习思考题 108
案例分析 108
第七章 业主及其相关组织权利与义务 110
节 业主概述 111
一、业主的概念 111
二、业主的分类 111
三、业主的权利与义务 111
四、业主在物业管理实践中应注意的几个问题 113
第二节 业主大会 114
一、业主大会的概念和特征 114
二、物业管理区域与业主大会设立 115
三、业主大会的职责 116
四、业主大会的召开 117
第三节 业主委员会 119
一、业主委员会的概念及特征 119
二、业主委员会的性质 119
三、业主委员会的产生 120
第四节 管理规约 124
一、管理规约的概念 124
二、制定管理规约的法律依据 124
三、管理规约的订立原则 125
四、管理规约的基本内容 125
五、违反管理规约行为的处理方法 126
复习思考题 128
案例分析 128
第八章 物业服务合同法律制度 130
节 物业服务合同概述 131
一、物业服务合同的概念 131
二、物业服务合同的特征 131
三、物业服务合同的种类 132
第二节 物业服务合同的订立及效力 133
一、物业服务合同的订立原则 134
二、物业服务合同的订立程序 134
三、物业服务合同的形式 135
四、物业服务合同的内容 135
五、签订物业服务合同应注意的问题 136
六、物业服务合同的效力 137
第三节 物业服务合同履行、变更、转让与终止 139
一、物业服务合同的履行 139
二、物业服务合同的变更、转让 141
三、物业服务合同的终止 142
四、物业服务合同终止后物业服务人的后合同义务 143
第四节 物业服务合同违约责任 144
一、违约责任的概念 144
二、违约责任的构成要件 144
三、承担违约责任的方式 145
复习思考题 147
案例分析 148
第九章 物业质量管理法律制度 149
节 质量与质量管理 151
一、质量的定义 151
二、质量管理的定义 153
三、物业服务质量的概念、类型、特性 153
四、物业服务质量标准概述 156
第二节 建筑工程的质量责任制度 158
一、建立完善建筑工程质量责任制度的必要性 158
二、我国工程质量责任制度概况 159
三、工程质量责任制度的特点 163
第三节 物业的竣工验收制度 165
一、竣工验收的概念与种类 165
二、建设工程竣工验收的监督管理机构 166
三、物业竣工验收的条件 167
四、竣工验收的程序 167
第四节 物业的质量保修制度 168
一、物业保修责任 168
二、物业质量保修办法 168
第五节 商品住宅的质量保证书和使用说明书制度 170
一、《住宅质量保证书》 170
二、《住宅使用说明书》 171
三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的交付 171
四、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》样本 171
复习思考题 177
案例分析 177
第十章 物业服务费法律规定 179
节 物业服务费概述 181
一、物业服务费的概念与特征 181
二、物业服务费的收费原则 182
三、物业服务费的定价方式 182
第二节 物业服务费的构成 183
一、物业服务费的范围 183
二、物业服务费的分类 183
第三节 物业服务费的收取与监督 184
一、物业服务费的收取 184
二、催收管理 184
三、物业服务费的监管 185
复习思考题 187
案例分析 187
第十一章 《民法典》在物业管理中的法律规定 188
节 建筑物区分所有权 190
一、建筑物区分所有权的概念 190
二、建筑物区分所有权的特征 191
三、建筑物区分所有权的构成 192
第二节 共有部分与共有权 192
一、共有部分的范围 192
二、共有部分 193
三、业主共有权 194
四、业主的权利和义务 195
第三节 区分所有权下的相邻关系 197
一、不动产相邻关系的概念和法律特征 197
二、处理不动产相邻关系的原则 198
三、不动产相邻关系纠纷的种类及处理方法 199
第四节 《民法典》在物业管理中确定的原则 201
一、规定了建筑物区分所有权的原则 201
二、规定了建筑区划内的道路、绿地、相关场所等的共有权的原则 201
三、规定了业主的共同决定权的原则 202
四、赋予了业主对物业管理方式选择权的原则 202
五、规定了规划车位、车库权属的原则 202
六、规定了高度危险作业造成他人损害应该承担的责任 203
七、规定了业主的司法救济权原则 204
八、规定了相邻建筑物通风、采光和日照的原则 204
复习思考题 204
案例分析 205
第十二章 解决物业管理纠纷的法律途径 206
节 物业管理纠纷概述 207
一、物业管理纠纷的定义和特点 207
二、物业管理纠纷产生的原因 208
第二节 物业管理纠纷的类型 212
一、前期物业管理纠纷 212
二、物业管理纠纷的常见类型 214
第三节 物业管理纠纷的防范与处理 215
一、防范和避免物业管理纠纷的产生 215
二、物业管理纠纷的处理 223
复习思考题 227
案例分析 228
第十三章 国外和中国香港的物业管理法律法规简介 229
节 国外和中国香港的物业管理体制 229
一、英国物业管理制度 229
二、美国物业管理制度 230
三、德国物业管理制度 230
四、新加坡物业管理制度 231
五、日本物业管理制度 231
六、中国香港物业管理制度 232
七、发达国家和地区物业管理的特点 232
第二节 国外和中国香港的物业管理立法 233
一、英国的物业管理立法 233
二、美国的物业管理立法 234
三、法国的物业管理立法 234
四、新加坡的物业管理立法 235
五、日本的物业管理立法 235
六、中国香港的物业管理立法 236
第三节 国外和中国香港的物业管理立法的借鉴 236
一、具备完备的社会基础和法律基础 236
二、物业管理的管理体系和运作体系比较健全 237
三、政府管理与业主自治相结合的管理体制 237
四、物业服务企业专业化、市场化程度高 238
五、各国或地区依据自身情况确定有特色的物业管理 238
复习思考题 239
参考文献 240
附录一 物业管理条例 241
附录二 中华人民共和国招标投标法 248
附录三 房屋建筑工程质量保修办法 256
附录四 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 258
附录五 业主大会和业主委员会指导规则 260
附录六 物业管理企业财务管理规定 268
附录七 住宅专项维修资金管理办法 271
附录八 物业服务收费管理办法 278
附录九 人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 281
附录十 人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 283
附录十一 《物业管理法律法规》参考作业题 286
附录十二 其他法律法规 290
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| 內容試閱：
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据统计，截至 2018 年年底，我国物业管理行业管理规模为 279.3 亿平方米，经营收入 为 7 043.63 亿元，物业服务企业数量为 12.7 万家，从业人员数量为 983.7 万人。近年来，在宏观政策的调控下，房地产市场发展趋于理性，而物业管理行业作为美好生活的提供者将成为行业下半场重要的角色，迎来重要的发展机遇。受政策利好、高新技术应用和居民 消费升级等多方因素的影响，物业管理行业加速整合、竞争加剧，综合实力稳步提升。特 别是 2014 年首家物业服务企业赴港上市，打开了物业服务企业登陆资本市场的大门。自此， 物业管理行业在资本的支持和多方利好的助推下进入了发展的快车道。
2020 年是我国内地物业管理诞生的第 39 个年头，如今的物业管理立法已趋于系统化、法治化。1981 年 3 月 10 日，深圳市家涉外商品房管理专业公司—深圳市物业管理 公司正式成立，从此物业管理行业在国内逐步兴起。近代物业管理起源于 19 世纪 60 年代 的英国，至今已有一百多年的历史。尽管我国内地的物业管理仅走过 39 年的发展历程，但 发展迅猛，日趋成熟，而且法律法规也愈发完善。我国的物业管理市场已经日渐成熟，主要表现在以下几个方面：物业管理法律法规更加完善，政府监管日趋规范；经过行业的不断重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性、规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。
我国物业管理将以民生为导向，推动行业向现代服务业转型升级，推进“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，打造共建、共治、共享的社会治理格局，坚持全面落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，助力社区的力量，坚决打好消费扶贫攻坚战，坚持人才队伍建设，提升行业从业人员的素质，提高物业服务水平与服务能力。
近年来，我国物业管理法律法规迅速完善，与物业管理相关的政策法规大量出台并付诸实施，物业管理法治化进程逐步加快。在法律层面上，有 2020 年十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》；在行政法规层面上，有 2007 年国务院公布的《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（国务院令第 504 号）；在行政规章层面上，有 2007 年国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕 2285 号），2007 年建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号），2009 年住房和城乡建设部颁布实施的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274 号），2009 年人民法院公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8 号）和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7 号）等。《中华人民共和国民法典》物权编在体例上进一步分为通则、所有权、用益物权、担保物权和占有五个分编，同时在内容上做出了多处修改，进一步完善了业主的建筑物区分所有权和土地承包经营权等相关制度，并对居住权的相关内容进行了明确。
物业管理法律法规在变化中日益完善，在业主的权利与义务、业主大会、前期物业管理，以及物业的使用与维护等方面均有修改规定。近年来，各省、市、自治区均出台了物业管理法规，完善了物业管理法规体系。例如，北京市出台了分类科学、服务细化的《住宅物业服务标准》，辽宁、山东、陕西、广东、天津等地区都出台或修订了物业管理条例。
近年来，物业管理行业从业人员的学历水平有所提升，但高素质人才仍较为缺乏。从2018 年 500 强物业企业从业人员的学历构成中可以看到，高学历从业人员相对较少，本科 生、硕士研究生、博士研究生三者占比分别为 7.36%、0.249 6%、0.01%，总和不足 10%； 高中以下比例较大，达到 57.76%；中专生、大专生次之，占比分别为 19.26%、15.389%。 随着行业的发展，特别是高新技术的应用，物业企业必须对人才结构进行优化和调整，并 强化自身，吸引更多的人才加入，促进企业合理的人才资源配置，增强企业的核心竞争力。
“物业管理法律法规”是面向物业管理本科、专科专业人才培养而设立的一门专业主干 课程。由于高层次的应用型物业管理人才的需求亟待满足，各高校正在或者已经将原来的物业管理高职教育升格为本科教育。本教材就是为了总结我国物业管理法律法规的研究成果，指导广大物业服务人员和物业管理专业学生学习并掌握我国现行物业管理法律法规，同时学会解决日益复杂的物业管理服务实践中的法律纠纷案件而出版的。
笔者作为国家首批注册物业管理师，从事物业管理法律法规教学 20 年，长期在各大物 业服务公司担任顾问，积累了丰富的教学经验与科研成果，收集了大量物业管理与服务中 的法律纠纷案例，但依然认为我国的物业管理法律法规建设不是理论研究的产物，而是源于实践，需要随着实践而完善，而理论的发展必须依赖于实践的不断成熟。但是，目前物业管理市场的实践还很不成熟，理论自然也不太成熟，因此，提升物业管理法规的层次和效力、依法治理、建立健全物业管理法规体系、完善物业管理法规内容并做到内容与体系协调成为我们的重要任务。我国现已经有 46 所高校成功开办了物业管理本科教育，各高校物业管理专业人才培养方案和教学计划与内容也在不断调整，专业建设逐步完善。鉴于近年来我国物业管理立法不断完善，而且物业管理专业培养高层次物业管理人才的需求亟待满足，我们对《物业管理法律法规》这本书进行大规模改版、重新发行。
展望未来，物业管理行业加速整合，集中度持续提升，而且优秀的物业服务企业之间相互促进，有望加大上下游业务链资源共享，共同打造美好生活联盟，再加上资本市场等信息技术的应用，必将不断提高物业服务品质，助力高品质和智能化的生活服务空间。物 业管理高等教育必然随着物业管理行业的迅速发展而成为一个规模化、增速高的蓝海市场。
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