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| 內容簡介： |
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我国不动产统一登记制度虽然已经进入了实质性操作阶段，但距制定专门的《不动产登记法》还有很长的道路。理论基础模糊不清、制度设计简单粗糙，这仍然是目前我国不动产登记制度中的主要缺陷。缜密合理的制度设计有利于登记部门实际操作，也便于维护当事人的利益平衡；如果发生诉讼，也便于法院审理案件。本书对不动产登记法进行了专题立法研究，不仅探讨了不动产登记的一般规则和具体形态，而且对总登记、首次登记、变更登记、预告登记、查封登记、信托登记、更正登记、异议登记、涂销登记等登记形式进行了系统设计，最后还依据不动产登记的理论研究成果，起草了我国不动产登记法的学者建议稿，以便为我国未来制定《不动产登记法》提供立法参考。
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| 關於作者： |
于海涌，中山大学法学院教授，博士生导师，兼任中山大学立法研究中心主任，广东省民商法学研究会常务副会长。
1991年获中国政法大学法学学士学位，1997年获北京大学民商法硕士学位，2003年获中国社会科学院民商法博士学位（师从梁慧星教授），2004年在中国政法大学从事民商法博士后研究工作（师从江平教授）。曾先后到瑞士比较法研究所、纽约大学、美国天普大学、台湾中央研究院、澳门大学、澳门科技大学进行交流和学术访问。主持研究了国家级和省部级社科基金项目共计6项，出版个人学术专著6部。熟练掌握英语和法语，熟悉英美信托法和法国物权法，是国内比较少有的掌握两门外语的学者。在民商法研究领域具有突出的专业素养，其中专著《法国不动产担保物权研究》（第一版）于2005年获中国法学会优秀科研成果一等奖，《网络文化建设中的表达自由与限制》获得中央党校第39期哲学社会科学教学科研骨干研修班优秀论文一等奖。《法国不动产担保物权研究》（第二版）于2006年获国家司法部优秀科研成果三等奖，《论不动产登记》于2009年和2012年分别获广东省人民政府哲学社会科学优秀科研成果二等奖和钱端升优秀科研成果奖。
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| 目錄：
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自序 1
导论：我国不动产登记制度中的主要缺陷
一、基础理论模糊不清
二、多头管理，分级登记
三、政出多门，各自为政
四、登记范围偏窄
五、具体制度往往违背物权法的基本原则
六、重视行政管理，轻视公示服务
七、重视城市，忽视农村
八、登记制度之间协调不够
上编不动产登记的一般规则
第一章统一的不动产登记机关
第一节统一不动产登记机关的必要性
一、不利于不动产的管理
二、增加了财政负担，降低了工作效率
三、不利于当事人办理登记
四、不利于公示和查询
第二节司法机关抑或行政机关
一、关于司法机关
二、关于行政机关
第三节不动产登记机关的选择：县级土地行政机关
一、为何选择行政机关
二、为何选择县级机关
三、为何选择土地机关
四、县级土地行政机关应是不动产登记机构的合理选择
第二章不动产登记的对象
第一节权利登记抑或法律行为登记
一、对法律行为的登记
二、对权利的登记
三、两种登记的比较
第二节我国不动产登记范围的分析检讨
一、登记范围的确定
二、登记范围偏窄
第三节登记范围的扩充
一、不动产物权
二、不动产物权之限制
第三章不动产登记的基本类型
第一节不动产登记的主要分类
一、所有权登记与他项权利登记
二、土地登记和建筑物登记
三、正式登记与临时登记
四、申请登记、嘱托登记和径为登记
五、自愿登记和强制登记
六、总登记和日常登记
七、主登记与附登记
八、第一次登记、变更登记和涂销登记
第二节不动产登记的立法技术安排
一、不动产登记的经线
二、不动产登记的纬线
三、不动产登记的经纬线全貌图
第四章不动产登记与地籍调查
第一节地籍调查通论
第二节总地籍调查
一、准备工作
二、权属调查
三、地籍测量
第三节日常地籍调查
一、调查准备
二、实地调查
三、变更地籍资料
第五章不动产登记的一般程序
第一节登记程序的启动
一、申请登记
二、嘱托登记
三、径为登记
第二节登记申请的受理
一、当场受理
二、登记文件的补正与拒绝受理
第三节不动产登记申请的审核
一、对债权行为有效性的审查
二、在必要时发布公告并征求异议
三、不动产物权变动的行政确认
第四节登记与颁发权利证书
第六章不动产登记的效力
第一节登记在三种法律关系中的效力
一、登记在行政法律关系中的效力
二、登记在债权法律关系中的效力
三、登记在物权法律关系中的效力
第二节不动产登记效力的比较研究
一、登记对抗主义
二、登记生效主义
三、登记对抗主义与登记要件主义的比较
中编不动产登记的具体形态
第七章总登记
第一节不动产总登记的界定
一、总登记和初始登记的立法例
二、土地总登记的界定
三、总登记的法律特性
第二节不动产总登记的程序
一、通告
二、申请和收件
三、审核
四、公告
五、登记和颁发证书
第三节不动产总登记中的几个特殊问题
一、国家土地所有权的总登记问题
二、他项权的总登记问题
三、逾期不办理总登记的处理
第八章首次登记
第一节土地所有权的首次登记
第二节建筑物所有权的首次登记
一、建筑物所有权首次登记的要件
二、建筑物所有权首次登记的程序
第三节他项权的首次登记
一、他项权首次登记的要件
二、各种他项权之首次登记
第九章变更登记
第一节变更登记的界定
第二节变更登记的原因
一、主体变更
二、客体的变更登记
三、权利内容的变更登记
四、附登记
第三节变更登记的要件
第十章预告登记
第一节预告登记的制度功能
第二节预告登记的对象：债权？物权？
第三节预告登记的要件
一、预告登记的实质要件
二、预告登记的程序要件
第四节预告登记的适用范围
一、德国的立法情况
二、我国台湾地区的立法情况
三、我国大陆的立法情况
第五节预告登记的法律效力
一、预告登记对物权人的效力
二、预告登记对第三人的效力
三、预告登记对真正权利人的效力
四、预告登记对国家公权力的效力
五、预告登记对其他物权人的效力
第十一章查封登记
第一节查封与公示
一、查封与司法机关的权威
二、查封与交易安全
第二节对最高人民法院1998年司法解释的分析检讨
一、多种查封方法并用，难以协调
二、加贴封条和张贴公告不能有效地限制不动产的转让
三、公示措施无法有效保护交易中的善意第三人
四、查封的效力不明
第三节对最高人民法院24年司法解释的分析检讨
一、查封登记的对抗效力
二、查封登记的优先效力
第四节法国财产保全制度对我国查封登记制度的启示
一、保全性裁判抵押权的成立
二、保全性裁判抵押权的效力
第五节完善我国查封登记制度的建议
一、重司法权威，轻市场秩序的局面必须改变
二、不动产的查封应当办理登记
三、不动产的查封方式应当统一
四、查封应当自登记时产生限制物权处分之效力
五、我国可以考虑建立保全性裁判抵押权制度
第十二章信托登记
第一节信托财产的独立性与信托登记
一、双重所有权的制度设计
二、信托财产的独立性
三、我国信托登记制度之检讨
第二节信托登记的基本制度设计
一、委托人应转让信托财产所有权
二、受托人应被登记为所有权人
三、信托登记的公信力
第十三章更正登记
第一节更正登记的功能与性质
第二节更正登记的要件
第三节更正登记的效力
第十四章异议登记
第一节异议登记的制度功能
一、更正登记的前置程序
二、预告登记和异议登记
第二节异议登记的立法比较
一、德国和日本
二、我国台湾地区
三、我国的物权立法
第三节异议登记的要件
一、两种不同物权变动模式下的登记要件
二、异议登记的要件
第四节异议登记的效力
一、异议登记对第三人之效力
二、异议登记对登记权利人之效力
三、异议登记对真正权利人之效力
第十五章涂销登记
第一节涂销登记的原因
一、物权人抛弃其物权
二、权利存续期间届满
三、债务清偿
四、混同
五、终止权之行使
六、法院之裁判或嘱托
七、债权人撤销权之行使
八、其他涂销登记之情形
第二节涂销登记的程序
一、申请涂销
二、裁判涂销或嘱托涂销
第三节涂销登记的效力
下编不动产登记法的立法设计
第十六章《不动产登记法》（草案建议稿）
参考书目
后记
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| 內容試閱：
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2007年3月我国出台了物权法，根据《物权法》第10条的规定：国家对不动产实行统一登记制度，但是统一登记一直没有具体落实。直到七年之后的2014年，国土资源部才将起草的《不动产登记条例草案送审稿》报送国务院审议。国务院法制办公室经征求有关方面的意见后修改形成了《不动产登记暂行条例征求意见稿》，2014年7月30日，国务院常务会议讨论了《不动产登记暂行条例征求意见稿》并向社会公开征求意见；2014年11月24日，国务院公布了《不动产登记暂行条例》并于2015年3月1日起施行，至此我国不动产统一登记制度可谓取得重大进展。《不动产登记暂行条例》虽然总共只有35条，仍然比较粗略，但这个条例对我国不动产登记制度进行了宏观的基本框架，我国的不动产登记实现五个统一：统一法律依据、统一登记机关、统一登记簿、统一登记程序、统一信息平台。
虽然我国不动产统一登记制度终于进入了实质性操作阶段，但我国距制定专门的《不动产登记法》还有很长的道路。理论基础模糊不清、制度设计简单粗糙，这仍然是目前我国不动产登记制度中的主要缺陷。由于我国长期对不动产登记实行了多头管理、分级登记，再加上城乡发展不平衡、法律制度设计不协调等诸多原因，导致我国现行的立法不仅零散，而且存在不少错误，有的甚至违反物权法的基本原则。这种制度缺陷直接危及当事人的切身利益与市场交易的秩序及安全。尽管物权法已经出台，但不动产登记制度中存在的大量缺陷仍有待逐步消除。
缜密合理的制度设计既有利于登记部门实际操作，也便于维护当事人的利益平衡，如果发生诉讼，也便于法院审理案件。目前我国零散而粗糙的不动产登记制度根本无法满足社会现实的需要。为此，本书在探讨不动产物权变动的一般规则的同时，对不动产物权的预告登记、首次登记、变更登记、更正登记、异议登记、涂销登记以及公告等制度进行了系统的制度设计，重点对真正权利人、交易当事人和善意第三人利益状况进行实证分析和利益衡量，以供我国立法机关作为不动产物权登记立法的参考。
本书关于不动产登记的立法研究，主要集中在以下几个方面：（１）探讨不动产登记的一般规则，主要对不动产登记机关、登记对象、登记类型、地籍调查、不动产登记的一般程序以及不动产登记的效力进行了研究。（2）探讨不动产登记的具体形态，主要包括不动产总登记、首次登记、变更登记、预告登记、查封登记、信托登记、更正登记、异议登记、涂销登记等各种具体的登记形式。（3）依据不动产登记的理论研究成果，制定了我国《不动产登记法（草案）》学者建议稿，为我国未来制定缜密合理的《不动产登记法》提供立法参考。
物权立法的核心是不动产法，而不动产登记对当事人的利益和市场的交易秩序息息相关。制定一部缜密合理的、具有可操作性的《不动产登记法》是我们的期望。笔者对我国不动产登记制度的远景大致可以进行如下的展望：
第一，国务院只是以行政法规的形式确定了不动产统一登记的宏观框架，其中关于首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等在暂行条例中几乎没有任何具有可操作性的具体规则。可以预见，大量可操作性的登记规则只能留待未来进一步补充完善。
第二，国务院以暂行条例为不动产登记规则进行命名，表明了国务院对不动产登记立法的谨慎态度。既然以暂行条例的方式出台，这就意味着将要根据实施的情况，在总结经验教训的基础上，为将来制定《不动产登记条例》留下余地，在条件成熟的时候制定《不动产登记法》应该属于我们的合理预期。
于海涌教授
2016年3月6日珠江湾畔竹下书屋
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