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| 內容簡介： |
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《房地产市场拓展总监工作指南》一书详细介绍了市场拓展总监的岗位认知、开发项目市场调研、开发项目立项研究、开发项目土地获批、开发项目市场定位、项目开发风险防范等内容，定位于实际操作，完全去理论化，内容简洁实用，同时附有大量的案例和范本。《房地产市场拓展总监工作指南》一书既可作为专业培训机构、院校房地产专业等的培训教材，也可以作为房地产企业从业人员工作的作业指导书，直接应用于实际工作中。
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| 關於作者： |
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王禹，房地产高级培训师，天津南开大学毕业，从事房地产工作十余年，曾就职国内知名房地产代理企业、国有股份开发公司，现担任央企某房地产公司总经理职务。本人操作过多个国内知名商业地产项目及住宅项目，亲身经历了房地产行业的跌宕起伏，积累了丰富的管理实战知识和经验。参与并管理过的房地产项目有南京1912、保利叶上海、上海海源别墅等项目、上海中福城项目、郑州天旺广场、上海中福城项目、郑州天旺广场、合肥信地城市广场、合肥恒盛皇家花园等。
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| 目錄：
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第一章岗位认知1
所谓岗位认知，是指对一个工作岗位的理解和认识。对于市场拓展总监来说，只有全面、深刻地认识并理解其岗位职责、工作技能要求、个人能力要求，才能在平时的工作中认真履行其职责，当好项目团队的领头羊。2
第一节市场拓展总监的岗位职责3
一、就业前景分析3
二、扮演角色认知3
相关链接：市场部的角色定位5
三、工作职责了解5
相关链接：房地产公司市场拓展总监招聘启事5
相关链接：房地产公司市场拓展总监招聘启事6
【实战范本】市场拓展部部门工作职责7
第二节市场拓展总监的专业知识8
一、房地产与土地的相关知识8
二、住宅知识11
相关链接：常见的房地产建筑类面积术语16
三、商品房销售知识17
相关链接：《商品房销售许可证》的办理21
四、价格与付款方式知识22
第三节市场拓展总监的个人素质22
一、知识要求23
二、技能要求23
三、素质要求24
相关链接：如何做一名合格的市场拓展总监25
第二章开发项目市场调研27
房地产项目开发前期市场调研为项目开发各个环节的决策提供基础数据，产品定位、户型选择、开发程序、营销方案等均是建立在摸透市场、掌握数据的基础上。房地产企业在项目开发前期对市场做好研究，有助于认识风险，并采取相应措施降低风险至可控范围内。28
第一节市场宏观环境调查28
一、政治环境调查分析29
二、经济环境调查分析30
三、文化环境调查分析32
第二节城市房地产市场调查34
一、房地产市场需求容量34
二、现有商品房分析35
三、市场土地出让分析35
【实战范本】市2014年第一季度土地出让分析36
四、房地产价格走势的分析39
【实战范本】房地产价格统计调查方案39
五、房地产物业类型分析41
六、开发商销售情况分析41
七、三级市场交易情况分析42
【实战范本】三级市场交易情况分析表43
八、区域房地产政策法规43
第三节购房者行为调查分析43
一、购房者购买行为分析43
二、购房者购买动机分析45
【实战范本】购房者购买动机分析表46
三、购房者产品需求分析46
【实战范本】2015年市的购房者需求调查问卷47
第四节竞争对手调研分析49
一、竞争对手调研项目49
二、竞争对手类型49
三、竞争对手产品开发分析50
【实战范本】可比性楼盘调查表住宅50
四、竞争对手营销水平分析51
【实战范本】竞争对手营销水平调研表52
五、竞争楼盘分析报告54
【实战范本】项目竞争对手楼盘分析报告54
第五节地块基本状况调研分析59
一、地块基本状况SWOT分析59
二、项目地区气候调查60
三、项目交通状况调查60
【实战范本】地块周边交通情况分析表60
【实战范本】地块内市政道路情况分析表60
四、项目周边配套设施调查61
五、地块分析调查评估61
【实战范本】项目地块分析评估62
第三章开发项目立项研究64
对房地产项目进行立项研究是房地产企业建设前期投资决策阶段的一项重要工作，是保证房地产建设项目以最小的成本换取最佳经济效益的科学方法，房地产项目可行性研究工作对房地产企业有着重要现实意义。65
第一节开发项目选择65
一、开发城市选择66
二、开发地段选择68
三、开发管理模式选择70
四、产品模式选择72
五、融资方案选择72
第二节开发项目确定74
一、对项目进行基础研究74
二、土地信息收集、甄别75
三、发展项目确定76
第三节开发项目可行性研究77
一、可行性研究的步骤77
二、可行性研究的内容78
三、可行性研究的重点81
四、可行性研究管理83
五、可行性研究报告84
【实战范本】房地产项目可行性报告正文模板85
第四章开发项目土地获批99
近年来，土地的生产要素特性日益受到重视，且以其稀有性特质成为房地产发展的限制性环节，也正是由于它的这种特质，决定了对有限土地的获得成为房地产企业持续发展的必要条件，同时，也是整个房地产市场能否健康有序发展的前提。100
第一节开发用地概述100
一、土地所有制100
二、土地所有权101
三、土地使用权101
四、土地用途管制102
五、开发用地102
第二节土地使用权获取103
一、取得土地使用权的方式103
相关链接：国有土地使用权出让的注意事项105
相关链接：划拨土地使用权转让的条件107
相关链接：国有土地使用权转让的注意事项109
二、获取国有土地使用权的费用111
三、开发建设中的城市房屋拆迁111
【实战范本】房屋拆迁补偿安置协议书112
四、获得项目地块前落实事项114
第三节土地行政审批管理118
一、设定行政审批的法律依据118
二、申请资料118
三、相关申请表格及申请书121
【实战范本】国有土地（处置、登记）申请书122
四、行政审批流程124
五、建设用地规划许可证的办理125
六、国有土地使用证的办理126
第五章开发项目市场定位128
现代商业社会，市场竞争日趋激烈，而竞争成功的关键在于企业的产品市场定位是否准确，营销策略是否实用有效。对于房地产企业来说，市场定位决定了一个开发项目的成败。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提。129
第一节房地产市场细分129
一、房地产市场细分的含义130
二、房地产市场细分的作用130
三、房地产市场细分的标准130
四、房地产市场细分的原则131
五、房地产市场细分的方法131
六、市场细分的一般程序132
相关链接：房地产市场细分方式134
第二节目标市场选择135
一、目标市场选择的意义135
二、确定目标市场的原则135
三、目标市场选择的条件135
四、确定目标市场的策略135
五、影响目标市场策略选择的因素138
相关链接：常见的目标市场选择模式139
第三节市场定位140
一、房地产项目市场定位的含义140
二、房地产项目市场定位的重要性141
相关链接：房地产前期定位策划的意义141
三、房地产项目市场定位的内容142
相关链接：项目定位涉及的主要环节142
四、房地产项目市场定位的形式143
五、房地产项目市场定位存在的问题144
相关链接：解决房地产企业市场定位问题的策略145
六、项目定位需要注意的问题148
【实战范本】房地产企业开发项目市场定位分析报告149
第六章项目开发风险防范157
房地产项目全过程中存在的众多的不确定性因素决定了开发过程的不确定性，从而使投资具有很大的潜在风险。这就要求房地产企业在项目开发中应充分了解过程中的风险情况,应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。158
第一节法律风险的基本认知158
一、法律风险的定义159
二、法律风险的特性159
三、法律风险的分类159
四、法律风险的成因160
五、构建防范法律风险预警机制163
第二节合作开发的风险防范163
一、合伙型联建中的未共同列名风险163
二、项目公司合作开发中僵局风险164
三、因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险164
四、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险165
五、审批、许可与登记影响合作合同效力的风险165
六、土地使用权瑕疵风险165
七、合作开发资金分摊方案不明风险165
八、房屋分配约定不明风险166
相关链接：合作开发经营房地产的法律风险与防范167
第三节项目投资的风险防范169
一、房地产投资风险分类169
二、开发决策阶段风险管理172
三、开发前期阶段风险管理173
四、建设阶段风险管理174
五、租售阶段风险防范176
相关链接：房地产项目投资风险防范的具体措施177
第四节项目收购与转让的风险防范179
一、项目直接收购中的法律风险防范179
二、房地产项目股权收购的法律风险防范179
三、项目直接转让方式法律风险防范181
四、项目公司转让方式风险防范182
相关链接：房地产项目收购与转让法律风险防范招数184
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近年来，中国楼市紧跟大势步入新常态，房地产市场转型步伐加快，行业竞争迈入品牌核心优势竞争阶段。有机构公布的2015年中国房地产品牌价值研究报告指出，2015年行业领导公司品牌中海地产、万科与保利地产的品牌价值分别达397.59亿元、395.62亿元和361.48亿元。三家企业品牌总值首次超过千亿，行业强势领导品牌地位持续彰显。同时，2015年全国品牌TOP10企业的品牌价值均值为116.61亿元，同比增长13.25%。国内地产品牌大力整合资源，其品牌价值正持续上升。房地产领先品牌企业准确把握行业专业化发展趋势，以客户需求为导向，潜心专注房地产细分领域品牌打造，以特色品牌发展模式锻造鲜明的专业品牌形象，品牌价值得到进一步提升。在房地产行业转型发展持续深入的背景下，品牌房地产企业依托自身较高的市场认可度、优质的品质保障等优势，持续降低企业在融资、拿地等方面成本，以较低的投入获得优质战略发展资源，以有效的成本管控保障企业盈利水平，为持续的企业价值创造与品牌价值积累奠定基础。房地产企业要想通过品牌实现自身的价值，不断优化、发展、壮大，自身的管理很重要，对于管理层的要求也越来越高。房地产企业的竞争，很大程度上也是人才的竞争，好的团队必然会为房地产企业带来好的发展。如果把一个企业比做一个人，高层管理者就是大脑，要思考企业的方向和战略；中层就是脊梁，要去协助大脑传达和执行命令到四肢基层。而高层管理人员是指对整个组织的管理负有全面责任的人，他们的主要职责是制定组织的总目标、总战略，掌握组织的大政方针，并评价整个组织的绩效。企业高层管理人员的作用主要是参与重大决策和全盘负责某个部门，兼有参谋和主管双重身份。作为房地产企业的管理层，尤其是高层管理人员，必须强化自身素质，提升管理水平，才能在房地产迅速发展和激烈竞争中取得一席之地。《房地产市场拓展总监工作指南》一书定位于实际操作，完全去理论化，内容简洁实用，同时附有大量的案例和范本，既可作为专业培训机构、院校房地产专业等的培训教材，也可以作为房地产企业从业人员工作的作业指导书，直接应用于实际工作中。本书详细介绍了市场拓展总监的岗位认知、开发项目市场调研、开发项目立项研究、开发项目土地获批、开发项目市场定位、项目开发风险防范等内容，便于房地产企业市场拓展总监参照学习。本书由王禹主编，在编写过程中，还获得了许多行业精英的帮助和支持，其中参与编写和提供资料的有齐国颜、曹艳铭、匡仲发、匡五寿、黄治淮、宁仁梅、王玲、王春华、王高翔、李辉、李勋源、李景安、李家林、李永江、许丽洁、许华、冯飞、陈素娥、张立冬、唐晓航、唐乃勇、雷蕾、靳玉良、邹雨桐、吴俊、吴日荣、段青民、况平、刘建伟、刘珍、匡仲潇，最后全书由滕宝红统稿、审核完成。由于编者水平有限，不足之处在所难免，希望广大读者批评指正。编者
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