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买房养房的得力助手 安居乐业的生活指南
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| 內容簡介： |
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为了帮助广大读者朋友更好地买房养房，装修、投资房产，识破陷阱，维护自身权益，本书从房产类型、房产交易、购房贷款、住房保险、家居装修、房产投资、房屋拆迁、房产维权、租房常识、房产与婚姻、继承、赠与等方面，全面细致介绍了在买房前或是住房时可能碰到的各种情况，并提供了相应建议，让您能够方便、快速地获得zui需要的房产知识和技巧，顺利买房、合理养房、理性投资、维护房权。真心希望本书能成为您安居、幸福的指南。
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| 關於作者： |
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房地产从业人士，通晓房屋买卖、房屋租赁、房屋装修等事宜，代表作有《房产常识速查速用大全集》《装修常识速查速用大全集》等。
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| 目錄：
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第一章房产术语：一看就懂
◎什么是现房?
◎什么是期房?
◎什么是公摊?
◎什么是容积率?
◎什么是建筑覆盖率?
◎什么是得房率?
◎什么是使用率和实用率?
◎什么是绿化率?
◎住宅小区的绿地率指什么?
◎住宅的层高指什么?
◎住宅的进深指什么?
◎住宅的开间指什么?
◎什么是房屋的平台和勒脚?
◎共用部位、共用设备、公共设施指什么?
◎规划建设用地面积和建筑面积指什么?
◎销售面积和套内建筑面积指什么?
◎套内使用面积指什么?
◎套内墙体面积和套内阳台建筑面积指什么?
◎商品房的公用建筑面积如何计算?
◎房屋的实测面积和预测面积指什么?
◎什么是地下室和半地下室?
◎地下室的价格如何计算?
◎什么是底商?
◎什么是阳台?
◎封闭阳台的优势有哪些?
◎封闭阳台的弊端是什么?
◎什么是业主会所?
◎会所有哪些类型?
◎高品质的会所应该提供哪些服务?
第二章房产类型：心中有数
◎什么是商品房?
◎什么是公有房?
◎什么是有限产权房?
◎什么是限价房?
◎什么人能购买限价房?
◎哪些家庭可以优先购买限价房?
◎申请限价房的具体程序是什么?
◎限价房可以买卖吗?
◎什么是经济适用房?
◎申购经适房需要什么条件?
◎申购经适房的具体程序是什么?
◎购买经适房需要哪些申请材料?
◎出售经适房需要注意什么?
◎如何购买二手经适房?
◎什么是安居房?
◎申请安居房有什么条件?
◎安居房的申请流程是什么?
◎安居房可以买卖吗?
◎什么是写字楼?
◎什么是央产房?
◎央产房上市的前提是什么?
◎央产房的交易流程是什么?
◎什么是集资房?
◎什么是合作建房?
◎什么是解困房?
◎什么是拆迁房?
◎什么是小产权房?
◎什么是廉租房?
◎廉租房的申请条件是什么?
◎廉租房的申请流程是什么?
◎什么是房改房?
◎房改房上市证的办理流程是什么?
◎什么是学区房?
◎什么是二手房?
◎什么是商铺?
第三章住宅种类：不可不知
◎住宅的种类有哪些?
◎什么是低层住宅?
◎什么是多层住宅?
◎什么是小高层住宅?
◎什么是高层住宅?
◎什么是超高层住宅?
◎什么是通廊式住宅?
◎什么是单元式住宅?
◎单元式住宅的基本特点是什么?
◎什么是单元式高层住宅和塔式高层住宅?
◎特别提醒：单元式住宅的逃生途径有哪些?
◎什么是公寓式住宅?
◎什么是酒店式服务公寓?
◎什么是复式住宅?
◎什么是错层式住宅?
◎什么是跃层式住宅?
◎跃层式住宅主要有哪些类型?
◎什么是花园洋房?
◎小户型住宅具体指什么?
◎小户型住宅怎样节省空间?
◎什么是智能化住宅?
◎什么是水景房?
◎什么是板楼?
◎板楼的优点有哪些?
◎板楼的缺点有哪些?
◎什么是塔楼?
◎塔楼的优点有哪些?
◎塔楼的缺点有哪些?
◎怎样区分板楼和塔楼?
◎什么是砖木结构?
◎什么是钢结构住宅?
◎什么是砖混结构住宅?
第四章选房常识：面面俱到
◎如何寻找房源信息?
◎判断房子好坏有哪些标准?
◎哪些房子不能买?
◎买哪三种房子要小心?
◎常见的房屋质量问题有哪些?
◎选房时应该关注哪些细节?
◎看房时应该注意哪些细节?
◎怎样判定房产的性价比?
◎如何确定自己的经济承受力?
◎选择房子的地段应注意哪些问题?
◎买地段好的烂房子，还是买地段烂的好房子?
◎繁华地区购房容易出现哪些弊端?
◎选购远郊区县房产应注意哪些问题?
◎可以在大城市周边买房子吗?
◎如何规避房产促销陷阱?
◎什么是样板间?
◎样板间与正式楼房有什么区别?
◎看沙盘时应该注意哪些细节?
◎如何获知楼盘的真实销售情况?
◎板楼的选择技巧是什么?
◎选购塔楼时应注意哪些问题?
◎如何挑选小面积跃层式住宅?
◎选购复式房产需要注意什么问题?
◎购买精装修住房应该注意哪些问题?
◎购买别墅需要注意哪些问题?
◎购买尾房时需要注意哪些问题?
◎什么人适合购买酒店式公寓?
◎选房子，多层好还是高层好?
◎7层以下的房子，哪一层最好?
◎高层住宅选楼层该考虑哪些因素?
◎高层住宅中顶层和底层都有哪些缺点?
◎购买高层住宅需要考虑什么问题?
◎购买底层住房要注意哪些问题?
◎购买顶层住房要注意哪些问题?
◎购买带地下室的一楼要注意哪些问题?
◎选购半地下室要注意哪些问题?
◎一梯两户、两梯两户、两梯多户，哪个好?
◎隐梁隐柱的优点在哪里?
◎怎样判断房子采光好不好?
◎好户型的标准是什么?
◎挑选户型有哪些基本原则?
◎选择户型为什么要先厅后卧?
◎楼房应该有什么样的阳台?
◎买房子时该如何选择社区?
◎好的社区要具备哪些要素?
◎在高容积率小区选房应注意哪些问题?
◎高级住宅区和普通住宅区的区别是什么?
◎考察小区内交通环境的因素有哪些?
◎选择车位应该注意哪些方面?
◎选购环线房有哪些技巧?
◎如何挑选有水景的房子?
◎如何挑选有良好居住氛围的房子?
◎挑选有风景的房子需要注意什么?
◎哪些绿化能成为优美的景观?
◎如何在风景与交通中权衡买房?
◎楼盘附近的生活服务设施都包括什么?
◎如何了解楼盘附近生活服务设施的情况?
◎如何考察楼盘周边的交通状况?
◎选购二手房时如何过滤不真实信息?
◎从物业那里能获得哪些二手房信息?
◎购买二手房有哪些禁忌?
◎选择一居二手房有哪些注意事项?
◎怎样选购独居二手房?
◎如何考察二手房小区环境?
◎哪种住宅的建筑质量可以信得过?
◎环保住宅果真就环保吗?
◎怎样评估房屋的抗震性能?
◎怎样判断平房的真实房龄?
◎为什么说选房就是选开发商?
◎如何了解开发商的情况?
◎如何了解城市建设规划?
◎买了学区房，孩子就能上好学校吗?
◎选择婚房的原则是什么?
◎选购养老房要注意什么?
◎两代人同一小区选房时应注意什么?
◎年轻人购买新房时要注意哪些问题?
◎年轻人购房时在资金方面应注意哪些问题?
◎单身女性选房时要注意什么?
第五章房产交易：步步留心
◎什么是限购令?
◎销售给个人和外销分别指什么?
◎什么是五证、两书?
◎什么是认购书?它包括哪些内容?
◎看楼书要注意哪些方面的细节?
◎楼盘广告的猫腻有哪些?
◎定金与订金是不是一回事儿?
◎交定金时要注意什么?
◎房产交易应把握哪些原则?
◎买房一般需要经过哪些流程?
◎买房省钱的小窍门有哪些?
◎委托中介卖房，有哪些注意事项?
◎委托中介选房，有哪些注意事项?
◎选择房地产中介有哪些窍门?
◎节省中介费的方法有哪些?
◎购买一手商品房和拆迁房应提供什么材料?
◎办理首次购房调档的流程是什么?
◎购买一手商品房和拆迁房应提供什么材料?
◎验房时，发现问题应该怎么处理?
◎售房方有哪些常见违约现象?
◎新房买卖的陷阱有哪些?
◎买卖二手房的途径有哪些?
◎挑选二手房最容易忽视哪些问题?
◎买二手房要注意的产权问题有哪些?
◎什么样的二手房不能买?
◎什么样的二手房容易出手?
◎二手次新房出手前做哪些准备?
◎二手房买卖要经过哪些步骤?
◎买卖二手房应签署哪些文件?
◎二手房过户需要哪些材料?
◎买方在二手房交房时要注意哪些问题?
◎二手房验收的关键环节有哪些?
◎验收二手平房时应注意哪些问题?
◎导致二手房买卖纠纷的原因有哪些?
◎怎样避免二手房纠纷?
◎办理房屋登记的程序是什么?
◎房屋所有权初始登记需要提交哪些材料?
◎什么情况下当事人可以申请房屋所有权转移登记?
◎申请房屋所有权转移登记应提交什么材料?
◎什么情况下可以申请房屋所有权变更登记?
◎申请房屋所有权变更登记应当提交什么材料?
◎什么情况下可以申请房屋所有权注销登记?
◎申请房屋所有权注销登记需要提交什么材料?
◎办理一手商品房产权证的流程是怎样的?
◎拍得的房产办理产权证时应提供哪些材料?
◎集体土地的房产是否可以办理产权过户手续?
◎外国人如何办理产权过户手续?
◎单位购房产权过户时需提供什么材料?
◎若产权证不慎丢失，是否可以补办?
◎若交易受理单不慎丢失，如何补办?
◎产权证信息出现错误，怎样更正?
◎辨别房产证真伪有哪些妙招?
◎如何辨别新的《不动产权证书》?
◎没有产权证，怎样办理落户手续?
◎私下买卖的私有房屋受法律保护吗?
◎单位的房产是否可以出售?
◎未成年人可以买房吗?
◎未成年人可以出售房产吗?
◎以他人名义买房，产权归谁?
第六章购房合同：一字千金
◎签购房合同时要注意什么?
◎新房购房合同包括哪些内容?
◎二手房买卖合同包括哪些内容?
◎合同签订后，房屋就属于买方了吗?
◎签订阴阳合同有何危害?
◎怎样查验开发商的合同主体资格?
◎签订期房合同须注意哪些问题?
◎商品房合同网上备案有哪些注意事项?
◎购房网上签约的流程是什么?
◎二手房买卖网上签约有什么好处?
◎二手房买卖合同公证有什么作用?
◎如何办理二手房买卖合同公证?
◎已经产权变更登记的买卖合同能够解除吗?
◎房产买卖合同在什么情况下是无效的?
第七章税费常识：交得明白
◎什么是房产税?
◎什么是印花税?
◎什么是城镇土地税?
◎城镇土地税的税率怎样计算?
◎土地增值税与购房人是否有关系?
◎土地增值税怎样征收?
◎新房入住时需要缴纳哪些费用?
◎什么是公共维修基金?
◎二手房从购买到入住需要负担哪些费用?
◎在二手房交易中如何合理减免营业税?
◎二手房赠与过户所产生的税费有哪些?
◎怎样计算二手房折旧费?
◎怎样给二手房估价?
◎二手房继承过户所产生的税费有哪些?
◎办理房产权属要交哪些费用?
◎卖房后再买房，能否享受首次购房优惠政策?
◎产权证中要增加配偶的名字，应如何办理?
◎哪些房子出售时会产生个人所得税?
◎再次购房时个人所得税能否退还?
◎拆迁户重新购房是否免税?
第八章购房贷款：优化选择
◎什么是一次性付款?
◎什么是分期付款?
◎什么是个人商用房贷?
◎我国现行的住房贷款分为几种?
◎银行按揭与分期付款有什么不同?
◎什么是按揭贷款?
◎什么是住房公积金贷款?
◎房贷主要有哪些方式?
◎什么是一次性还本付息法?
◎什么是按期付息还本?
◎什么是本金归还计划?
◎什么是等额递增递减还款?
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| 內容試閱：
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年末，某小区有两家小店的店主起了争执。原因是A店抢了B店的生意，于是，双方产生口角，后来两家亲戚朋友扭在一起打起了群架。事情很快被社区民警小陶知道了，接到报案后，他立即赶到现场。有话好好说，不要动手!小陶急忙挤进人群，试图劝开两边打架的人。老李，你儿子还在读高中，你想让他考不上大学吗?小王，你媳妇的肚子都那么大了，你还让人省不省心?几声呵斥，局势渐渐被稳住了。
但关于事情的起因，双方各执一词。此时，机智的小陶调出了监控视频，清晰的画面上显示着事情发生的全部过程。这一招让吵闹的人群顿时安静了下来，本以为小陶会将先动手的一方抓进去，但小陶却这样说：证据就在这了，但我如果现在就抓了你们，那你们的问题依旧解决不了，今后还怎么相处?不如这样，大家都平心静气地坐下来谈谈。一番话句句击中当事人的心。
后来，在小陶的耐心劝说下，小王承认自己是嫉妒老李的生意比自己好，老婆快生了，想多挣点钱，而客人却被老李抢走了;而老李也说，是自己太争强好胜了。于是，双方互相道歉，事情解决了。
这件事以后，大家都对小陶佩服有加。而小陶却笑着说：我是从书里学的，只有了解了大家的心理情况，我才能有针对性地为大家解决问题。这就是心理学，它的影响力是无穷的。
其实,心理是我们看不见也摸不到的东西，可我们的生活却与之息息相关，随着社会的发展，它距离我们也越来越近，甚至已在无形中影响着我们的心情、社交、工作和感情生活。可以说，心理学在生活中无处不在。而我们研究心理学的目的便是使其为我们的生活服务：当人际、工作、婚姻情感等出现这样那样的问题时，就需要心理学出场来帮我们解决问题。上述案例中的小陶正是站在心理学的角度考虑问题，了解到双方内心深处的顾虑，于是，句句话都能击中当事人的心，当问题有了一个两全的解决办法时，谁都不会再自找麻烦。这就是心理学及其影响力的生动注脚。
而在本书中，基本内容被分成了八大部分，作者带你分别从日常人际、气场修炼、销售、谈判、职场、情感生活、教育理念以及消费这八个角度认识和了解心理学及其影响力的价值。我们可以把社交、销售、谈判、婚姻相处、教育、消费等方方面面的活动都视为不同形式的心理活动，并将人与人之间的相处与沟通都看做本质上的心理交流、碰撞与融合，这样的话，我们便可对对方的心理状况了然于心，并熟练掌握影响对方心理的技巧，进而获得自己想要的结果。当你掌握了心理学，便在无形中提升了自己的影响力，在工作和生活中无往而不利。
什么是使用率和实用率?
很多人在买房时都会遇到房屋的使用率和实用率的问题，两个概念很容易搞混，现在我们就来具体讲解这两个概念。
房屋的使用率是房地产市场上的一个约定俗成的参考指标，它是房屋的使用面积和建筑面积之间的百分比，可以反映出房屋使用面积的大小，具有一定意义的参考价值。
通常来说板楼的使用率大约为80%，塔楼的使用率大约为75%，写字楼的使用率大约为70%，商场的使用率大约为65%。总之，使用率和人流量存在着密切的联系，人流量越大，使用率越低。
实用率是房屋套内面积和建筑面积的百分比，大于使用率。通常来说，多层住宅的实用率一般在80%以上，高层住宅的实用率一般在75%以上，临街的独立商铺的实用率一般也在80%以上。
对于不同的楼盘来说，商品房的实用率越低，它的单价升幅也就越大;相反，实用率越高的楼盘，单价的升幅则越小。
什么是绿化率?
日常生活中买房的人非常关注楼盘的绿化率，那么绿化率究竟指什么呢?
绿化率是指一个住宅小区范围内绿化面积与规划建设用地面积之间的百分比。需要注意的是，绿化率只是房地产开发商在宣传楼盘绿化时所用的概念，并没有法律和法规依据。
其实，绿化率的准确提法应该是绿化覆盖率，具体是指绿化垂直投影面积的总和与小区规划建设用地面积的比率。通常小区内长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
住宅小区的绿地率指什么?
绿地率指的是住宅小区范围内各类绿地的总和与住宅小区总面积的比率，住宅小区的绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公共建筑所属绿地和道路绿地等。
其中的公共绿地包括居住区的公园、小游乐园、组团绿地以及其他的一些块状、带状化公共绿地。除此之外，公共绿地内的那些占地面积不超过小区总面积百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑也可以被看作是绿地。
绿地率的计算是非常严格的，并不是只要长草的地方都可以算作是绿地。比如说距离外墙15米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否已经被绿化，都不能计入绿地面积。
住宅的层高指什么?
层高是指住宅高度以层为单位进行计量，国家对每一层的高度在设计上都有一定的要求，这个高度就是层高。
层高通常是指下层地板表面或是楼板表面到上层楼板表面之间的垂直距离。层高减去楼板的厚度就是净高。
我国出于对降低建筑成本、节约建材、节约土地等经济指标的综合考虑，强调把住宅层高控制在28米左右。通常，层高每降低01米，造价就降低1%左右。一般来说，层高设计的规律是层数较少时，层高可以相应地提高;层数较多时，层高则可以相应地压缩。
住宅的进深指什么?
在建筑学上，进深是指一间独立的房屋或是一栋居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度，进深大的房屋可以有效地节约用地。
GB50100-2001《住宅建筑模数协调标准》规定，我国住宅的进深应该采用以下参数：30
米、33米、36米、39米、42米、45米、48米、51米、54米、57米、60米。
为了让住宅拥有良好的天然采光和通风条件，住宅的进深不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度和宽度已经限定不变的情况下，住宅的进深如果设计得过大，那么住房就会变得狭长，这样一来距离门窗比较远的房间的自然光线就会不足。如果将这狭长的空间进行分割，那么就会出现一些没有自然光的黑房间。
住宅的开间指什么?
赵华想买套房子结婚用，他在网上查找楼盘的相关信息时经常看到开间这个词，他不太明白是什么意思。
其实，住宅的开间就是指住宅的宽度，具体是指相邻两个横墙定位轴线间的距离。因为它是相对于一个房间的宽度来说的，所以被称为开间。
比较小的开间尺度可以适当地缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。
虽然开间较小的住宅拥有不少优点，但是它也不可避免地拥有一些缺点。比如说开间小的房间，承重墙、柱的结构面积就相对较大，这样就减少了住户的有效使用面积。同时由于开间比较小，房间的分割过小，不适合家庭居住变化的要求，而且还很难改造。
什么是房屋的平台和勒脚?
很多人在买房子的时候都会提到房子的平台和勒脚，那么房子的平台和勒脚具体是指什么呢?
房子的平台，具体是指楼房建筑中那些没有上盖而且比层外地面高的平面结构。平台可以供住户乘凉、休息、晾晒衣物，等等。平台可以在楼层的顶部，也可以在楼层的腰部或是底部，它并不计算建筑面积，算是白送的。
房子的勒脚是指建筑物外墙的墙脚。为了防止雨水反溅到墙面上，腐蚀破坏墙面，在盖房子的时候会对窗台以下一定范围内进行外墙加厚，这一段被加厚的部分就是勒脚。
通常来说，勒脚的厚度不应该低于700毫米，而且勒脚应该与散水、墙身水平防潮层形成一个闭合的防潮系统。
共用部位、共用设备、公共设施指什么?
通常来说，住宅的共用部位是指在一栋住宅的内部，由整栋住宅的业主共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、走廊通道、传达室、内天井等部位。
住宅的共用设备具体是指一栋住宅内部，由整栋住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、消防器具、避雷装置、邮政信箱、电梯、水泵、水箱、电视天线等设备。
住宅的公共设施是指在物业管理区域内，由业主和使用人共同时用的道路、场地、车库、照明路灯、化粪池、垃圾房等设施。
规划建设用地面积和建筑面积指什么?
购房者经常会在某些楼盘的宣传广告上看到规划建设用地面积和建筑面积这样的词汇，那么它们分别指的是什么呢?
规划建设用地面积指的是项目用地红线各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线范围内的土地面积，通常包括建筑区域内的道路面积、绿地面积、建筑物所占的面积、运动场地等等。它是按照土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。
建筑面积也被称为建筑展开面积，具体是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积的总和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标，每层的建筑面积按照建筑物勒脚以上外墙围的水平截面计算，主要包括使用面积、辅助面积和结构面积三个部分。
销售面积和套内建筑面积指什么?
商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内建筑面积和自己应该分摊的公用建筑面积的总和。
它的计算公式是：商品房销售面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积。
商品房的套内建筑面积具体由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积按部分组成。
套内使用面积指什么?
商品房的套内使用面积是指套内房屋使用空间的面积，它以水平投影面积来计算。按照国家建设部《住宅建筑设计规范》的规定，住宅的套内使用面积的计算方法是：
1套内房屋的使用面积是套内卧室、起居室、客厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
2内墙面的装饰厚度计入使用面积。
3套内的内部楼梯按照自然层数的面积总和计入使用面积。
4不包含在结构面积之内的套内内部烟囱、通风道和管道井都计入使用面积。
套内墙体面积和套内阳台建筑面积指什么?
商品房的套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或者是承重墙体，又或是其他承重支撑体所占的面积。商品房的套内墙体分为共用墙和非共用墙两种。
套内墙体面积的计算方法是：拥有共用墙的套内墙体面积是其水平投影面积的一半。如果是非共用墙，那么则把墙体的水平投影面积的全部计入墙体面积。
商品房的套内阳台建筑面积都按照阳台外围和房屋外墙之间的水平投影面积来计算。其中，封闭的阳台按照水平投影的全部来计算建筑面积，没有封闭的阳台则按水平投影的一半来计算建筑面积。
具体来说就是：半挑半凹的阳台挑出部分按它的底板水平投影面积的一半来计算建筑面积，凹进的那一部分按其净面积的一半来计算建筑面积;凹阳台按其净面积的一半来计算建筑面积;挑阳台也就是底阳台按其底板水平投影面积的一半来计算建设筑面积;封闭式阳台，按其外围水平投影面积来计算建筑面积。
商品房的公用建筑面积如何计算?
商品房的公用建筑面积包括以下两个部分：
1电梯井、值班警卫室、地下室、过道、公共门厅、设备间、变电室、垃圾道、楼梯间、管道井以及其他在功能上为整栋楼服务的公共用房和管理用房建筑面积，它们都以水平投影面积来计算。
2各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
商品房的公用建筑面积不包括以下几个部分：
1独立使用的地下室、车棚、车库，为多栋楼服务的警卫室和管理用房。
2作为人防工程的建筑物。
3不属于本栋楼的建筑物，比如说泵房、变电所、锅炉房等。
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