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| 內容簡介： |
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★★本书适用对象★★
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从房地产企业设立、项目开发到日常各项业务活动，全流程、全税种
■企业设立及资产划拨等业务涉税问题
■借款业务涉税问题
■土地使用权成本支出涉税问题
■前期工程准备阶段业务涉税问题
■项目施工成本费用支出涉税问题
■项目成本费用分摊业务涉税问题
■销售业务涉税问题
■特殊业务涉税问题
■自持物业业务涉税问题
■利润分配及注销清算业务涉税问题
■薪金福利保险业务涉税问题
■计税列支限额业务涉税问题
■固定资产租赁业务涉税问题
■日常管理活动业务涉税问题
■增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题
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| 關於作者： |
董宏
在税务系统从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。从事税务稽查工作以来，完成涉案税款千万元以上稽查案件十余起。在业务理论探讨上，主编有：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》等实务图书，受到读者的广泛好评。
施玉明
金象国际集团副总裁，曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查，在税务生涯中完成了二十多起涉案税款在千万元以上的稽查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。
成秀美董宏
在税务系统从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。从事税务稽查工作以来，完成涉案税款千万元以上稽查案件十余起。在业务理论探讨上，主编有：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》等实务图书，受到读者的广泛好评。
施玉明
金象国际集团副总裁，曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查，在税务生涯中完成了二十多起涉案税款在千万元以上的稽查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。
成秀美
南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。
王亮
长期在税务系统从事税政解释、案件审理和稽查工作，近十年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。
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| 目錄：
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第1章 企业设立及投资（资产划拨）业务涉税问题
1.1企业开办期间的各项业务
问题111企业开办费如何进行涉税与会计处理？
问题112企业筹建期间发生的业务招待费及广告、宣传费如何进行涉税与会计处理？
问题113企业缴纳的印花税、房产税、城镇土地使用税在什么科目核算？
问题114企业的营业账簿如何贴花？
问题115企业权利、许可证照如何贴花？
1.2接受资本投入业务
问题121企业接受现金投入的资本如何进行印花税及会计处理？
问题122企业实收资本资本公积增加的，印花税如何计算？
问题123企业接受实物投资的增值税进项税额如何处理？
问题124企业接受实物投资的企业所得税如何处理？
问题125企业接受房屋、土地使用权投资的增值税进项税额如何处理？
问题126企业接受房屋、土地使用权投资的其他印花税如何处理？
问题127企业接受房屋、土地使用权投资的契税如何处理？
问题128企业接受房屋、土地使用权投资的企业所得税如何处理？
问题129企业接受房屋投资的房产税、城镇土地使用税如何处理？
1.3对外投资业务
问题131企业以现金投资成立子公司的如何进行企业所得税处理？
问题132企业以实物对外投资的增值税如何处理？
问题133企业以实物对外投资的企业所得税如何处理？
问题134企业以房屋、土地使用权投资的印花税如何计算？
问题135企业以房屋、土地使用权投资的增值税如何处理？
问题136企业以房屋投资的土地增值税如何处理？
问题137企业以房屋、土地使用权投资的如何进行企业所得税处理？
1.4资产划拨业务
问题141母公司将土地使用权划拨（转移）到子公司（房地产开发企业）是否缴纳土地增值税？
问题142母公司将竞拍取得的土地使用权划拨到子公司是否缴纳增值税？
问题143由母公司竞拍后划拨的土地使用权，土地价款如何扣除？
问题144母公司将二级市场购买的土地使用权划拨（转移）到子公司（房地产开发企业）是否缴纳增值税？
问题145母子公司之间划拨土地使用权是否缴纳契税？
问题146100%直接控制的母子公司之间划拨土地使用权，是否需要进行企业所得税处理？
问题147非100%控股母子公司之间划拨土地使用权，何种情形下需要进行企业所得税处理？
问题148母子公司之间划拨土地使用权时，印花税如何计算？
问题149母子公司之间划拨土地使用权时，城镇土地使用税如何计算？
问题1410母子公司之间划拨房产如何进行涉税处理？
第2章 借款业务涉税问题
2.1企业向金融机构借款业务
问题211企业与金融机构签订的合同如何计算缴纳印花税？
问题212企业的借款费用如何进行企业所得税处理？
问题213房地产企业利用长期借款对外投资，如何进行借款利息的企业所得税处理？
问题214企业取得金融机构开具的增值税专用发票，其进项税额是否可以抵扣？
问题215房地产开发企业借款费用如何分配？
2.2企业向非金融企业借款业务
问题221企业向非金融机构借款是否需要计算缴纳印花税？
问题222企业向非金融机构借款的利息如何进行企业所得税处理？
问题223企业向非金融机构借款支付的利息能否取得增值税专用发票？
2.3企业向个人借款业务
问题231企业向个人借款是否需要计算缴纳印花税？
问题232企业向个人借款支付的利息如何进行企业所得税处理？
问题233企业向个人借款支付利息扣缴增值税如何处理？
问题234企业向个人借款支付的利息如何进行个人所得税处理？
2.4向关联方支付利息业务
问题241企业投资者投资未到位而发生的利息支出如何进行企业所得税处理？
问题242企业关联方利息支出如何进行税前扣除？
问题243企业集团或其成员企业统一向金融机构借款支付的利息如何处理？
问题244企业向关联自然人借款的利息支出如何进行税前扣除？
问题245企业之间无偿使用资金如何进行增值税、企业所得税处理？
2.5取得利息收入等业务
问题251企业将自有资金借给其他企业收取的利息如何进行增值税处理？
问题252企业自有资金借给其他企业收取的利息如何进行企业所得税处理？
问题253企业存款利息的增值税、企业所得税如何处理？
第3章 土地使用权成本支出涉税问题
3.1以出让方式获取土地使用权业务
问题311企业在土地获取环节会产生哪些重要涉税资料？
问题312签订《国有土地使用权出让合同》如何计算印花税？
问题313企业通过出让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？
问题314企业通过协议方式、竞价方式（出让）获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？
问题315当地政府减免的土地出让金是否计算缴纳契税？
问题316企业以出让方式取得土地使用权后从何时开始缴纳城镇土地使用税？
问题317企业以出让方式获取土地使用权后缴纳的耕地占用税、契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算？
问题318企业以出让方式获取的土地使用权如何进行企业所得税处理？
问题319企业支付的土地价款应取得什么样的票据？
问题3110农用地转为建设用地支付的各项费用如何进行企业所得税处理？
问题3111房地产企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间如何确定？
3.2以转让方式获取土地使用权业务
问题321企业通过转让方式获取土地使用权有哪些重要涉税资料？
问题322企业签订的国有土地使用权转让合同如何贴花？
问题323企业通过转让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？
问题324企业通过转让方式获取国有土地使用权从何时开始缴纳城镇土地使用税？
问题325企业通过转让方式获取国有土地使用权支付的土地价款应取得什么样的票据？
问题326企业通过转让方式获取国有土地使用权缴纳的契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算？
问题327企业通过转让方式获取的土地使用权如何确定成本？
3.3以接受投资等方式取得土地使用权业务
问题331企业以接受投资方式取得土地使用权有哪些重要涉税资料？
问题332企业签订的投资协议是否需要贴花？
问题333企业以接受投资方式取得土地使用权是否需要缴纳契税？
问题334企业接受投资获取的土地使用权如何进行企业所得税处理？
问题335企业以开发土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理？
问题336企业以其他土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理？
问题337企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的应如何处理？
3.4购买在建工程业务
问题341企业签订购置在建工程合同如何贴花？
问题342企业受让在建工程如何计算缴纳契税？
问题343企业购置在建工程应取得什么样的票据？
问题344企业购置在建工程如何进行企业所得税处理？
3.5取得保障性住房用地业务
问题351企业开发经济适用住房有哪些税收优惠？
问题352企业开发公共租赁住房有哪些税收优惠？
问题353企业开发城市和国有工矿棚户区改造安置住房有哪些税收优惠？
问题354企业开发济适用住房等各类具有公益性质的项目如何缴纳契税？
3.6其他各项土地成本支出业务
问题361企业土地补偿安置费（房屋）支出如何进行企业所得税处理？
问题362安置协议书在涉税处理时能否作为入账凭证？
问题363企业拆迁补偿支出没有取得发票的，是否可以在企业所得税税前扣除？
问题364企业土地被政府征用，政府给予的补偿如何进行涉税处理？
问题365政府收回土地使用权支付纳税人代垫拆迁补偿费如何进行涉税处理？
问题366企业获得返还的土地出让金如何处理？
问题367企业缴纳的土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除？
问题368企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失如何处理？
问题369企业开发的商品房是否需要缴纳城镇土地使用税？
3.7土地成本分摊计算
问题371按照占地面积法如何分摊土地成本？
问题372土地开发同时连结房地产开发的土地成本如何分摊？
问题373按照建筑面积法如何分摊土地成本？
问题374开发项目中公共配套设施如何分摊土地成本？
问题375地下车库（位）等建筑物是否分摊土地成本？
第4章 前期工程准备阶段各项业务涉税问题
4.1各项设计、勘察、测绘业务
问题411企业签订各项设计、勘察、测绘等业务合同如何计算印花税？
问题412企业支付各项规划、勘察、设计等费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题413企业委托境外机构进行设计等业务如何进行增值税、企业所得税处理？
问题414企业委托境外机构设计建筑物图纸等由境内企业承担税费的如何进行处理？
4.2项目咨询费用支出业务
问题421企业支付专家（自然人）劳务费如何开具发票？
问题422企业支付专家（自然人）劳务费如何进行增值税处理？
问题423企业支付专家（自然人）劳务费的个人所得税如何计算？
问题424企业支付各类咨询费如何进行增值税、企业所得税处理？
问题425企业组织项目咨询会议支付的费用如何进行涉税处理？
问题426企业支付外出考察费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题427企业项目可行性研究未通过的相关费用如何进行企业所得税处理？
4.3筹建、场地通平等业务
问题431企业签订三通一平工程合同如何计算印花税？
问题432企业支付三通一平工程费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题433企业支付施工前各项手续费及行政性收费、政府基金如何进行企业所得税处理？
问题434企业报批报建、物业完善费用如何进行预提处理？
4.4前期工程费成本分摊业务
问题441项目一次性开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊？
问题442项目分期开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊？
问题443项目一次性开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊？
问题444项目分期开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊？
问题445前期工程费用如何按直接成本法进行分摊？
问题446前期工程费用如何按预算造价法进行分摊？
第5章 项目施工成本费用支出涉税问题
5.1涉及建筑安装工程费的业务
问题511各项建筑安装工程业务合同如何计算印花税？
问题512企业支付建筑安装工程费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题513发包方以清包工方式发包的项目（适用一般计税方法）的增值税如何处理？
问题514以清包工方式发包项目，建筑公司选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理？
问题515发包方以甲供工程发包的项目（适用一般计税方法）的增值税如何处理？
问题516以甲供工程方式发包项目选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理？
问题517开发项目基建工地的临时性房屋是否应缴纳房产税？
问题518项目现场建设的临时售楼部是否应缴纳房产税？
问题519企业在结算计税成本时未取得合法凭据的如何处理？
问题5110企业发生的红线外建造成本如何进行企业所得税处理？
问题5111开发项目中绿化和公共道路的占地面积是否需要缴纳城镇土地使用税？
问题5112法院判决书能否作为成本费用入账依据？
问题5113企业用于自建用房等地上建筑物时土地成本如何处理？
问题5114出包工程未取得全额发票的如何进行预提处理？
5.2涉及基础设施建设费的业务
问题521基础设施建设涉及的工程施工合同如何计算印花税？
问题522企业支付基础设施工程费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题523企业采购砂石水泥如何抵扣进项税额？
问题524零星工程（小规模纳税人）的进项税额是否可以抵扣？
5.3涉及公共配套设施费的业务
问题531公共配套设施费涉及的工程施工合同如何计算印花税？
问题532企业支付公共配套设施工程费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题533公共配套设施尚未建造或尚未完工的如何预提费用？
问题534作为公共配套设施的建筑物如何处理？
问题535公共配套设施获得政府补偿等情形的如何处理？
问题536利用地下基础设施形成的停车场所企业所得税如何处理？
5.4涉及开发间接费的业务
问题541项目施工现场水电费支出如何处理？
问题542企业周转房成本如何摊销？
问题543企业营销设施成本费用支出如何进行企业所得税处理？
第6章 项目成本费用分摊业务涉税问题
6.1成本对象确定涉及的税收问题
问题611企业开发项目成本对象确定原则、依据等资料如何报送税务机关？
问题612开发项目确定成本对象的可否销售原则如何应用？
问题613开发项目确定成本对象的分类归集原则如何应用？
问题614开发项目确定成本对象的功能区分原则如何应用？
问题615企业的停车场所如何确定成本对象？
问题616开发项目确定成本对象的定价差异原则如何应用？
问题617开发项目确定成本对象的成本差异原则如何应用？
问题618开发项目确定成本对象的权益区分原则如何应用？
6.2计税成本核算的一般程序
问题621应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用如何处理？
问题622企业各项实际支出、预提费用、待摊费用如何划分归集？
问题623期前已完工成本对象应负担的成本费用如何分配？
问题624本期已完工成本对象成本如何分配？
问题625对本期未完工和尚未建造的成本对象应如何处理？
6.3成本分配涉及的税收问题
问题631项目一次性开发的如何应用占地面积法进行分配？
问题632项目分期开发的如何应用占地面积法进行分配？
问题633项目一次性开发的如何应用建筑面积法进行分配？
问题634项目分期开发的如何应用建筑面积法进行分配？
问题635开发产品成本如何应用直接成本法进行分配？
问题636开发产品成本如何应用预算造价法进行分配？
6.4特殊项目的专门分摊方法
问题641单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本如何分配？
问题642借款费用如何分配？
问题643企业预售（销售）商品房成本结转的时点如何确定？
问题644开发产品成本结转如何进行会计处理？
问题645开发产品完工以后计税成本核算的终止日如何确定？
问题646企业开发产品整体报废或毁损如何处理？
第7章 销售业务涉税问题
7.1增值税销售额与土地价款业务
问题711企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税处理流程有哪些？
问题712一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何计算增值税销售额？
问题713企业向政府部门支付的土地价款包括哪些项目及支付票据？
问题714房地产开发企业设立项目公司如何扣除土地价款？
问题715企业计算增值税时扣除的土地价款最高限额是多少？
问题716一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目如何进行增值税处理？
问题717 一般纳税人适用简易计税方法计税的房地产老项目是否可以扣除土地价款？
问题718企业以子公司名义开发总公司土地是否可以从销售额中扣除土地价款？
问题719适用一般计税方法计税的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何计算预缴增值税？
问题7110适用简易计税方法的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何预缴增值税？
问题7111企业收取的订金、意向金、诚意金等性质的款项是否预缴增值税？
问题7112适用一般计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理？
问题7113适用简易计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理？
问题7114企业销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票？
问题7115企业有多个项目预售的预缴税款是否可以互相抵减？
问题7116企业预售开发项目的印花税如何计算？
问题7117一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票？
7.2购进不动产进项税额业务
问题721一般纳税人兼有两种计税方法及免征项目的如何确定不得抵扣的进项税额？
问题722企业取得不动产在建工程进项税额如何抵扣？
问题723企业不得从销项税额中抵扣的进项税额包括哪些项目？
问题724企业不得从销项税额中抵扣的进项税额如何划分计算处理？
7.3增值税小规模纳税人业务
问题731小规模纳税人如何预缴税款？
问题732小规模纳税人如何计算申报税款？
问题733小规模纳税人如何开具发票？
7.4销售房地产项目取得收入的企业所得税处理
问题741开发项目视为完工的条件是什么？
问题742房地产开发企业的企业所得税能否按核定征收方式征收？
问题743开发产品销售收入的范围是什么？
问题744企业采取一次性全额收款方式销售开发产品如何确认收入的时间？
问题745企业采取分期收款方式销售开发产品如何确认收入的时间？
问题746企业采取银行按揭方式销售开发产品如何确认收入的时间？
问题747企业采取支付手续费方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？
问题748企业采取视同买断方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？
问题749企业采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？
问题7410企业采取包销方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？
问题7411企业销售未完工开发产品取得的收入如何确定计税毛利率？
问题7412企业销售未完工开发产品取得的收入如何计算计入当期应纳税所得额？
问题7413企业销售经济适用房等计税毛利率如何确定？
7.5销售房屋赠送物品业务
问题751企业随销售房屋赠送物品如何计算增值税、企业所得税？
问题752企业随销售房屋赠送物品如何计算个人所得税？
问题753企业项目营销赠送礼品如何计算增值税、企业所得税？
问题754企业项目营销赠送礼品如何进行个人所得税处理？
7.6违约赔偿业务
问题761企业收到客户（业主）违约金是否缴纳增值税？
问题762企业收到客户（业主）违约金是否属于企业所得税收入？
问题763个人在购房时从房地产开发企业取得的违约金或赔偿金如何处理？
问题764企业支付违约金如何进行企业所得税处理？
问题765企业销售商品房发生退款的如何进行增值税处理？
问题766企业销售商品房发生退款的如何开具增值税专用发票？
问题767企业销售商品房发生退款的如何进行企业所得税处理？
7.7其他销售业务
问题771企业按揭贷款保证金（担保金）如何处理？
问题772企业支付境外机构销售开发产品的费用（含佣金或手续费）如何计算增值税？
问题773支付境外机构销售开发产品费用如何进行企业所得税处理？
问题774企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的企业所得税如何处理？
问题775企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的如何缴纳房产税？
问题776企业开发的商品房是否需要缴纳房产税？
第8章 房地产开发特殊业务涉税问题
8.1合作建房业务
问题811土地使用权和房屋所有权相互交换不成立合营企业建房的如何进行增值税处理？
问题812企业以出租土地使用权为代价换取房屋所有权不成立合营企业，合作建房如何进行增值税处理？
问题813成立合营企业以风险共担、利润共享的分配方式合作建房的如何进行增值税处理？
问题814成立合营企业采取固定比例提成或提取固定利润方式合作建房的如何进行增值税处理？
问题815一方出土地使用权成立合营企业采取双方按一定比例分配房屋方式合作建房，如何进行增值税处理？
问题816企业办理立项后又接受他人投资的项目开发如何计算增值税？
问题817企业以集资建房名义销售不动产的如何计算增值税？
问题818以本企业为主体联合开发按约定分配开发产品的如何进行企业所得税处理？
问题819企业采取约定分配项目利润形式的如何进行企业所得税处理？
问题8110企业以换取开发产品为目的以土地使用权投资的如何进行企业所得税处理？
问题8111企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业，换取的开发产品为该项土地开发、建造的，接受投资的企业如何进行企业所得税处理？
问题8112企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业，换取的开发产品为其他土地开发、建造的，接受投资的企业如何进行企业所得税处理？
问题8113企业以股权的形式将土地使用权投资其他企业，接受投资的企业如何进行企业所得税处理？
问题8114对一方出土地另一方出资金合作建房，房屋建成后先由出资金一方使用一定年限，然后连房带地全部归出地一方所有的房产税如何缴纳？
问题8115合作建房中的契税如何缴纳？
8.2代建工程业务
问题821企业以收取代建手续费为主的代建行为如何计算增值税？
问题822企业取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位（委托方）要求进行施工的如何进行增值税处理？
问题823企业（受托方）以自己名义办理工程项目立项的受托代建工程如何进行增值税处理？
问题824企业承办国家机关、企事业单位的统建房如何进行增值税处理？
问题825企业代建工程确认收入如何进行企业所得税处理？
问题826企业代建工程节省的材料、下脚料等如何进行企业所得税处理？
问题827企业代建工程尾款、质量保证金等如何进行企业所得税处理？
8.3视同销售行为业务
问题831增值税（营改增后）视同销售的行为主要有哪些情形？
问题832企业发生视同销售开发产品的行为，如何确定增值税销售额？
问题833企业发生视同销售开发产品的行为，增值税纳税义务发生时间如何确定？
问题834企业发生视同销售开发产品的行为，如何确认企业所得税收入？
8.4售后回租业务
问题841企业售后回租的业务性质如何认定？
问题842企业售后回租的如何进行增值税处理？
问题843企业融资性售后回租涉及的收入如何进行企业所得税处理？
问题844企业售后回租涉及的融资利息如何进行企业所得税处理？
问题845企业售后回租如何进行个人所得税处理？
8.5售后回购业务
问题851企业售后回购的性质如何认定？如何进行会计处理？
问题852企业售后回购如何进行增值税处理？
问题853企业售后回购如何进行企业所得税处理？
8.6转让旧房业务
问题861企业销售2016年4月30日前自建的房屋如何计算增值税？
问题862企业销售非自行开发的2016年4月30日前取得的房屋如何计算增值税？
问题863企业销售2016年5月1日以后自建的房屋如何计算增值税？
问题864企业销售非自行开发的2016年5月1日后取得的房屋如何计算增值税？
问题865企业转让不动产无法提供取得时发票的如何处理？
问题866企业转让旧房签订的合同如何贴花？
问题867企业转让旧房如何进行企业所得税处理？
8.7转让在建工程业务
问题871企业转让在建工程如何计算增值税？
问题872企业签订转让在建工程合同如何贴花？
问题873企业转让在建工程如何进行会计（企业所得税）处理？
8.8转让土地使用权业务
问题881企业转让土地使用权如何计算增值税？
问题882企业签订转让土地使用权合同如何贴花？
问题883企业转让土地使用权如何进行企业所得税（会计）处理？
第9章 自持物业业务涉税问题
9.1开发产品转固定资产等业务
问题911开发产品转固定资产如何进行涉税处理？
问题912 开发产品转固定资产如何计算房产税？
问题913企业开发产品转固定资产如何计算城镇土地使用税？
问题914自有毛坯房屋初次装修费用如何进行涉税处理？
问题915企业自有房屋的后续装修费用如何处理？
问题916企业自有房屋后续大修更换设备如何进行企业所得税处理？
问题917企业自有房屋后续大修更换设备如何计算房产税？
问题918企业在物业管理服务中收取的自来水水费如何计算增值税？
9.2开发产品转投资性房地产业务
问题921开发产品转投资性房地产（按成本模式计量）的，如何进行企业所得税处理？
问题922企业按公允价值模式计量的投资性房地产如何进行企业所得税处理？
问题923企业按公允价值模式计量的投资性房地产如何计算房产税？
问题924企业按公允价值模式计量的投资性房地产增加的资本公积如何计算印花税？
9.3配套设施使用业务
问题931停车场收取的停车费如何计算增值税？
问题932企业拥有产权或使用权的地下建筑房产税如何处理？
问题933企业拥有产权或使用权的与地上房屋相连的地下建筑如何计算房产税？
问题934企业拥有产权或使用权的地下建筑出租的如何计算房产税？
问题935企业拥有产权或使用权的地下建筑如何计算城镇土地使用税？
9.4委托下属公司出租房屋业务
问题941企业委托下属子公司出租自有房产如何进行增值税处理？
问题942企业委托下属子公司出租自建房产，支付的服务费如何在税前扣除？
问题943企业委托下属子公司出租自有房产收取的租金如何进行增值税处理？
问题944企业委托下属子公司出租自有房产所签订的合同如何计算印花税？
问题945企业委托下属子公司出租自有房产的房产税、城镇土地使用税如何计算？
问题946企业委托下属子公司出租自有房产的如何进行企业所得税处理？
问题947企业将自有房屋出租给下属子公司，子公司再出租的如何进行涉税处理？
问题948企业委托中介机构出租房产的如何进行涉税处理？
第10章 利润分配及注销清算业务涉税问题
10.1利润分配业务
问题1011企业分配利润时如何进行个人所得税处理？
问题1012企业将开发产品分配给投资者如何计算增值税？
问题1013企业将开发产品分配给投资者如何进行企业所得税、个人所得税处理？
问题1014企业将开发产品分配给投资者是否缴纳土地增值税？
问题1015企业将房屋及其他财产所有权登记为投资者个人等的如何处理？
问题1016企业将资金借给个人使用的如何处理？
10.2注销清算业务
问题1021企业注销清算的企业所得税处理的具体内容有哪些？
问题1022企业在年度中间终止经营活动的如何处理清算期之前的企业所得税业务？
问题1023企业注销如何确定清算期间？
问题1024企业清算中处置房屋如何计算增值税？
问题1025企业清算中处置设备如何计算增值税？
问题1026如何计算企业所得税清算所得？
问题1027企业所得税清算所得是否可以弥补以前亏损？
问题1028企业清算中以房屋分配的如何计算增值税？
问题1029企业清算所得如何分配？
问题10210企业申请注销，如土地增值税清算当年出现亏损，如何计算企业所得税应退税款？
问题10211因土地增值税清算导致多缴的企业所得税退税，是否受三年期限限制？
第11章 薪金福利保险业务涉税问题
11.1工资薪金支出业务
问题1111如何理解企业所得税中的合理工资薪金及工资薪金总额概念？
问题1112企业支付员工的工资薪金如何计算个人所得税？
问题1113工资薪金个人所得税如何进行预扣处理？
问题1114企业支付员工全年一次性奖金如何计算个人所得税？
问题1115企业集团委派人员工资薪金如何申报缴纳个人所得税？
问题1116企业支付劳务用工费用如何进行增值税处理？
问题1117企业支付的劳务费如何进行企业所得税处理？
问题1118企业支付临时劳务用工费用能否取得增值税专用发票？
11.2福利费支出业务
问题1121企业职工福利费支出如何进行企业所得税处理？
问题1122企业用实物支付职工福利费的增值税如何处理？
问题1123企业用实物支付职工福利费的企业所得税如何处理？
问题1124企业内部食堂支出费用如何在福利费中列支？
问题1125如何确定企业福利费个人所得税的征、免界限？
问题1126企业发放福利性补贴如何进行企业所得税、个人所得税处理？
问题1127企业发放的防暑降温费（防寒费）如何进行企业所得税、个人所得税处理？
问题1128企业支付（报销）员工的旅游费用如何进行涉税处理？
问题1129企业员工报销医疗费如何进行企业所得税、个人所得税处理？
问题11210如何掌握处理企业所得税中的劳保用品支出？
11.3各类社保支出业务
问题1131五险一金支出如何进行涉税处理？
问题1132单位统一为员工购买或者单位和个人共同负担购买符合规定的商业健康保险产品如何进行企业所得税、个人所得税处理？
问题1133个人从中国境内两处取得工资薪金所得且自行购买商业健康保险的如何扣除？
问题1134 企业补充养老保险费、补充医疗保险费等支出如何进行涉税处理？
问题1135企业为员工办理免税之外的各项保险在什么时点计算个人所得税？
问题1136企业为员工办理的补充养老保险及商业健康保险退保后个人所得税及企业所得税如何处理？
问题1137企业年金和职业年金缴费如何进行个人所得税处理？
问题1138个人领取年金如何进行个人所得税处理？
问题1139年金基金投资运营收益是否征收个人所得税？
第12章 各类计税列支限额业务涉税问题
12.1职工教育经费支出业务
问题1211企业职工教育经费支出的范围有哪些？
问题1212企业职工教育经费支出如何进行企业所得税处理？
问题1213企业支付职工教育经费是否可以取得增值税专用发票？
12.2工会经费支出业务
问题1221工会经费有哪些来源渠道？
问题1222工会会员享受工会给予的各种优惠待遇和奖励是否计算个人所得税？
问题1223企业工会经费支出如何进行企业所得税处理？
问题1224企业工会经费支出入账凭证有何规定？
12.3党团组织活动经费支出业务
问题1231企业党组织开展活动的开支范围有哪些？标准是什么？
问题1232企业党组织活动经费不够时如何处理？
问题1233非公有制企业党团组织活动经费的计算依据是什么？标准是多少？
问题1234非公有制企业党团组织活动经费如何进行企业所得税处理？
12.4业务招待费支出业务
问题1241企业业务招待费支出如何进行企业所得税处理？
问题1242企业业务招待费中的礼品支出（单位）如何进行增值税、企业所得税处理？
问题1243企业业务招待费支出（个人）的增值税进项税额如何处理？
问题1244企业各种活动中的礼品支出如何计算个人所得税？
问题1245企业购买礼品卡支出如何进行涉税处理？
问题1246企业购买购物卡支出何时记入相关费用科目？
12.5广告宣传费支出业务
问题1251企业的广告合同如何贴花？
问题1252企业的广告宣传物品（礼品）支出如何进行涉税处理？
问题1253企业的广告宣传物品（礼品）支出如何计算个人所得税？
12.6公益捐赠业务
问题1261企业对外公益性捐赠有哪些原则和要求？
问题1262企业对外公益性捐赠的类型有哪些？
问题1263企业对外公益性捐赠必须通过哪些部门完成？
问题1264负责接受捐赠事宜的县级以上人民政府及其部门是否需要资格认定？
问题1265公益性捐赠支出规定中对公益性社会团体的条件有哪些？
问题1266企业对外公益性捐赠的范围有哪些？
问题1267企业对外公益性捐赠如何进行财务处理？
问题1268企业公益性捐赠支出如何进行企业所得税处理？
问题1269公益性捐赠支出政策变化后企业以前年度的公益性捐赠支出如何税前扣除？
问题12610企业对外公益性捐赠应取得什么样的票据？
问题12611企业对外公益性捐赠自行开发的商品房是否缴纳增值税？
问题12612企业将自产、委托加工或购买的货物对外公益性捐赠是否缴纳增值税？
问题12613企业捐赠住房作为公共租赁住房如何税前扣除？
问题12614企业对外公益性捐赠有哪些属于政策规定的特定事项？相关事项如何税前扣除？
问题12615企业对外公益性捐赠如何进行印花税处理？
12.7销售佣金支出业务
问题1271企业委托中介机构代销开发项目支付手续费及佣金的税前扣除限额是多少？
问题1272企业支付中介机构手续费及佣金如何进行增值税处理？
问题1273企业支付中介机构手续费及佣金是否可以直接冲减合同金额？
问题1274企业支付个人中介手续费及佣金如何处理？
第13章 固定资产租赁（经营性）业务涉税问题
13.1出租房屋业务
问题1311企业签订房屋租赁合同如何计算缴纳印花税？
问题1312企业出租房屋收取的租金如何进行增值税处理？
问题1313企业出租2016年4月30日前取得的房屋如何适用简易计税方法计算增值税？
问题1314企业出租房屋收取租金如何计算房产税？
问题1315企业出租房屋如何计算城镇土地使用税？
问题1316企业出租房屋收取租金如何进行企业所得税处理？
问题1317企业出租的房屋是否可以提取折旧？
问题1318企业尚未完工或未办理房地产初始登记的出租房屋如何进行涉税处理？
问题1319企业委托中介机构出租房屋支付的中介服务费如何处理？
13.2承租房屋支付租金业务
问题1321企业签订房屋租赁合同如何计算缴纳印花税？
问题1322企业支付房屋租赁费的增值税进项税额如何处理？
问题1323企业支付房屋租金如何进行企业所得税处理？
问题1324纳税人租入固定资产、不动产用于免征增值税项目、集体福利等进项税额如何处理？
问题1325企业签订房屋装修费合同如何计算缴纳印花税？
问题1326企业对租入房屋改变房屋结构的装修费支出如何进行增值税、企业所得税处理？
问题1327企业对租入房屋不改变房屋结构的装修费支出如何进行企业所得税处理？
问题1328企业向个人（自然人）租赁房屋的如何进行涉税处理？
问题1329企业承租（出租）的房屋城镇土地使用税纳税人如何确定？
问题13210企业转租房屋如何缴纳增值税、房产税、印花税？
13.3其他各项资产租赁业务
问题1331汽车租赁合同如何计算印花税？
问题1332企业支付汽车租赁费如何进行增值税处理？
问题1333企业支付汽车租赁费如何进行企业所得税处理？
问题1334企业出租项目围挡等广告资源合同如何计算印花税？
问题1335企业出租项目围挡等广告资源收取租金的增值税等如何计算？
问题1336企业出租围挡等广告资源收取的租金如何进行企业所得税处理？
第14章 日常管理活动业务涉税问题
14.1管理费用与开发间接费用业务
问题1411企业核算的管理费用包括哪些内容？
问题1412企业核算的开发间接费包括哪些内容？
问题1413 如何区别管理费用与开发间接费用的核算内容？
14.2统一着装费支出业务
问题1421企业统一着装费支出的增值税进项税额如何处理？
问题1422企业统一着装支出的费用如何进行企业所得税处理？
问题1423企业发放的服装补贴如何进行企业所得税、个人所得税处理？
14.3劳保用品支出业务
问题1431企业购买劳保用品的进项税额是否可以抵扣？
问题1432如何掌握企业所得税中的劳保用品支出？
问题1433企业的劳保用品支出是否计算个人所得税？
14.4私车公用业务
问题1441企业与员工签订的私车公用合同是否需要贴花？
问题1442企业支付私车公用费用如何开具增值税发票？
问题1443私车公用如何进行企业所得税处理？
问题1444私车公用，员工收取的租赁费用如何计算增值税？
问题1445私车公用,员工收取的租赁费如何计算个人所得税？
14.5支付员工通讯费业务
问题1451企业支付员工通讯费补贴如何计算个人所得税？
问题1452企业支付员工通讯费如何进行企业所得税处理？
问题1453员工使用企业提供的通讯工具如何进行企业所得税处理？
14.6赠送外单位个人礼品费用支出业务
问题1461企业购买礼品的增值税进项税额如何处理？
问题1462企业赠送外单位个人礼品如何计算个人所得税？
问题1463企业在什么情况下赠送外单位个人礼品不征收个人所得税？
问题1464企业在日常工作中赠送外单位个人礼品如何进行涉税处理？
14.7支付误餐补贴业务
问题1471企业支出的误餐补贴如何进行企业所得税处理？
问题1472企业支出的误餐补贴如何进行个人所得税处理？
问题1473视同工资薪金发放的误餐补贴如何进行企业所得税处理？
14.8其他各项业务
问题1481企业取得的代扣代缴个人所得税手续费如何处理？
问题1482企业日常各项费用支出选择普通发票还是专用发票？
问题1483纳税人支付的道路、桥、闸通行费如何抵扣增值税进项税额？
第15章 增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题
15.1委托税务机关开具增值税发票
问题1511纳税人申请代开发票需要提供哪些资料？
问题1512纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产代开增值税发票业务需要哪些资料？
问题1513个人出租不动产在什么情况下可以向税务机关申请代开增值税专用发票？
15.2小规模纳税人自开增值税发票
问题1521纳税人通过增值税发票管理新系统开具增值税发票未按规定选择正确编码的如何处理？
问题1522哪些行业的小规模纳税人可以自行开具增值税专用发票？
问题1523二手车销售统一发票是否纳入增值税发票管理新系统？
问题1524保险机构代收车船税如何开具增值税发票？
15.3发票开具中的各项相关业务
问题1531如何开具（或取得）符合规定的增值税普通发票？
问题1532增值税一般纳税人如何开具红字增值税发票？
问题1533税务机关代开发票需要开具红字专用发票的如何处理？
问题1534纳税人如何开具红字增值税普通发票？
问题1535走逃（失联）企业存续经营期间开具的哪些类型专用发票列入异常增值税扣税凭证范围？
问题1536增值税一般纳税人取得异常凭证的如何处理？
问题1537被盗、丢失增值税专用发票是否需要登报发表遗失声明？
问题1538企业销售或购买单用途卡如何开具或接受增值税发票？
问题1539企业销售或购买多用途卡如何开具或接受增值税发票？
问题15310企业提供劳务派遣服务选择差额纳税的纳税人如何开具增值税发票？
问题15311纳税人提供人力资源外包服务的如何开具增值税发票？
15.4违反发票管理规定的相关处罚
问题1541利用他人虚开的发票偷税的如何处理？
问题1542从第三方等取得发票偷税的如何处理？
问题1543利用他人虚开或从第三方等取得发票未申报抵扣税款的如何处理？
问题1544利用虚开的专用发票进行偷税等构成犯罪的如何处理？
问题1545票面信息不符的如何处理？
问题1546从销货地以外的地区取得专用发票的如何处理？
问题1547购货方明知发票有问题的如何处理？
问题1548 购货方与销售方存在真实交易的如何处理？
问题1549能够重新从销售方取得合法有效票据的如何处理？
问题15410进项税款得到抵扣前知道发票是销售方以非法手段获得的如何处理？
问题15411非法票据是否可以作为财务报销及在企业所得税税前扣除的凭证？
问题15412取得虚开的增值税发票及其他各项票据，能够重新从销售方（对方）取得发票（票据）的如何进行企业所得税处理？
问题15413无法重新从销售方（对方）取得合法、有效增值税发票及其他各项票据的如何进行企业所得税处理？
问题15414对利用（取得）他人（第三方）虚开发票，且能够重新从销售方取得合法、有效专用发票的如何进行企业所得税处理？
问题15415对利用（取得）他人（第三方）虚开发票，已无法重新从销售方取得合法、有效专用发票的如何处理？
问题15416在什么情况下，相应支出不得在发生年度税前扣除？
问题15417企业以前年度应当取得而未取得发票等在以后年度取得的如何处理？
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修订说明
感谢广大读者对《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书的关心厚爱，这本书出版的时间不长，但仍然需要修订再版。
一、修订再版的原因
实操书的作用就是为大家的实际工作提供一个参考，本书的目的也是力求为大家提供一个涉税业务与税收政策对应的索引参考。对于涉税业务，最重要的就是税收政策的应用，如果一本实操书需要修订，原因不外乎两方面，一是政策的更新，二是内容的提升。
一方面是税收政策的更新。由于税收新政发布等原因，一些业务的涉税处理需要根据新政策进行更新，以适应实务中的需求。2018年下半年到2019年上半年，正值我国个人所得税、增值税等税改新政密集发布期，本书就是根据这一时期发布的税收政策对书中涉及的相关内容进行修订。其中对于个人所得税，在编写本书第一版时，正值个人所得税新政发布，但尚未进入正式实施阶段，一些条目的编写基本上沿用老政策加提示的方式。截至2019年6月30日，个人所得税新政涉及的各项政策基本落地，为此，书中相关问题及案例的编写，可以按照新政的要求从企业实际操作角度来修订，以增加适用性；对于增值税，自2019年4月1日起，增值税税率再次大幅度降低，同时，进项税额抵扣等政策也大幅度改革，书中原涉及业务的政策叙述解释已经不适应实操要求，需要按照增值税新政要求及时修订；此外，对于其他税种，也有一定的新政出台，对相关业务的处理也有较大的影响，也需要进行补充修订。
另一方面是内容的提升。由于编写人员理论、业务水平有限，书中难免有错漏和不足之处，然而，广大读者给予了极大的宽容和关心，例如老人事人之初等网友以及身边的诸多读者朋友，他们在阅读中发现问题，都及时给予指出并提出积极的建议。此外，很多在企业从事会计工作的朋友还贡献了自己在实务中的做法，还有很多在税务、财税中介机构、律师事务所一线工作的朋友，根据他们的经验提供了更加有针对性的政策解释思路。为此，在修订时，本书吸收了他们的智慧，进行了相应的调整。例如，对一些业务的会计处理，从涉税业务角度出发，将其放在了企业所得税政策解释之后；对一些业务不同但涉税处理相同的内容，进行了适当的简化，避免赘述。可以说，广大读者朋友的贡献是本书第二版质量提升的重要因素，如果第二版能得到大家的认可，那就是众人拾柴火焰高了。在此，再次向广大读者朋友表示衷心的感谢！
此外，本书第二版与第一版相比还有一个重大的内容变化，就是对一些在实务当中有不同处理意见（或方式）的业务，邀请专业税收律师周美林律师，从律师角度对政策处理（掌握）进行点评，目的是给大家多提供一个思考角度，以更好地把握政策的执行。周美林律师曾长期在税收一线从事税政、稽查等工作，现为江苏德擎律师事务所执业律师、南京财经大学兼职教师及多家上市公司独立董事或大型企业监事。主要擅长企业上市、重组、并购、破产等特殊业务的法律、税收、财务方面的操作及税收法律争议的解决，实操经验丰富。
二、修订再版的编写情况
本书修订时，仍然延续第一版的方式，即为方便读者使用和贴近实际操作，我们向一些财税中介机构及房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈。同时，本书邀请国家税务总局南京市税务局稽查局李璐女士、立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生、南京鑫磊房地产开发有限公司（当代置业南京地区公司）财务总监陆勇先生、正荣地产南京区域公司财务管理部副总监谭春海先生对本书从各自角度出发进行了相关业务的审核修订。
本书的修订再版，还要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和钱伟、张瑶等编辑老师，她们对本书的修订提供了热心指导、审阅以及精心编辑，在此，致以衷心的感谢！
由于笔者理论水平有限，书中难免有错漏和不足之处，诚望读者朋友继续将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。
特别提醒：本书涉及的政策截至2019年10月底，书中的政策解释属于个人（本书）观点，正式解释以税务机关解释为准。
房地产企业涉税业务实战丛书总序
一、丛书的缘起
房地产开发项目的运行周期长，涉及融资、施工、预（销）售等环节，特别是有大量成本费用的分摊计算等业务，因此会计核算相比其他行业更复杂。同时，每个环节和业务都涉及多种税收政策，整个项目运行过程几乎涉及我国已经开征的所有税种，因此在涉税处理上相比其他行业更加烦琐，这也是房地产企业涉税风险比较大的根本原因。
本丛书的几位作者长期从事房地产行业税务稽查、审计工作，大家感触最深的是，房地产行业一直存在比较高的税收风险。从税务机关角度看，虽然一直致力于加强房地产行业的税收征管，但从税务稽查情况看，涉税大要案每年都会查出多起，且很多涉税问题性质相同，无法消除，税收流失风险较大。根据对近几年多个省、市披露的涉税大案分析，房地产企业所占比例通常在25%以上。对于企业而言，实际上除少数企业故意偷逃税外，绝大多数房地产企业很看重税法遵从度，但是很多企业在运行中始终无法避免较大的税收风险，往往自我感觉运行正常却被查出涉税问题而遭遇处罚风险，有的甚至被查出了较大的问题。对部分地区数据进行分析后可以发现，房地产企业自查后，在税务机关跟进检查中又被查出较大问题的比例一般不低于30%。而随着营改增及国税、地税合并，房地产企业涉税征管、业务处理等又有了新的变化。
■营改增后涉税业务更加复杂
营改增前，房地产企业所有业务的处理数据都建立在含税价格的基础上，营改增后，以往所有的含税价格要全部变为不含税价格，这就需要进行价税分离处理。不仅销售开发项目、支出的各项成本费用等需要价税分离，而且企业所得税、个人所得税、房产税、契税等计税依据都要进行不含税计算处理，所以营改增后涉税业务处理的复杂程度有较大增加。
■国地税合并后对房地产行业税收征管更加严密、核算更加严格
在原国税、地税分设的税收征管模式中，由于税种管理有分工，不仅在日常管理中存在企业各项涉税业务分割管理问题，在税务稽查中也存在时间和空间上的脱节，造成国税、地税稽查内容有关联但检查、处理尺度不统一的现象。营改增及国税、地税合并后，所有税收征管包括稽查全部统一，这就要求税务人员全面掌握各个税种的政策，熟悉各项业务的综合税收处理。因此，营改增后大量税收业务有所改变，同时因原国税、地税分工造成的人员业务知识分割部分需要弥补，因此从税务机关角度看，在短时间内，大量业务知识需要更新，实操能力亟待提升。
从企业角度看，营改增后同样面临税收业务知识更新的问题。营改增后，涉税业务比以往更复杂，特别是国税、地税合并后，由于业务统一管理，税收征管及监控体系将更加完善，使企业因会计、涉税处理失误而面临的涉税风险也大大增加，因此企业财会人员急需更新税收业务知识，其中最急需的就是实操能力的提升，以解决综合处理涉税业务、自查能力不足的问题。
为提升税企双方对房地产企业涉税业务的实操能力，降低房地产企业涉税风险，本丛书的几位作者联手从税务稽查、审计角度（或眼光），将在实战中如何处理房地产企业各项涉税业务及如何发现存在问题的经验汇总起来，形成房地产企业涉税业务实战丛书与大家分享。丛书共有三册，具体为：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》。
二、丛书特色
本丛书的几位作者均长期从事房地产企业税务稽查、审计工作，深谙房地产企业存在问题的原因,掌握许多发现问题的技巧。丛书的编写始终坚持以实战为基础的原则，因此这套丛书具有较大的参考价值。
■税务机关、财税中介、房地产企业一线精英三方联手合作
本丛书的第一大特点是作者均来自财税工作一线，实战经验丰富。
董宏（注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，自2011年以来完成涉案税款千万元以上稽查案件10余件，同时在业务理论探讨上，有多篇文章在杂志、报纸上发表，具有一定的实战和理论水平。
施玉明（注册税务师），原江苏省南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期在税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。
成秀美（注册会计师、税务师、高级会计师、中国注册税务师协会2015级高端人才）,南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，并为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，为大量房地产开发企业提供营改增涉税业务处理的辅导。
王亮（注册会计师、注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局干部、税务系统兼职教师，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近十年来，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。
■实战再实战，案例和问题全部来自一线实际
本丛书的第二大特点是贴近实务。《房地产开发企业税务检查实用攻略》所选案例均是来自一线实际操作的案例，税务稽查案例来自税务稽查、审计一线，其中的小案例改编自各类稽查、审计案件的实际内容，大案例则来自实战中税务稽查大案查处及大型企业审计业务的总结和运用。而《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的案例，则全部来自企业实际处理及财会中介机构对企业实际辅导的内容。同时，作者还广泛收集企业财会人员的提问，特别是对于企业在实务中遇到的棘手和疑难问题，均通过与税务机关相关法规部门沟通，力求做到准确及贴近实务、贴近需求。
■全流程、全业务、全税种，解决各个环节的税务和账务处理问题
本丛书的第三大特点是各类涉税、会计处理业务全面。很多业务涉及多个税种，由于房地产企业业务繁杂，因此税务机关、企业财会人员在处理某项业务时，容易因疏忽造成漏掉某个税种处理的情况，例如处理预收账款预缴增值税时，同时涉及印花税、预缴土地增值税的计算、会计处理，还涉及企业所得税预计毛利计算等。为此，《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书在解答问题时，注意围绕问题涉及的全部税种以及会计处理，细致到合同印花税的计算和会计处理，力求做到不遗漏。对于税务检查和土地增值税清算业务，为使全面检查、自查不遗漏任何检查点（疑点），《房地产开发企业税务检查实用攻略》《土地增值税清算实务操作与案例分析》对每个环节涉及的各个点，采取全覆盖形式进行梳理，力求做到全面不留空白。
■政策解读与应用：准确、详尽、及时
本丛书的第四大特点是政策解读直观和依据政策原文。为提高《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的实操性，特别是解答问题的直观性，在解答问题时，对敏感的、有争议的及有不同处理方式的问题，不做过多的分析，直接依据政策规定做出解释，每个问题的解释依据全部用文件原文内容，不仅标注文件的文号，还全部落实到文件的条、款、项、点等，这样不仅直观清晰，而且方便税企双方根据给出的文件原文对有争议的问题直接进行协商处理。
除了针对房地产企业，这套丛书还适用于其他各行业，其中《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》，有大量章节涉及的是所有企业都适用的日常涉税处理，特别是营改增后业务的变化，各类企业会面临同样的问题和同样的会计、涉税处理，例如企业购买的购物卡对应相关的业务招待费、福利费及办公费的处理等。因此，问题解答也同样适合其他企业财会人员参考使用。
《房地产开发企业税务检查实用攻略》一书，虽然针对的是房地产开发企业，但检查思路及涉及的日常检查内容，包括房产税、城镇土地使用税、印花税及个人所得税等，同样适用于其他企业，特别是大要案检查思路，更是适用于其他各类大型企业。
三、丛书读者对象
本丛书作者来自一线、内容来自实战，因此最适合的读者对象是财税一线工作人员。一是税务局管理人员，可以通过丛书直接查阅问题涉及的政策和解决方法。二是税务稽查人员，不仅可以通过丛书直接查阅到问题涉及的政策，而且可以直接根据书中提示对企业相关问题进行检查，在检查大要案时可以根据提示编制检查方案及推进检查过程。三是税务审理人员，可以在审理案件时，根据相关问题直接从书中查阅文件原文及逻辑解释。四是财税中介机构人员，可以根据书中的涉税检查点、问题解答内容，辅导企业正确处理各项业务。五是企业财会人员，可以通过丛书满足不同层次的需求：企业高层财会人员，可以通过阅读掌握重要涉税处理的思路逻辑，便于与税务机关讨论相关业务；企业一线财会人员，可以直接比照进行操作，对有疑问的业务也可以依据书中列举的政策、案例与税务人员进行咨询、沟通，以掌握正确安心的处理方式。
在本丛书的写作过程中，我们得到了许多同行和朋友的帮助，以及中国市场出版社的大力支持，在此一并致以诚挚的谢意!
在涉税业务的实际操作中，新的业务不断发生，税收政策又在不断变化，因此希望大家在阅读参考过程中，积极反馈，将自己的意见和想法等告诉我们，使以后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
第一版前言
在长期的税务稽查工作中，我发现一个现象，就是当同一个业务问题涉及多个税收政策时，一些企业的财务人员有时会出现疏漏，特别是在具体操作时，拿不准政策的规定。例如企业劳保用品支出，在个人所得税处理时，有的企业不涉及个人所得税，有的企业则涉及个人所得税；在企业所得税处理时，有的企业全额税前扣除，有的企业则按福利费性质扣除。我的同事也觉得，在处理问题时，每次都要查阅多个文件找出具体条款，总希望有个便捷的办法。所以，我一直想从各个具体业务出发，整理分析涉及的税收政策，以方便税务、财会人员在日常工作中对照使用。巧的是，中国市场出版社副总编胡超平女士告诉我，越是接近实际操作的书，越受大家的欢迎，于是便萌生了撰写这本书的想法。可以说，她的这句话增强了我的信心。
一、写作说明
一问题分析形式
房地产开发企业在企业设立、项目开发以及日常各项业务活动中，涉及大量税收业务，有的业务涉及单一的税收政策，但大量业务在发生时同时涉及多个税收政策。例如企业销售自行开发的商品房业务，就涉及增值税计算、印花税计算、土地增值税计算以及预计当期计税利润计算等；企业支付员工工资薪金业务，则涉及企业所得税列支、个人所得税计算等。本书在解析税收政策时，立足于企业发生的各项业务，对每个业务涉及的不同税种政策加以分析，这样可以让税务人员（包括管理、稽查及审理人员）、企业会计及财税事务所人员在解决业务问题时，有一个全方位的涉税分析可供参考。
二政策引用方式
分析税收问题，最重要的是政策引用。税务人员、企业会计及财税事务所人员在日常工作中遇到问题时，最需要的就是快速找到解决问题的税收政策，特别是具体规定，而不是分析论述。例如税务管理人员在遇到具体问题时，要知道处理问题的具体税收政策文号，税务审理人员在审理案件时更要依赖具体的税收政策，而企业财务人员在处理业务时，最关注的是会计处理方式是否符合税收政策规定，避免税收风险。为便于使用者在使用时对照查找政策，我们在每个涉税业务问题分析中，凡是涉及的税收政策，均明确列示到文件的条、项、点和款，同时以实际操作的应用为主，不对有争议的政策进行讨论。
三章节安排
本书的章节安排，听取了大量基层税务人员和会计人员的意见。在具体章节安排上，兼顾了房地产项目开发的顺序（企业所得税处理），同时把日常业务从项目开发业务中分离出来，便于查找使用。第2章至第8章是房地产企业特有的业务，按照项目开发的顺序，对项目开发的各个环节产生的业务进行涉税分析，其中第8章是为了简化整体业务分析而分离出来的一些特殊业务。第1章、第9章至第14章实际上是普遍性业务，主要是日常核算，也包括项目开发中的日常核算，目的是简化明晰项目开发中的涉税分析，也便于使用者查询。第1章、第9章至第14章的内容同样适合其他各类企业使用。
四涉税问题分析方式
首先，本书分析的税种涵盖印花税、契税、增值税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税及个人所得税。除土地增值税外，都尽量做到全面分析。关于土地增值税，由于其业务主要集中在项目的清算环节，而项目清算是在项目完成后，由企业财务人员与税务师事务所人员共同完成的，因此在分析每个业务的涉税问题时，注重讲解业务发生时需要注意的土地增值税事项和政策。
其次，涉税问题的分析离不开会计处理，由于本书以税收政策为主，虽然在分析上和会计处理紧密联系在一起，但为了便于理解税收政策，在一些问题上没有全面解释和分析所有会计处理方式。
最后，在分析问题时，为保持分析内容的完整和简练，对于一些与问题无直接关系但需要注意的事项和政策，用提示的形式予以标注，让使用者有更加完整的理解。
特别提醒：本书中的政策解释属于个人观点，正式解释以税务机关解释为准。
二、编写情况
为使问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在写作这本书的时候，我们向一些房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈。例如，立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生（注册会计师、注册税务师）从使用者角度，对问题的提出和解释方式提出了很多建议；上海德勤税务师事务所江苏分所林大蓼先生对相关问题的逻辑解释提供了很大帮助；苏宁置业集团有限公司财务副总监房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多个业务问题，对问题的适用性提供了很大的帮助；南京鑫磊房地产开发有限公司（当代置业南京地区公司）财务总监陆勇、融信中国第二事业部南京公司财务总监韩超等在整体格式、相关问题的解释方式等方面提出了改进意见。在此，我们向所有对本书有所贡献的朋友表示衷心的感谢！
近几年在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的书，近期的有蔡昌主编的《房地产企业全程会计核算与税务处理》、樊剑英主编的《房地产开发企业税收与会计实务大全》等，在实际工作中与编写问答时经常受到这些书的影响和启发，对一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此表示衷心的感谢！
本书的出版，还要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和钱伟、张瑶等编辑，她们的热心指导、审阅以及精心编辑，使本书增辉，更重要的是让我学到了很多编辑方面的知识，在此一并致以衷心的感谢！
由于作者理论水平有限，实际操作中的业务无法穷尽，同时政策又在不断变化，因此希望读者朋友将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
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