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| 內容簡介： |
本书聚焦房地产行业整合和并购的一般规律，对房地产行业整合和并购的趋势进行分析、判断，探索了房地产企业并购的策略、路径、目标及风险等问题，以期为房地产行业健康发展提供参考建议。
本书认为，短期内市场下行叠加调控政策提高对企业综合能力的要求，收并购成为行业、市场与企业共同进步的重要途径；长期来看，房地产行业进入发展成熟期，规模大及综合实力雄厚的房地产企业进一步扩大资源优势，传统房地产企业将进行专业化转型，基于规模化的项目并购和基于多元化的企业并购均成为行业趋势。监管部门也应防范垄断，保持市场平稳、健康、可持续发展。
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| 關於作者： |
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秦虹，二级研究员。现任中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任，住建部住房和房地产专业委员会副主任委员，中国城市科学研究会城市公用事业改革与监管专业委员会副主任委员；曾任住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长；第十八届中央政治局第十次集体学习主讲人。主持国家部委及地方、行业有关科研项目八十多项及多项国际合作项目；主编《住有所居》等著作十五部。2008年在世界银行做访问学者；2007年评为享受国务院政府特殊津贴专家；2008年、2011年、2012年获华夏建设科技进步三等奖；2014年被中组部、科技部等授予全国杰出专业技术人才称号。
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| 目錄：
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第一章 中国房地产行业整合的演变和特点（１）
第一节 中国房地产行业整合的演变（１）
一 市场集中度进入加速提升阶段（１）
二 行业集中度仍有提升空间（３）
三 房地产开发的众多项目公司有待整合（６）
第二节 中国房地产行业资源和能力分布特点（８）
一 土地储备呈现五大格局（８）
二 大型房企在融资能力格局中占优（１３）
三 开发运营能力的分布格局各异（１６）
四 区域分布格局与企业规模相关（２０）
五 运营效率和盈利能力格局出现变化（２４）
第二章 房地产行业整合的国际规律（３０）
第一节 美国房地产行业整合的特点（３０）
一 行业集中度已相对较高（３０）
二 行业集中度变化与城镇化阶段有关（３２）
三 并购是推动行业整合的主要方式（３６）
第二节 德国房地产行业整合的特点（４１）
一 房地产开发行业集中度较低（４１）
二 民生导向的房地产政策促使企业稳健发展（４３）
三 行业整合重点从扩大规模到聚焦核心城市（４５）
第三节 日本房地产行业整合的特点（４７）
一 行业集中度总体呈上升趋势（４７）
二 行业整合的影响因素（４７）
三 行业整合重点从规模扩张到转型升级（５１）
第四节 中国香港房地产行业整合的特点（５４）
一 房地产行业日益高度集中（５４）
二 经济周期对行业整合影响大（５７）
三 行业整合的重点从增加土储到多元化发展（５９）
第五节 房地产行业整合规律总结（６１）
一 行业集中度总体呈上升态势（６１）
二 经济下行周期行业整合加速（６２）
三 整合的侧重点与房地产发展阶段有关（６３）
第三章 中国房地产行业整合的趋势分析（６５）
第一节 中国房地产行业整合主要影响因素分析（６５）
一 市场需求的影响（６５）
二 行业发展的影响（６８）
三 市场周期及调控政策的影响（６９）
四 企业自身能力的影响（７１）
第二节 中国房地产行业整合的趋势（７３）
一 行业集中度将进一步提升（７４）
二 市场下行阶段整合将呈加速态势（７５）
三 行业整合将与培育行业新动能结合（７６）
四 项目并购与公司并购实现规模扩张及多元化发展（７７）
第三节 推动行业整合与避免行业垄断行为（７８）
一 推动房地产行业有序整合（７９）
二 对房地产企业的垄断行为进行监管（８０）
第四章 房地产企业并购分类及特点（８２）
第一节 并购及其分类（８２）
一 概念界定（８２）
二 并购类型（８３）
第二节 房地产企业并购特点（８５）
一 并购市场特点：企业间收入差距悬殊，市场份额向大企业集中（８５）
二 并购事件特点：数量和价值呈增长趋势（８９）
三 并购地区特点：经济发达地区并购更加活跃（９０）
四 并购类型特点：以境内股权并购和现金支付为主（９５）
五 并购时机特点：多发生在住房政策和货币政策收紧期（９９）
六 并购效应特点：杠杆率、研发投入和回报率长短期效应不同（１０１）
第五章 房地产企业并购动因分析（１０６）
第一节 宏观经济环境推动企业并购（１０６）
一 产业结构脱虚向实有利于房地产行业并购整合（１０６）
二 当前货币结构客观上有利于投资（１１１）
第二节 行业管制政策要求企业并购（１１６）
一 限购政策抑制房地产需求和供给（１１６）
二 房地产开发信贷管控约束企业融资（１１７）
三 土地出让政策提高土地获取成本（１１９）
第三节 微观经济因素激励企业并购（１２３）
一 主并企业动因分析（１２３）
二 被并企业动因分析（１３１）
三 处置不良资产或战略转型（１３４）
第六章 房地产企业并购策略（１３６）
第一节 房地产企业并购策略选择（１３６）
一 并购时机的策略选择（１３６）
二 并购地域的策略选择（１３７）
三 并购标的的策略选择（１３８）
四 并购模式的选择（１３８）
第二节 房地产企业并购时机选择（１３９）
一 宏观经济与房地产并购（１３９）
二 资本市场与房地产并购（１４６）
三 产业市场与房地产并购（１５５）
第三节 房地产企业并购地域选择（１６４）
一 传统地域特征（１６４）
二 新型地域特征（１７１）
第四节 房地产企业并购标的选择（１７５）
一 项目并购标的选择（１７６）
二 企业并购标的选择（１９３）
第五节 房地产企业并购模式选择（２０７）
一 按交易方式选择（２０７）
二 按标的性质选择（２０８）
三 按并购范围选择（２１１）
四 按支付方式选择（２１３）
五 按融资方式选择（２１５）
第七章 房地产企业并购流程及关键环节（２１７）
第一节 研判趋势：明确需求，制定战略（２１９）
第二节 立足信息：快速获取和筛选并购目标（２２０）
一 多渠道寻求并购目标（２２１）
二 全方位进行信息分析（２２５）
第三节 确定价格：谋求双方共赢（２３１）
第四节 选择方式：缩短周期控制成本（２３２）
一 股权转让是项目并购的主流交易方式（２３２）
二 交易结构设计必须考虑的因素（２３２）
第五节 税筹安排：易被忽略的并购成本（２３５）
一 主要交易模式的税负安排（２３６）
二 并购税收优惠及避税手段（２３８）
三 项目并购税收筹划案例（２４０）
第六节 融资来源：并购贷款是重要渠道（２４３）
第七节 惊险的一跃：并购后整合（２４４）
一 问题清理：解决历史遗留问题（２４４）
二 管理融合：留住人才（２４５）
三 经营战略整合：优化资源配置（２４６）
四 文化融合：艺术性的操作（２４６）
第八章 房地产企业并购风险及防范（２４８）
第一节 房地产企业并购风险分析（２４９）
一 行业发展风险（２４９）
二 并购流程中的风险（２５７）
第二节 房地产企业并购风险防范（２６４）
一 项目并购的风险防范（２６５）
二 企业并购的风险防范（２７０）
第九章 房地产企业并购的相关政策（２７４）
第一节 鼓励并购的政策（２７４）
一 发挥资本市场在资源配置中的功能（２７５）
二 创新融资方式并拓宽企业融资渠道（２７５）
三 消除企业兼并重组的制度障碍（２７６）
四 加强对企业兼并重组的引导和政策扶持（２７６）
五 完善银行并购贷款业务（２７７）
第二节 规范并购的政策（２７８）
一 遏制上市公司盲目并购重组（２７８）
二 严格监管并购重组市场（２７９）
三 规范银信类业务发展（２８０）
第三节 引导并购的政策（２８０）
一 监管放宽（２８６）
二 融资松绑（２８７）
第四节 房地产企业并购政策需求（２８８）
一 完善房地产市场并购的审批制度（２８９）
二 进一步完善房地产企业并购相关的法律法规（２８９）
三 明确政府在房地产企业并购中的定位和边界（２８９）
第十章 房地产企业并购的金融支持（２９１）
第一节 房地产企业并购的金融支持方式（２９１）
一 并购融资工具（２９４）
二 一般融资工具（３０６）
第二节 金融机构对房地产企业并购融资的风险控制（３３３）
一 严格项目筛选并坚守合法合规底线（３３４）
二 充分尽职调查并合理制定融资审批方案（３３７）
三 强化贷后管理并保障资金回收（３４０）
参考文献（３４３）
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| 內容試閱：
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改革开放以来，我国取得了举世瞩目的成就，用４０多年时间走完了美国１００多年、欧洲２００多年的工业化和城市化进程，经济社会发生全面、深刻、历史性的变化。２０１８年，我国国内生产总值已经达到１３.６万亿美元，占世界经济的近１６％。４０多年来，中国为世界经济发展注入了活力，助力世界经济朝着更好的方向迈进。
受世界经济增长放缓、保护主义和单边主义上升等因素影响，自党的十九大以来，我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济增速面临一定的下行压力，但中国经济发展拥有巨大的韧性、潜力和回旋余地。在供给侧结构性改革的持续推动下，我们欣喜地看到，近几年中国经济发展方式发生了重大转变，经济结构不断优化，新旧动能持续转换，经济发展质地更加优良。２０２０年是我国全面建成小康社会和十三五规划的收官之年，中央政治局会议提出四个坚持，全面做好六稳工作，推动中国经济行稳致远，不断迈向高质量发展。我们持续看好中国的发展，坚信未来中国仍将是世界经济增长的主要引擎之一，改革开放的深入推进将提供大量发展机会，中华民族伟大复兴必将实现。
房地产业经过２０多年的高速发展，住房短缺时代宣告终结，城镇人均居住水平持续提升，行业即将告别高速增长阶段，进入平稳发展期。未来，随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产长效机制的建立与完善，房地产行业的发展空间、增长动力、业务机会、投融资模式、竞争格局等都将发生重大变化。城镇化、人口集聚、城市更新、行业并购整合等，将成为行业持续发展的原动力，支撑起未来几年房地产行业十万亿元级别的开发销售规模。我国城镇化推进思路由重点发展中小城市转向以中心城市和城市群发展为核心，意味着房地产行业的业务机会将逐渐集聚在产业竞争力强、人口持续流入、住房需求旺盛的一二线城市和核心城市群。同时，房地产企业的角色定位也将从开发建设向开发＋运营开发＋服务转变。房企充分利用住房的引流、聚流作用，建立房地产＋生态系统，通过住房将物业服务、社区金融、购物、教育、医疗健康、体育运动等串联起来，深挖住户需求，围绕住房做足文章。
从未来政策导向来看，下一阶段，中央仍将坚持房住不炒的主基调，对于房地产行业的核心要求是平稳发展，既不托底经济，也不拖累经济，稳地价、稳房价、稳预期将成为行业发展的主要目标。根据国外发展经验，当房地产行业从高速发展期进入成熟期后，行业整体规模基本框定，增长空间面临天花板，行业内的并购整合机会增多，市场份额逐渐向龙头房企集中。行业并购整合是市场经济的重要特征，能够促进行业优胜劣汰，增强发展活力，优化资源配置。从并购方的角度来看，通过并购，可以快速增加房企的土地和项目资源储备，提升销售规模，扩大市场份额，实现弯道超车。同时，并购也是房企进行多元化布局的重要渠道，通过并购，可以迅速切入目标行业，积累专业人才和发展经验，规避业务风险。对于被并购方而言，通过项目或公司的股权转让，可以回笼资金，缓解财务压力，降低负债率，为企业下一步的发展布局储备资金。
目前，我国登记在册的房地产开发企业超过９万家，房地产业协会统计的有效房企数量３万多家，房企数量明显过多。房地产业从外延式发展向内涵式发展演进，行业并购整合大时代已经到来，预计未来并购规模还将呈增长态势。但房地产企业并购是一个复杂的过程，涉及规划、投资、设计、财务、法律、税务等问题，还存在信息不对称和企业文化不兼容的风险，对主并购房企的综合能力要求很高。为此，平安银行联合中国人民大学合作撰写了《房地产行业整合与并购策略》一书，提炼出房地产企业并购的四大策略，并对并购流程与关键环节进行逐一分析，排查并购风险点，提出防范措施，希望能为房地产企业和金融机构提供决策参考。
时代在变，行业在变，平安银行也在不断寻求突破和提升。我们依托团金会平台，充分发挥集团综合金融优势，通过与集团内各子公司高度协作，共同搭建房生态体系，践行３＋２＋１的对公经营战略，在投融资渠道、信息科技平台、资源对接整合、资产运营管理上，构建起一个以金融＋科技为支撑、房地产产业链和金融供应链融合发展的集成服务体系，为房企客户提供开发贷款、并购融资、结构化融资、资产证券化、股权投资基金、旧改基金等一揽子的综合金融解决方案，满足客户的一站式、全周期需求。未来，我们愿继续携手房地产企业、政府、金融机构，积极支持行业并购整合，进一步创新服务模式，提升服务效率，助力行业行稳致远。
平安银行董事长 谢永林
二○一九年十二月
序二 房地产业未来的结构性机会
自１９９８年住房制度改革以来，我国的房地产业得到快速发展。１９９８年，全国城镇人均住房面积只有１８.７平方米，户均不到６０平方米，到２０１８年，在常住人口增长了４.２亿人的情况下，人均住房面积达到３９平方米。２０１０年，我国城镇已达户均一套房；到２０１５年，进一步提升至人均１.０７间，３间以上的家庭达到全部家庭总数的５６％，城镇住房的自有率达到７９.２％。中国的住房建设发展仅用了２０年就走完了发达国家上百年的历程，住房发展速度非常快。住房水平和经济发展是相适应的。根据中国住房水平和经济匹配度，当前我国城镇化率为６０％，人均ＧＤＰ接近１万美元，按照现在的发展水平，中国的住房发展没有拖城镇化的后腿，没有拖经济发展的后腿。目前，我国人均住房面积现状与国际上的发达国家比较，还是有空间的。
未来，房地产发展的空间将从过去的趋势性机会转向结构性机会。趋势性机会是指，过去２０年，我国城镇化率还处于较低水平，所以无论大中小城市还是中东西部地区，各地房地产市场都随着城镇化水平的提高而发展。因此，我们将这种伴随城镇化和经济发展出现的机会称为趋势性机会。但目前在城镇住房总量短缺已不存在、城镇化进入高级发展阶段时，房地产市场的趋势性机会开始减少，更多地表现为结构性机会，主要存在在有结构性人口红利的地方和细分市场下的短板业态。
结构性人口红利发现在城市群和大都市圈地区。未来，中国将继续推动新型城镇化发展，因为城镇化发展是中国经济结构调整和经济发展方式战略性转型的重要一环。我们未来要走扩大内需促进经济发展的道路，城镇化正是扩大国内投资和国内消费的结合点，所以说城镇化是扩大内需的最大潜力所在。城镇化对房地产行业的发展同样具有积极意义。目前，我国城镇化率已达６０％，进入高级发展阶段，按国际一般规律，这个时候城市群和大都市圈开始兴起，人口流动特征从一般意义上的农村人口进城转变为中小城镇人口向大城市群地区集聚。城市群能否快速发展，不取决于规划而取决于城镇的密度，即在一定区域范围内城镇数量的多与少及整体城镇化水平的高与低。城镇化水平较高和城镇密度大的地区，城市群发展的速度才会快。因此，并不是政府规划的所有城市群都有同等的发展速度。大都市圈的发展更是取决于多重因素，如中心城市本身的经济规模及空间规模，都市圈内基础设施是否有一体化的规划，特别是都市圈交通网形成速度的快与慢，城市圈内中心城市与周边城市能否形成专业化分工协作、城市功能和产业互补，都市圈内能否打破行政壁垒、营造规则、统一开放、在社会保障等方面建立协商合作等推动机制。城市群和大都市圈将成为产业最密集、经济最活跃的地方，因而给房地产市场发展带来了机会。
结构性人口红利还出现在本地城镇化潜力大的地区，即某些省市自身人口规模总量很大，但整体城镇化水平并不高。这类省市城镇化潜力很大，仍然存在大量农村人口进城的需求。尽管这些地区可能并不在大城市群快速发展的地方，但本地城镇化潜力巨大，给当地房地产市场带来很大的机遇。
细分市场下的短板业态是新商业、新旅游、新居住、新物流、新产业园区及城市更新。这些均涉及企业的多元化探索，表现为：一是细分新类型，即在原有传统开发领域细分出新的产品和业务类型。例如，长租公寓、蓝领公寓等产品实际就是从住房租赁中细分出的新类型。又如，联合办公物业是从传统办公地产中细分出的新类型。二是拓展新业态，即在传统业态之外开拓出新业态，或在传统开发边缘开拓出交叉业态。养老地产、旅游地产、物流地产、产业地产等均属于这种情况。三是开拓新空间，即虽然仍属于传统地产开发领域，但伴随城镇化发展和城乡空间结构变化，进而拓展出的新空间。例如，城市更新、特色小镇等近几年成为房地产企业投入的热点领域，实际就是找到了新空间。这些新领域、新业态与房地产开发旧模式相比，均面临着要从过去一次售房取得收入到未来依靠经营获得长期现金流的转变，这对开发企业都是新挑战。
房地产业加速整合是结构性机会的必然结果。与较为成熟的房地产市场相比，我国房地产业集中度依然有一定提升空间。一是房地产开发空间增长的减速必然导致行业整合。房地产市场进入存量时代以及行业进入成熟期后，资金和优质土地资源将进一步向龙头房企集中。整合的诉求，一方面，来自房企对规模效应的追求，销售规模成为房企实力的重要表征，可为房企融资、拿地带来极大便利，因此大型房企通过区域深耕、高周转、快销售等方式做大规模；另一方面，随着金融严监管，中小房企融资难度加大，加之部分城市土地出让时对房企开发资质和规划设计能力要求较高，资金和土地逐渐向龙头房企集中，中小房企融资、拿地受困，有主动或被动退出市场的意愿。二是行业分化加速将孕育更多并购整合机会。销售增速放缓意味着短期内市场下行，叠加调控政策影响，会对企业综合实力尤其是现金流产生一定考验。规模较大、实力雄厚的房地产企业，凭借自身综合实力，通过逆势拿地或收并购，其业绩有望得到继续提升，规模得到进一步扩大。三是在细分市场，补短板业态要求企业转变发展模式带来的并购需求。例如，企业以多元化为方向拓展新领域，进一步涉足的配套服务、资产管理、金融投资等领域均需要专业能力和专业团队，一般通过并购专业化公司实现企业的稳健多元化。因此，以项目并购实现做大规模，公司并购实现多元化发展，均是必然趋势。本书聚焦房地产行业整合和并购的一般规律，对房地产行业整合和并购的趋势进行分析、判断，探索了房地产企业并购的策略、路径、目标及风险等问题，以期为房地产行业健康发展提供参考建议。
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 秦虹
二○一九年十二月
前 言
自１９９８年住房体制改革至今，中国房地产业实现快速成长，逐渐由扩张式高增长进入高质量转型阶段。百强房企销售额占全国房企销售额的比重近几年快速增长，截至２０１９年末已达到６１.５％，但集中度与发达国家相比仍有进一步提升空间。房地产业进入成熟期，企业竞争加剧，行业整合成为趋势。新时代新形势下，房地产企业生存发展新模式成为热点与重点问题。国发院城市更新研究中心对房地产行业整合趋势与并购策略进行研究，立足结构性机会，深刻思考房地产开发企业并购策略，为房地产行业及企业发展提供借鉴。
需求侧与供给侧改革均推动行业发展转型，中国房地产业发展进入新阶段。一方面，随着劳动力人口红利减少、城镇化发展进入后增长及居民住房条件改善，中国住房需求渐至顶峰并趋于稳定。据统计，２０１３年全国住房销售面积出现下降趋势，２０１５年后棚改货币化，新增住房需求带动全国住房销售面积增长。该政策实施期届满，红利减少。一般性需求下，新建商品房需求趋于平衡，二手房交易和改善性需求持续增长，中国房地产市场进入存量阶段。另一方面，近年来，国家连续出台综合改革政策以促进消费增长及结构性改革，补短板目的突出，专业化发展要求提升且趋势显著。同时，京津冀、长三角、大湾区、成渝等城市群与都市圈发展，安徽、河南、新疆等地城镇化率低但常住人口增量高的新型城镇化发展，及新商业、新旅游、新居住、新物流、新产业园、城市更新等新业态和新空间产生，均为房地产业发展提供新的结构性机会，并将成为房地产业增长新支撑。土地及资本等优质资源向头部企业聚集，宏观调控与信贷政策持续收紧，使得大规模企业在获取土地资源及融资方面比较优势显著并增强，专业化能力又提高了企业经营获利能力。分工带来合作，合作促进双赢。由此可见，做大做专成为房企发展新方向。
收并购是企业做大做专的重要手段。项目并购有利于企业扩大规模，增强市场势力，提高土地及资本等资源获取能力。公司并购有助于细分市场间多层次、宽领域、全方位合作，并实现转型升级。整体而言，房地产行业整合与并购呈高增长趋势，但房企并购占总并购比例尚处低位。好的并购策略是房企做大做专的关键成功因素，包括恰当时机、适宜地域、优质标的及合理模式。并购动机影响并购策略。其中，时机层面，经济增长放缓、结构转型升级、货币与住房政策收紧以及房地产市场下行期整合加速，为房企并购提供机会；地域层面，地理区位、城镇化率、人口流动及地方经济发展影响并购，房企并购多发于市场竞争程度高的区域，如北上广深等一线城市，有向成渝等新一线城市转移趋势；标的层面，项目并购以经济效益为目的，重点考察完成度、投资回报、现金流及债务债权等财务指标，公司并购则对企业融合提出更高要求，提高对企业宗旨、定位、经营哲学等价值观与意识流因素的重视；模式层面，成本收益均衡、战略需求及企业能力等综合因素共同影响交易方式、标的性质、支付方式、融资方式等，并购实务当具体问题具体分析。同时，房企并购须加强风险意识，包括政策与市场研判的行业发展风险及估值、或有、财务、整合等流程风险，通过决策研究、尽职调查、流程监管、整合重组、评价反馈等加强风险防范，并根据项目并购与公司并购的不同战略目的制定针对性防范措施。此外，融资是并购的重要支撑。受调控政策收紧及监管政策加强影响，并购贷款成为房企并购主要融资工具，并购债券及并购基金等新工具因灵活性、专项性逐渐成为房企并购重要融资工具，为优质企业战略提供资金支持。
当前，房地产行业整体规模快速扩张的时代基本结束，经济发展、人口红利、新型城镇化及业态机会促进房地产行业整合及转型升级，开发时代的普遍性机会减少，资管时代的结构性机会增多，房地产业进入并购重组关键时期。国发院城市更新研究中心《房地产行业整合与并购策略》一书认为，短期内市场下行叠加调控政策提高对企业综合能力的要求，收并购成为行业、市场与企业共同进步的重要途径；长期来看，房地产行业进入发展成熟期，规模大及综合实力雄厚的房地产企业进一步扩大资源优势，传统房地产企业将进行专业化转型，基于规模化的项目并购和基于多元化的企业并购均成为行业趋势。监管部门也应防范垄断，保持市场平稳、健康、可持续发展。
改革开放以来，我国取得了举世瞩目的成就，用４０多年时间走完了美国１００多年、欧洲２００多年的工业化和城市化进程，经济社会发生全面、深刻、历史性的变化。２０１８年，我国国内生产总值已经达到１３.６万亿美元，占世界经济的近１６％。４０多年来，中国为世界经济发展注入了活力，助力世界经济朝着更好的方向迈进。
受世界经济增长放缓、保护主义和单边主义上升等因素影响，自党的十九大以来，我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济增速面临一定的下行压力，但中国经济发展拥有巨大的韧性、潜力和回旋余地。在供给侧结构性改革的持续推动下，我们欣喜地看到，近几年中国经济发展方式发生了重大转变，经济结构不断优化，新旧动能持续转换，经济发展质地更加优良。２０２０年是我国全面建成小康社会和十三五规划的收官之年，中央政治局会议提出四个坚持，全面做好六稳工作，推动中国经济行稳致远，不断迈向高质量发展。我们持续看好中国的发展，坚信未来中国仍将是世界经济增长的主要引擎之一，改革开放的深入推进将提供大量发展机会，中华民族伟大复兴必将实现。
房地产业经过２０多年的高速发展，住房短缺时代宣告终结，城镇人均居住水平持续提升，行业即将告别高速增长阶段，进入平稳发展期。未来，随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产长效机制的建立与完善，房地产行业的发展空间、增长动力、业务机会、投融资模式、竞争格局等都将发生重大变化。城镇化、人口集聚、城市更新、行业并购整合等，将成为行业持续发展的原动力，支撑起未来几年房地产行业十万亿元级别的开发销售规模。我国城镇化推进思路由重点发展中小城市转向以中心城市和城市群发展为核心，意味着房地产行业的业务机会将逐渐集聚在产业竞争力强、人口持续流入、住房需求旺盛的一二线城市和核心城市群。同时，房地产企业的角色定位也将从开发建设向开发＋运营开发＋服务转变。房企充分利用住房的引流、聚流作用，建立房地产＋生态系统，通过住房将物业服务、社区金融、购物、教育、医疗健康、体育运动等串联起来，深挖住户需求，围绕住房做足文章。
从未来政策导向来看，下一阶段，中央仍将坚持房住不炒的主基调，对于房地产行业的核心要求是平稳发展，既不托底经济，也不拖累经济，稳地价、稳房价、稳预期将成为行业发展的主要目标。根据国外发展经验，当房地产行业从高速发展期进入成熟期后，行业整体规模基本框定，增长空间面临天花板，行业内的并购整合机会增多，市场份额逐渐向龙头房企集中。行业并购整合是市场经济的重要特征，能够促进行业优胜劣汰，增强发展活力，优化资源配置。从并购方的角度来看，通过并购，可以快速增加房企的土地和项目资源储备，提升销售规模，扩大市场份额，实现弯道超车。同时，并购也是房企进行多元化布局的重要渠道，通过并购，可以迅速切入目标行业，积累专业人才和发展经验，规避业务风险。对于被并购方而言，通过项目或公司的股权转让，可以回笼资金，缓解财务压力，降低负债率，为企业下一步的发展布局储备资金。
目前，我国登记在册的房地产开发企业超过９万家，房地产业协会统计的有效房企数量３万多家，房企数量明显过多。房地产业从外延式发展向内涵式发展演进，行业并购整合大时代已经到来，预计未来并购规模还将呈增长态势。但房地产企业并购是一个复杂的过程，涉及规划、投资、设计、财务、法律、税务等问题，还存在信息不对称和企业文化不兼容的风险，对主并购房企的综合能力要求很高。为此，平安银行联合中国人民大学合作撰写了《房地产行业整合与并购策略》一书，提炼出房地产企业并购的四大策略，并对并购流程与关键环节进行逐一分析，排查并购风险点，提出防范措施，希望能为房地产企业和金融机构提供决策参考。
时代在变，行业在变，平安银行也在不断寻求突破和提升。我们依托团金会平台，充分发挥集团综合金融优势，通过与集团内各子公司高度协作，共同搭建房生态体系，践行３＋２＋１的对公经营战略，在投融资渠道、信息科技平台、资源对接整合、资产运营管理上，构建起一个以金融＋科技为支撑、房地产产业链和金融供应链融合发展的集成服务体系，为房企客户提供开发贷款、并购融资、结构化融资、资产证券化、股权投资基金、旧改基金等一揽子的综合金融解决方案，满足客户的一站式、全周期需求。未来，我们愿继续携手房地产企业、政府、金融机构，积极支持行业并购整合，进一步创新服务模式，提升服务效率，助力行业行稳致远。
平安银行董事长 谢永林
二○一九年十二月
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