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| 內容簡介： |
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本书针对物业管理领域的普遍问题、典型问题和疑难问题，进行了系统梳理，要点全面、注重实务，以期为物业管理人、业主和法律学习者答疑解惑。
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| 關於作者： |
韩华
广东华商律师事务所高级合伙人
广东华商（北京）律师事务所主任、合伙人、专职律师
北京市律师协会物业管理专业委员会委员
广东华商律师事务所物业管理（社会治理）专业委员会主任
长期服务于房地产行业大型国企，曾为多家国有、民营房地产企业提供企业改制、企业兼并、股权转让等一揽子法律服务。熟悉房地产项目融资、开发、建设、销售等全过程，熟悉城市更新、棚户区改造、建设工程、公房管理、物业管理、物业租赁等相关行业，在大房地产行业积累了丰富的实务工作经验。
李洪磊
中国政法大学法学硕士
广东华商（北京）律师事务所专职律师
广东华商律师事务所物业管理（社会治理）专业委员会副主任
北京多元调解发展促进会调解员
从事法律职业12年，曾担任地产公司法务部负责人。尤为擅长公司治理、建设工程、物业管理等领域诉讼与非诉实务。
金芳
中国政法大学法律硕士
广东华商（北京)律师事务所合伙人、专职律师
北京多元调解发展促进会调解员
北海国际仲裁院/北海仲裁委员会仲裁员
前资深法官，从事民商事审判及律师服务12年。擅长民商事争议的策略制订、谈判与代理。法律服务的对象有国家机关、事业单位、国有企业、民营企业等多家顾问单位。处理过土地及房地产行业、物业管理行业的专项和日常法律事务，在上述领域积累了丰富的经验。\
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| 目錄：
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第一章 物业管理与物业服务 001
一、物业管理的法律和政策沿革 001
二、从物业管理到物业服务 004
三、物业管理的内容 005
四、党建引领和社区治理 007
五、物业服务人的物业管理权 012
六、物业管理的现状及趋势 014
第二章 物业管理区域与物业服务用房 016
第一节 物业管理区域 016
一、概述 016
二、相关概念辨析 017
三、物业管理区域如何划分 021
四、实务指引 024
第二节 物业服务用房 036
一、物业服务用房的权属 036
二、物业服务用房的建设标准 038
三、物业服务用房的提供义务主体 039
第三章 前期物业 040
一、前期物业服务 040
二、建设单位的双重身份 040
三、前期物业服务合同 041
四、前期物业开办费 043
五、物业承接查验 044
六、质量保修期 046
七、建设单位在垃圾管理方面的义务 049
八、实务指引 050
第四章 业主和物业使用人 054
第一节 概 述 054
一、业主身份的确认 054
二、物业使用人 060
三、业主在物业管理活动中的权利 062
四、业主在物业管理活动中的责任和义务 064
五、实务指引 068
第二节 业主专有权和共有权 072
一、专有部分的界定 072
二、业主专有权 078
三、共有部分和共有关系 078
四、业主专有权纠纷和业主共有权纠纷 086
五、实务指引 090
第三节 业主知情权 095
一、关于业主知情权的法律法规条文 095
二、业主知情权的权利主体 097
三、业主知情权的义务主体 099
四、业主知情权的行使方式 099
五、业主知情权的范围 100
第五章 业主组织 105
第一节 概 述 105
一、业主组织的类型 105
二、概念辨析 108
三、业主组织的主体定位 109
四、实务指引 114
第二节 业主委员会的诉讼主体资格 118
一、业主委员会的民事主体地位 119
二、业主委员会的诉讼主体资格 121
三、业主委员会成为民事诉讼主体的条件和限制 126
四、实务指引 130
第三节 业主大会的设立程序 133
一、召开首次业主大会会议的前提条件 133
二、建设单位对业主大会设立的相关义务 134
三、业主大会筹备组 136
四、业主大会设立的要件 137
五、业主委员会备案的可诉性 140
六、业主委员会备案的审查标准 141
七、业主大会的保留权利 143
八、实务指引 145
第四节 业主大会的议事规则 147
一、业主大会议事规则的新变化 147
二、“参与表决”的认定 150
三、“视为同意”和“从众规则”条款的效力 152
四、实务指引 153
第五节 业主撤销权 164
一、法律依据 164
二、业主撤销权的基本构成 164
三、实务指引 166
第六章 物业的使用和维护 174
第一节 物业服务企业 174
一、物业服务人 174
二、从资质管理到信用管理 175
三、物业服务企业的基本义务 177
四、物业服务企业的备案和报到义务 180
五、物业服务企业的公示义务 180
六、物业服务企业的建档保存义务 181
七、物业服务企业的垃圾分类义务 182
八、实务指引 184
第二节 物业的使用和维护 187
一、高空抛物、高空坠物的风险防范 187
二、电动车管理 193
三、建筑外墙施工管理 195
四、物业服务企业安装人脸识别的小区门禁系统 197
第七章 物业服务合同 202
第一节 物业服务合同 202
一、物业服务合同成为典型合同 202
二、物业服务合同的终止和解除 206
三、实务指引 210
第二节 物 业 费 217
一、物业费概述 217
二、物业费的收费标准 221
三、物业费的公示义务 226
四、物业费的调整 227
五、实务指引 228
第八章 住宅专项维修资金 246
一、住宅专项维修资金是房屋的“养老金” 246
二、住宅专项维修资金的历史沿革 247
三、住宅专项维修资金的权属和交存义务 248
四、住宅专项维修资金的使用程序和限制 251
五、住宅专项维修资金的分摊 256
六、实务指引 257
第九章 共有部分的区分和收益 263
一、共有部分与专有部分的关系 263
二、界定共有部分的基本逻辑 264
三、容积率对界定共有部分的影响 269
四、分摊建筑面积对认定共有部分的影响 273
五、建设费用是否以成本形式计入销售价格 275
六、约定对认定共有部分的影响 276
七、物理功能和规划用途对认定共有部分的影响 277
八、共有部分的登记 278
九、共有部分的收益归属 278
十、实务指引 279
第十章 专业运营单位 284
一、范围界定 284
二、专业运营单位与物业服务企业之间的关系 285
三、实务指引 288
第十一章 公房物业管理的特殊问题 291
一、公房概述 291
二、公房改革 292
三、房改房 294
四、公房业主的认定 299
五、公房业主表决权数的特殊性 301
六、涉公房小区共有部分的特殊性 303
七、实务指引 305
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| 內容試閱：
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序
“为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系”，这是《北京市物业管理条例》开篇第一句话。这句话像一枚钉子，把我的注意力牢牢钉在物业管理行业上面——从来没有一部法规，给予物业管理行业如此清晰简洁而又内涵丰富的定位。它是立法目的，更是一句宣言：宣告物业管理是一个体系；宣告物业管理体系是社区治理的重要组成部分；宣告物业管理体系必须由党建引领，也必然是党建的重要组成部分。由此，我认为物业管理正在迎来其历史上最清晰的功能定位，最亮眼的市场定位，最高阶的政治定位。
大学毕业后，我做过房地产企业的总法律顾问，后又“下海”做过律师、创办律所。无论作为企业员工躬身入局，还是作为律师提供法律服务，对房地产和物业管理行业之兴衰浮沉，无不亲历——从“房屋管理”，到“物业管理”，再到“城市生活服务商”；从房地产开发商“土豪式”崛起，到稳居财富榜前列的奇迹一般存在，再到“房住不炒”“三道红线”之下的回归本位——物业管理，正在从房地产开发企业的附属配角，变为拆分上市降负债、独当一面谋增量的主角，正在成为数字化管理、智能化服务、科技赋能、行业融合的终端及主流生态场景，正在成为党建引领社区治理的重要抓手、重要组成。
因此，在可预见的未来，物业管理行业可能会产生虹吸效应，更多的人才、更多的行业、更多的优秀企业、更多的科技成果会关注并融入物业管理行业。唯其如此，我们才更需要探寻物业管理的本质——对物的管理，对人的服务；唯其如此，我们才更需要探寻物业管理的合规边界——政府管理的合规边界，物业企业的合规边界，社区居民（业主委员会）的合规边界；唯其如此，一个政府关注、居民需求、市场鼓励的传统而新兴的行业，才能不负众望，才能焕发生机，才能长久兴盛。
亦因此，我和华商北京律师事务所的同仁，才在提供物业法律服务经验的基础上沉淀，将多年的物业管理从业经历、物业案件审判经历、物业案件代理经历、物业企业和业主及业主委员会的服务经历，汇聚提炼，苦心研究，字斟句酌，终成此书。
本书具有相当的理论性，对物业管理的历史沿革、立法动态、最新规则予以全面梳理和详细解读，上至《民法典》等十余部法律，下至行政法规、部门规章、地方性法规、各地政策等一百余部，全部囊括；本书具有相当的实践性，写作团队遍访行业主管部门、行业协会、一线从业人员、法官、律师，遍采全国法院案例七十件有余，基本涵盖物业管理行业的热点、难点问题；本书具有相当的可读性，我们将规范的法律条文和翔实丰富的案例结合，剖析物业管理中的理论和实务问题，并提出针对性建议，广泛、全面、深入。
谨以此书，献给我曾经工作过的企业，献给我们的客户单位，献给广大的业主朋友，亦献给正在从事和将要从事物业管理行业的千千万万物业服务人。
华商北京律师事务所
韩 华
2021年12月7日
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