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构建“产权规则建构”的理论框架解释村庄改造面临的困境，展现了集体土地更新治理过程中的产权规则冲突，揭示了“乡村集体性”延续对非农化村庄土地利用转型的影响。
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| 內容簡介： |
集体土地更新已成为我国城乡更新的重要领域。研究以广州为例，基于新制度经济学和经济社会学对土地产权的理论积淀，由表及里深入剖析半城市化地区非农化村庄改造中，集体土地利用转型的产权规则建构过程与困境。
研究内容包括：1）构建集体建设用地再开发的理论分析框架；2）剖析集体建设用地再开发的利益冲突形成机制；3）实证解析制度转型下集体建设用地再开发的特征；4）揭示产权规则建构视角下集体建设用地再开发的困境；5）提出集体建设用地再开发的治理优化与政策建议五部分。
本专著的特色在于：１）学科交叉：运用新制度经济学的产权理论和制度变迁理论，结合经济社会学对集体土地产权的研究，构建了理论分析框架解释非农化村庄的土地利用转型问题。２）深入实证；研究遵循从理论到实证再到政策反馈的路径。以广州番禺区近十年村级工业园改造为例开展实证研究，系统演绎番禺区从农村工业化发展到转型更新的过程；通过调研与一手数据资料，分析了三旧改造推动的集体建设用地更新的特征、成效和面临的问题。集体建设用地更新的政策建议响应了半城市化地区村镇工业区土地整理和再开发的治理创新需求。3）启发实践：研究揭示了美好的城乡更新制度供给和更新规划编制面临“失灵”的深层次原因，有助于为实用性乡村更新规划的编制与管理提供“政策—空间”联动方法。
本专著的读者主要包括国土空间规划和城市管理领域的高校教师和学生，国土空间规划编制、研究和土地资源管理的一线工作者。
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| 關於作者： |
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姚之浩，苏州科技大学建筑与城市规划学院城乡规划系讲师，硕导，同济大学城乡规划学博士，美国北卡罗来纳大学教堂山分校城市与区域规划系访问学者，注册城市规划师。研究领域包括城市更新与空间治理、集体建设用地开发与管理、存量更新规划方法。主持人文社会科学青年基金项目等纵向课题4项，在SSCI，CSSCI期刊发表城市更新类论文１０余篇，合著城市更新类全国通用教材2部，参编著作２部。获华夏建设科学技术奖一等奖，中国城市科学研究会论文奖，钱学森城市学金奖“城市土地与住房问题”金奖提名奖。先后赴美国伊利诺伊大学芝加哥分校，香港大学、澳门城市大学交流访学。
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| 目錄：
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前言?/?I
第1章?导论?/?001
1.1?研究背景?/?001
1.2?研究现状?/?002
1.3?研究内容?/?003
1.4?核心概念界定?/?005
1.4.1?集体建设用地?/?005
1.4.2?农村集体?/?006
1.4.3?集体土地开发权?/?008
1.5?研究方法与框架?/?009
1.5.1?研究方法?/?009
1.5.2?研究框架?/?011
第1篇?理 论 研 究
第2章?研究综述与理论分析框架?/?016
2.1?产权和集体土地产权?/?017
2.1.1?土地产权研究的经济和社会视角?/?017
2.1.2?集体土地产权的二重性?/?021
2.2?集体建设用地的产权制度变迁?/?027
2.2.1?制度与制度变迁理论?/?027
2.2.2?集体建设用地产权制度变迁 ?/?029
2.3?多维视角下的集体土地再开发?/?034
2.3.1?模糊产权视角下的集体土地再开发?/?034
2.3.2?制度转型视角下的集体土地再开发?/?036
2.3.3?乡村治理视角下的集体土地再开发?/?038
2.3.4?小结?/?041
2.4?集体土地再开发的理论分析框架：产权规则建构?/?042
2.4.1?集体土地再开发的产权规则建构?/?042
2.4.2?制度转型、产权冲突与产权规则建构?/?048
2.4.3? 产权规则建构中的政府、农村集体和市场主体?/?050
2.5?本章小结?/?053
第3章?乡村集体性延续对集体土地利用转型的影响?/?055
3.1?我国村庄的自治特征和乡村集体性特征?/?056
3.1.1?我国村庄的自治特征?/?056
3.1.2?集体土地产权和乡村集体性特征?/?058
3.2?集体土地再开发中的权力关系和集体性延续 ??/?060
3.3?乡村集体性延续下集体土地开发的增值收益分配?/?063
3.4?本章小结?/?064
第2篇?实 证 研 究
第4章?广州市集体建设用地再开发的治理演进?/?066
4.1?建设用地资源约束倒逼盘活存量集体建设用地?/?067
4.2?腾笼换鸟背景下的非正式更新（2000—2008年）?/?068
4.3?功能置换导向下的正式更新（2009—2020年）?/?071
4.3.1?三旧改造的土地产权制度设计?/?071
4.3.2?三旧改造政策背景下集体建设用地更新治理转型?/?077
4.4?集体建设用地再开发治理演变的逻辑?/?079
4.5?本章小结?/?081
第5章?番禺区农村工业化进程与集体建设用地开发?/?082
5.1?番禺区：珠三角的半城市化地区?/?083
5.2?番禺区农村工业化的发展历程?/?086
5.2.1?乡镇企业主导的农村工业化?/?086
5.2.2?租赁经济主导的农村工业化?/?088
5.3?集体建设用地的开发与特征?/?090
5.3.1?集体建设用地的扩展与规模?/?090
5.3.2?集体建设用地的空间分布特征?/?092
5.3.3?集体建设用地的使用与经营?/?095
5.3.4?集体经济的规模与特征?/?100
5.3.5?土地股份合作制下食利阶层的崛起?/?104
5.4?农村工业化后的城乡土地冲突?/?105
5.4.1?土地指标总量约束与集体建设用地减量?/?105
5.4.2?留用地欠账历史问题加剧城乡空间争夺?/?107
5.5?本章小结?/?108
第6章?三旧改造以来番禺区集体建设用地再开发的实施?/?110
6.1?集体建设用地再开发的规划与实施?/?111
6.1.1?集体建设用地再开发的规划?/?111
6.1.2?集体建设用地再开发的实施?/?115
6.2?集体建设用地再开发的进展、特征与制度响应?/?121
6.2.1?集体建设用地再开发的进展?/?121
6.2.2?集体建设用地再开发的特征?/?126
6.2.3?改造项目对土地产权制度变迁的响应?/?128
6.3?集体租赁经济的正规化对集体建设用地更新的影响?/?134
6.4?本章小结?/?136
第7章?番禺区集体建设用地再开发的模式与产权重构特征?/?138
7.1?集体建设用地再开发的模式?/?139
7.1.1?土地权利转移改造模式：政府主导的集体旧厂房改造?/?139
7.1.2?土地权利保留改造模式：村集体主导的村级工业园改造?/?141
7.1.3?两种再开发模式的比较?/?145
7.2?集体建设用地再开发的产权重构特征?/?146
7.2.1?土地权利转移：DJ村集体物业用地改造案例?/?147
7.2.2?土地权利保留（综合整治）：LX村村级工业园改造案例?/?156
7.2.3?集体建设用地再开发中的政府、村集体与市场主体?/?164
7.3?本章小结 ?/?165
第3篇?机 制 解 释
第8章?集体建设用地再开发的产权规则建构困境?/?168
8.1?法定产权规则建构的困境?/?169
8.1.1?土地开发权竞争与村集体的产权认知?/?169
8.1.2?土地产权缺陷下的市场主体动力不强?/?171
8.1.3?集体土地转国有制度设计实施性缺失?/?172
8.2?经济产权规则建构的困境?/?173
8.2.1?集体土地产权交易的制度不完整?/?173
8.2.2?三旧改造中政府治理的有限理性?/?175
8.2.3?政府无力无心承担改造经济成本?/?178
8.2.4?村集体内部高昂的产权交易成本?/?181
8.3?社会产权规则建构的困境?/?183
8.3.1?股份合作制下的村庄治理缺陷?/?183
8.3.2?福利型社区经济制度路径依赖?/?185
8.3.3?村庄自治传统阻碍土地产权重组?/?188
8.4?集体建设用地再开发的产权规则建构机制总结?/?192
8.5?本章小结?/?193
第9章?集体建设用地再开发的善治之道与政策建议?/?196
9.1?集体建设用地再开发的治理优化策略?/?197
9.1.1?完善集体建设用地产权交易的制度设计?/?197
9.1.2?完善村庄基层治理和土地股份合作制改革?/?197
9.2?集体建设用地再开发实施的政策建议?/?199
9.2.1?建立拆除重建与综合整治的分类实施通道?/?199
9.2.2?创新集体建设用地更新模式和融资渠道?/?200
9.2.3?探索“工改工”的激励措施和利益平衡机制?/?201
9.2.4?加强国土空间规划对集体土地的配置引导?/?203
9.3?研究展望?/?204
附录?/?206
附录A：番禺区31个集体建设用地计划改造项目改造前土地使用情况（2008—2017年）?/?206
附录B：番禺区31个集体建设用地计划改造项目改造方案土地使用情况（2008—2017年）?/?207
参考文献?/?210
后记?/?230
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| 內容試閱：
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20世纪80年代以来，珠三角以村社为单位，在集体土地产权和土地股份合作制的治理环境下演绎了如火如荼的农村工业化进程。伴随着集体建设用地的蔓延扩张，农村地区低附加值产业集聚，土地使用低效锁定，城郊土地区位价值难以显现，土地租金沉淀。2008年以后，经过农村工业化后的集体建设用地更新成为珠三角城乡更新的主要议题。以村级工业园为代表的集体建设用地作为“产业经济空间”联动转型的载体，其更新改造对于珠三角半城市化地区的发展模式转型和农村综合改革意义重大。
一直以来，集体土地再开发被当作一个土地开发权和财产权转让、重构，空间权益再分配的经济过程，研究大多数遵照西方制度经济学对土地产权、财产权利的研究范式，忽视了集体土地产权本身所内嵌的社会性和集体性特征对乡村土地利用转型的影响。乡村空间叠加着历史、文化、产权等多层次因素，乡村土地利用转型应关注乡村的内生基因。自上而下的集体土地再开发产权重构必然与乡村集体社区内生的产权认知产生冲突。广东省开展的三旧改造提供了一个审视集体土地再开发过程中产权规则建构过程的机会。
基于集体土地产权的“集体性”“社会性”和“认知性”特征，产权规则建构视角下的集体建设用地再开发研究将产权的经济维度与社会维度联系起来，运用新制度经济学的产权理论和制度变迁理论，结合经济社会学对集体土地产权的理论，构建了一个产权规则建构的分析框架；进而以珠三角典型的半城市化地区番禺区为例，剖析土地制度转型背景下集体建设用地再开发所面临的困境及背后的成因，展现集体土地再开发在产权制度供给、经济利益分配和村庄社会转型过程中的冲突与困境。
本研究遵循从理论到实证再到政策的路径。理论层面，首先系统地梳理了集体土地产权的经济学属性和社会学内涵，明晰了人民公社运动以后集体土地产权在长期的制度演化中形成的法定产权和认知产权内涵；进而引入哲学人类学中的“集体性”概念，提出了“乡村集体性”的理论命题，探讨非农化村庄“乡村集体性”延续对集体土地再开发的影响，从而深刻理解我国乡村自治性、内生性特征对村庄改造的影响，揭示政府与农村集体、农民三者之间的土地利益冲突。在实证层面，以广州市为例，分析了广州市对存量集体建设用地再开发的治理思路的转变历程；选取珠三角农村工业化的发源地番禺区，通过实地调研与手资料的收集，分析了三旧改造推动的集体建设用地再开发的特征和成效；进而基于产权规则建构的理论分析框架，从法定产权规则、经济产权规则和社会产权规则3个层面，深入剖析了集体建设用地更新面临的困境；后提出相应的集体土地再开发治理的优化对策和政策建议。研究发现，早期农村工业化的发轫形成了农民将集体土地作为村集体私有财有的认知。珠三角地方政府对农民集体自发工业化的默认，加上征地留用地制度的推波助澜，使农民拥有对集体土地“发展权”和“类所有权”的产权认知。在土地城镇化过程中，政府和农民对集体土地的法定产权和认知产权产生了激烈的冲突。自1953年以来，集体建设用地产权在国家土地制度供给和农村地方性的产权社会建构中不断演化与形塑，集体建设用地的权能逐渐完善。作为制度试验的广东省三旧改造政策和集体建设用地使用权流转制度变迁，进一步推动了集体土地市场化配置机制的建立。
政府主导的三旧改造通过保留农民对土地的集体所有权，完善集体土地权能，赋予村集体土地开发权、分享土地开发增值收益，打破了政府垄断土地一级市场和增值收益的传统路径。由于改造涉及土地股份合作制内部产权重组和外部产权交易的高昂成本，大部分集体建设用地改造项目仍处于持续的利益博弈过程中，集体土地仍然牢牢掌握在农民手中，阻碍着农村土地使用的化。通过房地产开发模式获得土地租金差仍然是各方参与改造的动力。在机会主义短期利益思维下，村集体不愿将土地流转入市进行市场化配置。集体建设用地再开发主要采取交易成本、风险小的流转出租改造模式。
集体建设用地再开发不仅是简单的“土地利益分配”经济问题，更是土地法定产权、经济产权和社会产权互动建构的过程。在制度转型背景下，土地开发权制度的缺失、土地使用权流转等相关制度的不完善，导致村民对集体土地政策的稳定性和有效性持怀疑态度。自上而下的更新政策的不稳定亦给市场主体参与改造带来利益的不确定性。村社股份合作制的治理结构、福利型社区经济制度、基于小共同的自治传统等非正式规则相比集体土地法定产权和经济产权的演化更为滞后。城市化浪潮逼近下的村民，强烈要求保留集体土地所有权，延续稳定的租赁经济，维系血缘、亲缘、宗缘交织下的人际关系网络和农民身份，以寻求经济和心理上的安全感。
集体建设用地再开发过程中的产权规则建构困境，反映了“认知产权法定产权”的产权冲突、土地开发的“成本风险”利益比对和“村庄自治城市管治”的社会变迁。土地产权制度变迁仅仅提供了集体土地再开发的正向激励，但是其改造的推动似乎更多地取决于集体经济组织、外来投资商和地方政府在各自的经济理性下对土地开发制度环境变迁的认知和响应。推动集体建设用地更新应从完善集体经营性建设用地市场化配置制度设计和非农化村庄基层治理的视角，从实施模式分类、更新模式创新、融资渠道拓展、利益平衡机制建立、空间规划管控等方面，促进集体土地权益格局的渐进性调整。
对于一个并不是在广州市生活与工作的青年学者来说，对广州市存量集体建设用地更新的持续研究必定存在无法长期进行扎根研究、开展田野调研的遗憾。笔者学术水平有限，对珠三角半城市化地区非农化村庄土地经济和社会问题的理解仍有待提升。希望通过未来的努力和机会创造，进一步关注我国半城市化地区的集体土地开发与管理议题。本书可供广大从事国土空间规划编制一线的规划师，国土空间规划管理实践者，高等院校城乡规划、土地资源管理等专业的师生参考，不妥之处敬请读者批评指正。
姚之浩
2022年10月
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