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| 內容簡介： |
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本书尝试将企业厂房征收这一复杂问题具象化，让被征收企业以及被征收企业的律师了解企业厂房征收中的补偿项目与补偿标准等专业问题，对企业厂房征收所涉的细节问题进行剖析。
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| 關於作者： |
马永健律师，北京炜衡（上海）律师事务所城市更新与征收业务部主任、高级合伙人。擅长不动产征收、旧改、城市更新、房地产、公司与商事领域的诉讼和非诉业务。
第十一届上海市律协不动产征收（动迁）业务研究委员会主任，城市更新和城市治理研究中心服务团副团长，最高人民检察院民事行政案咨询专家，上海市委市政府信访和法律事项志愿团律师。曾任上海市黄浦区政府法律顾问、黄浦区政协委员。
曾代表上海市委市政府核查重大拆迁信访积案；曾为上海河间南路旧改项目、轨交淮海中路站点转移过渡项目、董家渡城市更新项目等提供法律服务；代理过沪、苏、浙、皖等地大量企业厂房征收项目；曾参与处理上海“楼倒倒”“12·31外滩踩踏”等重大事件；曾参与房屋征收、土地管理、旧改、城市更新等领域的二十余项立法修订；曾参与主编出版《买房114》《非公有制企业常用法律法规选编》。
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| 目錄：
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上篇 企业厂房征收/拆迁概述
第一章 城市房屋征收/拆迁的三个时代和四个十年
一、拆迁时代
二、征收时代
三、城更时代
第二章 征收新政出台的背景
第三章 上海征收新政实质性变化
一、建设单位退出历史舞台，政府重新披挂上阵
二、征收决定依程序作出，从源头上规范建设项目和征收范围
三、确立征收非居住房屋应按市场评估价进行补偿的原则
四、结果公开作为原则确立，阳光拆迁时代正式开启
五、救济途径迥异，行政强迁不再，司法强制执行登场
六、暴力搬迁和暴力阻碍征收，各担其责
第四章 征收新政下企业厂房征收的复杂繁难
第五章 企业厂房征收中的动态博弈
下篇 企业厂房征收/拆迁实操精要
第一章 企业厂房征收/拆迁补偿法律依据
一、《城市房屋拆迁管理条例》
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
三、部分省、市的企业厂房征收/拆迁补偿相关法律依据
第二章 企业厂房征收/拆迁补偿项目
一、土地
二、房屋
三、设备设施搬迁
四、停产停业损失
五、补助（贴）和奖励
第三章 企业厂房征收/拆迁评估
一、评估概述
二、评估细目
三、被征收厂房价值的评估
四、被征收土地价值的评估
五、被征收厂房室内装饰装修价值的评估
六、被征收厂房机器设备、物资等搬迁和安装费用评估
七、被征收厂房停产停业损失的评估
八、企业厂房征收/拆迁评估的其他规定
第四章 企业厂房征收/拆迁谈判延伸
一、水、电、道口
二、证照
三、职工安置
四、异地认证
五、无形资产
六、图纸设计
七、二次搬迁
八、隐蔽工程
九、土石方
十、绿化苗木
十一、不可预见费用
第五章 企业厂房征收/拆迁税收问题
一、企业厂房征收/拆迁税收概述
二、企业厂房征收/拆迁税收案例
三、法律分析
第六章 企业厂房征收/拆迁租约处理
一、案例一：该如何处理履行租赁合同中遇到第三方阻碍之情形
二、案例二：土地收储导致租赁合同提前解除，合同解除后损失如何承担
三、案例三：征收致使不能履行合同时，免除违约责任条款是否有约束力
四、案例四：租赁合同提前解除后，承租人拒不搬离，若遇到土地收储，承租人是否可以要求相应损失补偿
五、案例五：遇“产业升级”“产业调整”等管控措施影响租赁合同履行的，其造成的损失租赁双方如何承担
第七章 企业厂房征收/拆迁经典案例
一、案例一：产证登记为仓库、堆场，其是工业用地还是商业用地
二、案例二：以评估为中心展开的企业厂房拆迁谈判
三、案例三：未签约即搬迁致使搬迁费大幅缩水
四、案例四：厂房应办证未予办证，可否视为有证处理
第八章 企业厂房征收/拆迁法律服务范围与收费标准
一、专项法律服务范围
二、专项法律服务收费
三、专项法律服务收费参考案例
附录：不动产征收/拆迁相关法规、政策目录
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| 內容試閱：
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序
专业细分走出来的不动产征收专业律师
中国律师制度恢复重建40余年，律师业得以迅速发展，中国律师专业分工越来越细，马永健律师无疑是上海律师界随着专业细分走出来的不动产征收专业律师。
马律师在服务房地产企业的过程中较早、较多地接触到拆迁。那时律师在介绍业务领域时一般不称拆迁，而是归于房地产前期开发业务。第八届上海市律师协会把和房地产有关的拆迁业务也归在建筑工程与房地产业务研究委员会的业务研究领域。
拆迁拿地需要与居民谈判，拆迁纠纷需要上法庭，这让马律师积累了为开发商、拆迁户、拆迁公司提供服务的经验，也让其在第九届上海市律师协会设立动拆迁业务研究委员会中发挥了重要作用。
上海市律师协会动拆迁业务研究委员会与上海市房地局曾联合开展动拆迁课题研究，在到上海河间路动迁基地调研的过程中，探索出一条“政府购买律师服务，律师作为第三方为动拆迁基地提供法律服务”的合作模式，积累了丰富的经验，成效显著，媒体作了大量报道，杨浦区房地局为此向上海市司法局和上海市律师协会寄发了表扬信。
作为第八届上海市律师协会会长的我也曾对动拆迁业务的探索和实践高度关注。适逢中共上海市委市政府对信访积案开展核查工作，上海市律师协会在全市范围内安排了15家律师事务所作为第三方对全市信访积案进行跨区核查，马律师团队参与核查浦东新区的60多件有关拆迁的信访案件，并先后两次向上海市有关领导汇报核查工作。2010年1月，上海市政府主要领导主持召开座谈会，听取上海法律工作者对完善旧区改造的意见与建议，马律师作为9位受邀请的律师之一出席了会议并发表了他对旧改工作的建议。
马律师还受黄浦区的委托核查了黄浦区30多件有关动拆迁的信访案件，作为听证员参加了黄浦区几十件信访核查终结听证会。马律师在担任黄浦区政府法律顾问期间，率队为董家渡13B、15B地块动迁项目、轨交十三号线淮海中路站点转移过渡项目等提供专项法律服务。据悉，马律师自2009年起担任上海市委市政府信访和法律事项志愿团律师，每年都排期接待信访，至今已经坚持了13年。应该说，马律师为政府提供拆迁/征收服务的经历，大大丰富了他的执业经验，也提升了他的专业影响力。
也正是随着专业的细分，马律师的业务越来越集中在动拆迁领域上。2011年前后，在很多律师开始把注意力集中在动拆迁地块上时，马律师却把注意力转向沪苏浙皖地区更加繁难的企业厂房征收项目上，并提出组建律师团队按照非诉项目为企业厂房征收提供全程专业法律服务的思路。企业厂房征收涉及的项目、标准更加复杂，项目谈判更加艰辛，如果对政策、标准把握不透，律师很难在企业厂房征收中发挥作用。马律师把为政府、为拆迁公司、为企业服务的经验融为一体，对相关法规、政策的出台和演变，对征收/拆迁方案的制定和沿承，对征收/拆迁补偿的项目和标准等都很熟悉，手中更是掌握了很多征收/拆迁协议的模板和关于土地、厂房、装饰装修、设备设施搬迁、停产停业损失等的数据。因此，在企业厂房征收/拆迁谈判中，马律师可谓驾轻就熟。这次，马律师将多年的执业经验整理成《企业厂房征收/拆迁实操精要》一书，翔实地分享了他在企业厂房征收/拆迁领域的实践心得，把企业厂房征收/拆迁补偿依据、项目、评估、税收等要点作了详细的梳理，很多案例在跌宕起伏中闪烁着动拆迁专业律师智慧的光辉，在艰难曲折中体现出企业厂房征收/拆迁谈判的动态过程，确实可以让被征收/拆迁企业及其律师在企业厂房征收/拆迁谈判桌上更有底气，在法庭上更显硬气。
拆迁时代10年，征收时代又是10年。20年来，马律师对他的业务领域难得地一味执着。
一是关注立法。马律师认为办案千件，不如立法一条。因此，马律师非常关注立法动向，曾就国有土地上房屋征收、旧改、城市更新、历史风貌保护等领域的20多项立法向有关部门提出修改意见和建议。在《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》《上海市城市更新条例》等立法出台后，马律师都及时作出了解读。
二是专注研究。马律师是第九届上海市律师协会动拆迁业务研究委员会副主任、第十届上海市律师协会社会公共服务业务研究委员会主任、第十一届上海市律师协会不动产征收业务研究委员会主任。多年来，马律师组织、发动委员，致力于拆迁、征收领域的业务研究，展开实地调研，讨论疑难案例，编写案例汇编，制定业务指引，2020年还创办了“征收实务研究”微信公众号，每年发布近百篇案例。马律师多次为上海律师开设《城市房屋征收律师实务》《企业厂房征收律师实务》《企业厂房征收评估律师实务》等讲座，多次就城市房屋征收、企业厂房征收等业务领域与其他省市的动拆迁专业律师进行交流。
桃李不言，下自成蹊。百川汇聚，恰成江海。我每每佩服马律师对专业的韧性和执着，马律师也经常向我自嘲他的专业律师之路越走越“窄”。但飞瀑之下，必有深潭，《企业厂房征收/拆迁实操精要》就是马律师在专业细分中冲出深潭的掠影。由此，马律师入选中国律师年鉴2019年度“律师制度恢复重建40周年优秀不动产征收专业律师”、2021年度“建党百年优秀不动产征收专业律师”，也可谓行业对马律师专业地位的肯定性评价。
谨此向马永健律师的专业执着表示敬意，并为序。
刘正东
2022年10月26日
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