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| 編輯推薦： |
业务财务税务融合管控，项目全周期各环节管理
全流程会计和税务实操，分析建筑央企经典案例
——对于城市更新项目全周期业务特点、财务核算和税务处理，本书既有政策讲解，也有案例分析；既有成熟做法，也有先行先试的特色和亮点。
——本书用通俗的语言、真实的案例，为城市更新项目财税管理提供了可行性实施建议，始于创新，源于实践，深入浅出，值得一读。
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| 內容簡介： |
项目获取 投资 融资 用地 建设 经营 移交=全周期各环节管理
会计处理 税务处理 税会差异 典型案例 管理经验=业财税融合管控
上篇：城市更新项目全周期管理、业财税融合管理的概念和内涵
中篇：基于城市更新项目的获取、投资、融资、用地、建设、经营、移交等各阶段业务，分析会计处理、税务处理、税会差异、例题精析
下篇：剖析建筑央企多个城市更新项目真实案例，总结业财税融合管理落地经验
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| 關於作者： |
组织编写/中国施工企业管理协会
中国施工企业管理协会成立于1984年2月，原主管单位是国家发展和改革委员会，是由工程建设企事业单位、社会组织和有关专业人士自愿结成的全国性、行业性社会团体。登记管理机关是民政部，党建领导机关是中央社会工作部。现有会员企业4000余家，涉及工程项目投资、建设、设计、施工、监理、运营及工程设备制造等单位，覆盖冶金、有色、煤炭、石油、石化、化工、电力、核工业、军工、民航、林业、建材、铁路、公路、水运、水利、通信、市政和房屋建筑等行业（专业）。
主 编/蔡 昌
会计学博士，经济学博士后。现任中央财经大学教授、博士生导师、博士后合作导师（应用经济学），中央财经大学税收筹划与法律研究中心主任，北京大数据协会副会长，北京财税大数据专委会会长，宁德师范学院闽江学者讲座教授，国际注册高级会计师（ICSPA），北京海淀区知联会副会长，中国国际税收研究会学术委员，中国税收与法律智库主编，澳门科技大学访问教授、博导，中信改革发展研究基金会资深研究员，国内多家上市公司独立董事。
主持国家社科基金项目、财政部重点课题、中国人民银行课题、国家税务总局课题等16项。在《人民日报》《财政研究》《税务研究》《会计研究》《改革》等报刊发表学术论文120余篇，出版专著30部，荣获“邓子基财税学术论文奖”；《纳税计算与缴纳》入选“十三五”职业教育国家规划教材，《大数据时代的税收筹划》入选“十四五”国家重点图书出版规划项目。
主编单位：中国施工企业管理协会
支持单位：中国注册税务师协会
参编单位：中国建筑集团有限公司
中国中铁股份有限公司
中国铁建股份有限公司
中国交通建设集团有限公司
中国电力建设集团有限公司
中国能源建设集团有限公司
中国化学工程集团有限公司
中国冶金科工集团有限公司
中国安能建设集团有限公司
中国国际工程咨询有限公司
中央财经大学税收筹划与法律研究中心
北京天扬君合财税服务集团有限公司
中国建筑第八工程局有限公司
中铁（上海）投资集团有限公司
中铁投资集团有限公司
中国铁建投资集团有限公司
中交投资有限公司
中交城市投资控股有限公司
中国电建地产集团有限公司
中国电建市政建设集团有限公司
中能建城市投资发展有限公司
中国能源建设集团华东建设投资有限公司
中化学南方建设投资有限公司
中化学城市投资有限公司
上海宝冶集团有限公司
中冶置业集团有限公司
中国安能集团华东投资开发有限公司
中国安能集团华南投资开发有限公司
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| 目錄：
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目 录
上篇?城市更新及业财税管理概述
第一章 城市更新概述
第一节 城市更新概念及发展历程
一、城市更新概念
二、城市更新发展历程
第二节 城市更新范围和方式
一、城市更新范围
二、城市更新方式
第三节 城市更新实施主体及业务模式
一、城市更新实施主体
二、城市更新业务模式
第四节 城市更新实施流程
一、城市更新项目获取阶段
二、城市更新项目投资阶段
三、城市更新项目融资阶段
四、城市更新项目用地阶段
五、城市更新项目建设阶段
六、城市更新项目经营阶段
七、城市更新项目移交阶段
第五节 城市更新当前发展特征
一、系统性强
二、多方参与
三、实施流程演变
四、面临新机遇
五、业财税融合化
第二章 城市更新全周期管理
第一节 城市更新全周期管理概述
一、城市更新全周期管理概念
二、城市更新引入全周期管理的意义
三、城市更新全周期管理的内容
四、城市更新全周期管理的建议
第二节 城市更新项目全周期业财税融合管理
一、城市更新项目全周期业财税融合管理的概念
二、城市更新项目全周期业财税融合管理的意义
三、城市更新项目全周期业财税融合管理的内容
四、城市更新项目全周期业财税融合管理的方法
中篇?城市更新全周期业财税管理
第三章 城市更新项目获取的业财税融合管理
第一节 城市更新项目获取途径
一、招投标方式获取城市更新项目
二、股权收购方式获取城市更新项目
三、资产收购方式获取城市更新项目
第二节 招投标模式下的业财税管理
一、招投标的业务模式
二、招投标模式下的财务处理
三、招投标模式下的税务处理
四、招投标模式下的税会差异
五、招投标模式下的管理经验总结
第三节 股权收购模式下的业财税管理
一、股权收购的业务模式
二、股权收购模式下的财务处理
三、股权收购模式下的税务处理
四、股权收购模式下的税会差异
五、股权收购模式下的管理经验总结
第四节 资产收购模式下的业财税管理
一、资产收购的业务模式
二、资产收购模式下的财务处理
三、资产收购模式下的税务处理
四、资产收购模式下的税会差异
五、资产收购模式下的管理经验总结
第四章 城市更新投资的业财税融合管理
第一节 城市更新投资模式
一、政府主导投资模式
二、市场主导投资模式
三、多元合作开发投资模式
四、其他创新型投资模式
第二节 政府主导投资模式的业财税管理
一、财政拨款投资模式业财税管理
二、政府授权国企投资模式业财税管理
三、政府发行城市更新专项债投资模式业财税管理
第三节 市场主导投资模式的业财税管理
一、开发商主导投资模式业财税管理
二、属地企业或居民自主更新投资模式业财税管理
第四节 多元合作开发投资模式的业财税管理
一、PPP投资模式业财税管理
二、“投资人 EPC”投资模式业财税管理
三、“地方政府 房地产企业/国有企业 产权所有者”模式业财税管理
第五节 其他创新型投资模式的业财税管理
一、业务描述
二、典型案例
三、会计处理
四、税务处理
五、管理经验总结
第五章 城市更新融资的业财税融合管理
第一节 城市更新融资政策环境
一、概述
二、政策限制
三、当前形势
第二节 财政资金融资业财税管理
一、业务描述
二、会计处理
三、税务处理
四、税会差异
五、管理经验总结
第三节 地方政府债券融资业财税管理
一、业务描述
二、会计处理
三、税务处理
四、管理经验总结
第四节 银行融资业财税管理
一、业务描述
二、会计处理
三、税务处理
四、管理经验总结
第五节 城市更新产业基金融资业财税管理
一、业务描述
二、会计处
三、税务处理
四、税会差异
五、管理经验总结
第六节 类REITs融资业财税管理
一、业务描述
二、会计处理
三、税务处理
四、税会差异
五、管理经验总结
第六章 城市更新用地的业财税融合管理
第一节 城市更新土地获取方式
一、重点城市的城市更新项目土地规定
二、城市更新项目获取土地方式
第二节 城市更新土地一级开发
一、概念界定
二、土地一级开发的主体与客体分析
三、土地一级开发主要模式
第三节 城市更新土地一二级联动开发
一、土地一二级联动开发的背景
二、土地一二级联动开发的优势
三、土地一二级联动开发存在的问题及风险
四、部分城市土地一二级联动开发的规定
第四节 获取土地使用权的业财税管理
一、土地一级开发征拆补偿的业财税管理
二、土地一二级联动开发征拆补偿的业财税管理
三、“限地价、竞配建”的业财税管理
第五节 城市更新留用地的业财税管理
一、业务描述
二、税务处理
三、管理经验总结
第七章 城市更新项目建设的业财税融合管理
第一节 城市更新项目建设的业务概述
一、城市更新项目建设的业务内容
二、城市更新项目建设的合作模式
三、城市更新项目建设的实施方式
第二节 城市更新项目建设成本费用概述
一、成本费用归集对象和确定原则
二、成本费用的分类
第三节 城市更新项目建设成本费用的财税管理
一、城市更新项目建设成本费用的会计处理
二、城市更新项目建设成本费用的税务处理
三、城市更新项目建设成本费用的税会差异
四、城市更新项目建设成本费用的管控经验
第四节 公共配套设施费的财税管理
一、公共配套设施费的会计处理
二、公共配套设施费的税务处理
三、公共配套设施费的税会差异
四、公共配套设施费的管理经验总结
第五节 代建工程成本的财税管理
一、委托代建的会计处理
二、委托代建的税务处理
三、代建工程成本的税会差异
四、代建工程成本的管理经验总结
第八章 城市更新项目经营的业财税融合管理
第一节 产业园区经营业财税管理
一、产业导入
二、会计处理
三、税务处理
四、税会差异
五、管理经验
第二节 商业地产经营业财税管理
一、产业导入
二、会计处理
三、税务处理
四、税会差异
五、管理经验
第三节 产业地产经营业财税管理
一、产业导入
二、会计处理
三、税务处理
四、税会差异
五、管理经验
第四节 公共服务经营业财税管理
一、产业导入
二、会计处理
三、税务处理
四、税会差异
五、管理经验
第五节 社区深度经营业财税管理
一、业务描述
二、会计处理
三、税务处理
四、税会差异
五、管理经验
第九章 城市更新项目到期移交的业财税融合管理
第一节 资产、股权移交的业财税管理
一、物业移交的业财税管理
二、BT项目移交的业财税管理
三、PPP项目移交的业财税管理
第二节 资产、股权转让的业财税管理
一、资产转让的业财税管理
二、股权转让的业财税管理
第三节 资产、股权重组的业财税管理
一、资产、股权重组的业务描述
二、资产、股权重组的会计处理
三、资产、股权重组的税务分析
四、资产、股权重组的税会差异
五、资产、股权重组的管理经验总结
第四节 资产、股权处置清算的业财税管理
一、资产、股权处置清算的业务描述
二、城市更新项目到期清算的会计处理
三、城市更新项目到期清算的税务处理
四、城市更新项目到期清算的税会差异
五、城市更新项目到期清算的管理经验总结
下篇?城市更新案例分析
第十章 新型城镇化更新改造项目案例分析
一、项目概述
二、运作模式
三、会计与税务处理
四、借鉴价值
五、政策建议
第十一章 城中村改造项目案例分析
一、项目概述
二、运作模式
三、会计与税务处理
四、借鉴价值
五、管理建议
第十二章 集体土地租赁住房项目案例分析
一、项目概述
二、运作模式
三、会计与税务处理
四、借鉴意义
五、政策建议
附录 城市更新项目适用财税政策清单（部分）
后记
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| 內容試閱：
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序 一
党的二十大作出实施城市更新行动的部署要求，为建筑企业带来了新的发展机遇。城市更新项目企业财税工作如何适应城市更新项目建设的业务模式和融资要求，充分发挥赋能作用，是我们必须回答好的现实课题。为此，中国施工企业管理协会联合建筑央企、中央财经大学和北京天扬君合财税服务集团等多家单位，开展了“城市更新项目全周期业财税管理”课题研究，取得了重要成果。《城市更新项目全周期业财税管理指南》正是这一研究成果的汇总集纳。
本书以党和国家财税工作的方针政策为指导，以9家建筑央企参与的城市更新项目为研究对象，以城市更新项目的获取、投资、融资、用地、建设、经营、移交等各阶段的业务工作为研究基础，进行财务管理、税务管理以及税会差异的剖析，提出财税管理实务问题的处理意见和方法。在课题研究中，引入全周期管理理念，在内容上涵盖城市更新项目的规划、实施、运行、移交等全周期内各阶段业务、财务、税务要点，注重业财税有机融合，从实现业财税一体化管理的角度研究问题，将财税管理融入业务管理的全过程，注重理论与实践相结合，不仅普及了城市更新项目财税相关的政策理论知识，还引入建筑央企参与的多个城市更新项目作为典型案例，归纳总结这些典型案例的实践经验，使本书在使用上有更强的指导性、操作性。
实践永无止境，认识永无止境。随着城市更新行动的不断推进，必将对企业的财税管理提出新的时代要求，真诚希望广大施工企业不断探索，不断总结，丰富城市更新项目财税管理的实践成果、认识成果，为赋能企业发展贡献更大的智慧和力量。
对本书编写中存在的不足之处，欢迎大家批评指正。
尚润涛
中国施工企业管理协会副会长兼秘书长
序 二
城市是现代化重要载体。“城市更新”的提法，在我国首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，并于2021年3月首次写入当年政府工作报告和“十四五”规划文件。党的二十大报告更加明确提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。城市更新成为城市发展的新里程。
北京天扬君合财税服务集团有限公司是税务师行业高质量发展的典型代表，多年来，深耕建筑施工行业财税管理。2023年，该集团承办中国施工企业管理协会“城市更新项目全周期业财税管理”年度立项课题。城市更新业财税融合管理作为一个全新的研究方向，集“产学研用”为一体，有效填补了我国当前城市更新课题研究领域的空白，既有超前的全新理论高度，又有具体的实践可操作性。
其成果之一《城市更新项目全周期业财税管理指南》全书分为上、中、下三篇共十二章。上篇有两章，主要介绍城市更新全周期管理、业财税融合管理的概念和内涵。中篇有七章，主要围绕城市更新项目全周期，从项目获取、投资、融资、用地、建设、经营、移交等各环节全面阐述业财税处理。下篇有三章，主要选取三个典型的城市更新项目案例进行实务分析，具有很强的实践指导意义，能够带给读者借鉴价值和管理建议。作为城市更新项目财税操作指引，通过梳理城市更新业务发生的经济合同关系，厘清业务实质，使企业能够准确掌握和运用有关城市更新相关的财税政策及实务处理，进而制定符合企业实际情况的城市更新全过程财税管理实操方案，合法、合理、规范地保障经济利益。
勇毅笃行，长风万里。未来城市更新的发展业态坚持“留改拆”并举，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。推动由“开发方式”向“经营模式”转变，积极引入社会资本，鼓励保险、投资、金融等良性资本进入城市更新领域。财税管理是企业的一项重要工作，直接影响着企业的盈利能力、合规性和稳定性。2023年是实施“十四五”规划承上启下的关键年，让我们以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，聚焦税务师行业高质量发展助力税收现代化服务中国式现代化，坚持创新发展，以更加专业和深入的研究服务城市更新行动，为积极推动高质量建设和服务经济社会高质量发展贡献力量。
谢滨
中国注册税务师协会副会长
前 言
城市更新是最近十年提出的新概念，其内涵是指在城市建成区域内开展持续改善城市空间形态和功能的活动。城市更新对于加快转变城市发展方式、统筹城市规划建设管理、推动城市空间结构优化和品质提升、提升城市形象和拉动城市GDP增长都具有重大现实意义。作为一种重要的城市建设活动，政府和社会对城市更新的需求也极为迫切。城市更新项目实现全周期业财税管理的重要性不言而喻，法律框架下的业财税融合管理不仅能够实现理财节税，还能为企业创造更多价值。
城市更新是一个新概念、新业务、新模式，城市更新项目业财税管理，吸引着行业内的实践者，同样也困扰着行业内的管理者。城市更新项目全周期业财税管理，看似是一个全周期业务运营与财税管理实践，实乃一个庞大的系统工程。为此，中国施工企业管理协会联合各建筑央企、相关高校以及专业服务机构成立课题组，开展课题研究。课题组先后前往北京、上海、广州等地调研了建筑央企参与的城市更新项目，了解城市更新项目发展现状，收集城市更新项目业财税管理疑难问题，总结城市更新项目业财税管理经验，形成第一手调研材料，成为本书编写的重要实践参考依据。课题组历经一年多时间的努力，最终高质量地完成了本书的撰写工作。本书从业财税融合管理视角探索城市更新项目财税管理模式，涵盖城市更新项目投资、融资、用地、建设、经营、到期移交等内容，细节入微、环节俱全，对工程建设企业更好参与城市更新项目、加强城市更新项目全周期业财税管理具有较强的指导和借鉴意义。
税收有其规则，税收管理有其规律。本书的主创团队成员都是建筑施工和房地产企业长期从事财税管理的行业专家与实务工作者，在财税理论、政策研究、管理实践等方面都有较高的造诣。本书的很多观点、思路、方法、方案就是这些实务工作者多年实践经验的总结与升华，具有很强的实战价值。概括而言，本书具有以下三大特点：一是系统性，本书以城市更新项目为研究对象，全面讲解城市更新项目全生命周期的业财税管理模式与经验；二是科学性，本书引经据典，附以详细的法律规定，对所涉及的业务操作及财税管理从法律视角给出政策依据和操作指南；三是探索性，城市更新项目的业财税政策还存在较多亟待完善之处，本书的操作模式及管理经验还带有较强的探索性，城市更新项目也是目前财税实务界不断探索和创新的重要领域之一。
“天下大事，必做于细。”本书由十家建筑央企共同参与课题研究和初稿写作，参与单位之多、参与人员层次之高，是众多专业书籍所不能比拟的。本书的创作成果是众多专家学者、实务界精英的智慧结晶。理论与实践相结合，更多体现着科学性与操作性。同时，由实践总结出理论框架并用以指导实践也是本书的一大特色，使得本书兼顾理论性与实践性。
“探索行动是成功的重要引擎。”一些现实问题及其解决方案限于政策与法律的束缚，问题不一定都能得到正确理解与应对，解决方案也不一定都能奏效。但只有不断探索，才能找到更好的应对思路与解决方案。业精于勤，行成于思，勤于探索与深入思考是事业致胜的法宝。本书体现了探索与思考的力量。本书彰显出的另一个重要特点，就是坚持原创研究与实操融合，这是非常难能可贵的。我认为，这并非一本传统意义上的财税教科书，而是一本理论与实践深度融合的财税管理操作指南。我乐意向企业高管、会计师、税务师等城市更新践行者和财税法律专业服务机构从业人员以及房产土地监管部门推荐阅读本书，并祝大家开卷有益，通过本书获得财税专业领域更多的新知与经验，推进我国城市更新项目的蓬勃发展与全周期业财税管理升级。
蔡昌
中央财经大学财税学院教授、博士生导师
中央财经大学税收筹划与法律研究中心主任
北京大数据协会财税大数据专业委员会会长
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