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| 編輯推薦： |
便捷性：法律问题科学分类，一问一答，快速检索问题
实用性：律所常遇法律问题，专业律师详尽答疑，链接相关法条，帮助认识法律维护权益
全面性：收录各领域法律问题，方便查找法律依据
通俗性：大众的视角，通俗的语言，深入浅出答疑解惑
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| 內容簡介： |
本书具有以下特色：
第一，实用性。本书所涉及的物业服务问题大多是作者在办理案件时所遇到的生活中普遍存在的法律问题，由专业的律师进行答疑，再附之相关的法律条文，帮助人们去认识和了解法律，以便运用法律武器解决自己遇到的各种难题，维护自身的合法权益。面对实践中发生的各种问题，大家可以有选择性地对照运用，一定会有开卷有益、醍醐灌顶的感觉，因此非常具有实用性。
第二，便捷性。本书以与物业服务有关的最常见的小问题作为目录，采取一问一答的形式，对各种“疑难杂症”对症下药。同时，本书还对各类问题按照科学的方式加以分类整理，使大家检索某一法律问题时能在最短的时间内完成，非常便于查找和阅读。
第三，通俗性。在编辑本书的过程中，作者始终奉行着这样一个初衷——用最通俗易懂的语言把每一个法律知识点都交代得清清楚楚，让每一位读者都能从中受益。对于每一个知识点，我们都站在读者的立场上，由具体的案例出发，律师答疑时也尽可能地深入浅出，相信读者一定能看得懂。
总之，涉及物业服务的法律问题与居民的生活密切相关，因此了解有关的法律知识至关重要。希望各位读者在读过此书后，能充分了解生活中出现各类物业服务纠纷时的处理方式，从而妥善处理纠纷，保护自己的合法权益。
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| 關於作者： |
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赵星海，中国民主促进会会员，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人，北京盈科（上海）律师事务所婚姻家事部副主任；上海市律师协会婚姻家事委员会委员，上海市律师协会实习律师面试考核官；东华大学人文学院法学兼职教授，东华大学人文学院校友会会长，东华大学法律行业校友会副会长。著有《房屋买卖案件司法观点集成》《律师来了——物业服务纠纷律师答疑》《律师来了——买房、租房纠纷律师答疑》《婚房分割四步法》《不可不知的1999个生活法律常识》多本出版物。
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| 目錄：
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第一章 前期物业服务纠纷
1.签订购房合同时，附有开发商制定的格式物业服务合同合法吗？ / 004
2.开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？ / 006
3.开发商“赠送物业服务费”的承诺对物业服务企业是否有约束力？ / 007
4.开发商制定的临时管理规约是否属于“霸王条款”？ / 008
5.开发商委托自己的子公司担任前期物业服务企业合法吗？ / 011
6.小区内公共设施的权属究竟归属开发商还是全体业主？ / 013
7.前期物业服务合同约定的期限未届满，业主可以解聘物业服务企业吗？ / 015
8.前期物业服务企业遭解聘后，拒绝退出怎么办？ / 016
第二章 物业服务费和其他费用
9.如何认定物业服务企业的违约责任？ / 022
10.物业服务企业能以住户没有产权证、并非业主为由，拒绝履行相关义务吗？ / 023
11.物业服务企业的收支情况是否应该向业主公开？ / 025
12.业主可以以物业服务未达到法定或约定标准为由拒付或要求降低物业服务费吗？ / 027
13.业主拖欠物业服务费，物业服务企业该怎么办？ / 029
14.物业管理收费不合理的情形有哪些？ / 030
15.开发商是否应当为闲置房交纳物业服务费？ / 032
16.物业服务费应从何时起算？ / 033
17.交房时必须交纳物业服务费吗？ / 035
18.房屋未入住是否可以以未享有物业服务为由拒交物业服务费？ / 036
19.房屋质量有问题，业主可以拒交物业服务费吗？ / 038
20.业主在什么情况下可以拒绝交纳物业服务费？ / 041
21.业主未交纳物业服务费，物业服务企业可以不为其提供物业服务吗？ / 042
22.物业服务企业代收电费等公共事业费的，可以收取手续费吗？ / 044
23.尚未办理产权变更登记，正在使用物业的业主有权拒交物业服务费吗？ / 045
24.物业服务企业是否可以预收物业服务费？ / 047
25.业主可以以没有签订物业服务合同为由拒交物业服务费吗？ / 049
26.业主装修不遵守管理规约，物业服务企业是否有权制止？ / 051
27.物业服务企业单方面提高物业服务费，业主可以拒交吗？ / 053
28.业主有权以开发商违约为由拒绝交纳物业服务费吗？ / 055
29.开发商有权要求业主在办理入住前先交纳物业服务费吗？ / 058
30.物业服务企业能以“二次供水”为由提高水价吗？ / 059
31.物业服务合同终止后至新的物业服务企业入驻之间的空档期，原物业服务企业能继续收取物业费吗？ / 061
32.物业服务企业强行收取装修押金是否合法？ / 063
33.物业合同终止后物业服务企业应履行哪些义务？ / 065
34.物业服务合同终止，物业服务企业不办理移交手续怎么办？ / 067
35.物业服务企业可以向不交纳物业服务费的业主收取滞纳金吗？ / 069
36.物业服务合同中约定业主未按时交纳物业服务费需要交纳滞纳金的该怎么处理？ / 070
37.业主以没有看到业主委员会和物业服务企业签订的合同为由拒交物业服务费合理吗？ / 072
38.房屋租金是否可以抵销物业服务费？ / 074
39.物业服务企业占用业主共有道路作为停车场收取的小区停车费是否该返还给业主？ / 075
40.业主拖欠物业服务费，物业服务企业有权停水、停电吗？ / 078
41.物业服务收费标准未经物价局备案是否合法？ / 080
42.居住在一层的业主，可否不交电梯费？ / 083
43.什么是包干制和酬金制？二者有哪些具体的规定？ / 084
第三章 小区的维修纠纷
44.物业服务企业与业主的维修责任应如何划分？ / 092
45.物业服务企业对业主报修不及时处理，给业主造成损失怎么办？ / 094
46.小区公共设施维修养护不及时，物业服务企业应承担哪些责任？ / 096
47.物业服务企业追讨物业服务费有诉讼时效限制吗？ / 097
48.业主入住后房屋受损，物业服务企业和开发商应在各自职责范围内负责吗？ / 100
49.业主违章修建户外设施，物业服务企业是适格的诉讼主体吗？ / 101
50.物业服务企业不允许业主封闭阳台的约定要受到合法性审查吗？ / 104
51.部分业主违反业主委员会通过的协议自封阳台，物业服务企业或者业主委员会有权起诉业主吗？ / 107
52.物业服务企业应当对维修过程中的不当行为负责吗？ / 109
53.物业服务企业有权阻止业主安装可能影响大楼主体结构的室内设备吗？ / 111
54.业主能以前期物业服务合同不合理为由而进行违章装修吗？ / 113
55.业主违章装修，物业服务企业有权采取罚款或断水、断电等惩罚措施吗？ / 115
56.相邻业主造成的侵权，物业服务企业应该负责赔偿吗？ / 118
57.业主在承重墙上凿孔，邻居有权起诉制止吗？ / 119
58.业主在其独用的平台上搭建玻璃房，物业服务企业有权制止吗？ / 121
59.业主装修不当造成损失的，物业服务企业应对其疏于监督管理造成的损失负责吗？ / 123
60.业主违反物业管理规约自行安装防盗设施合法吗？物业服务企业是否有权要求业主拆除？ / 125
61.相邻业主不当装修造成损失，物业服务企业应当承担责任吗？ / 127
62.业主能以与其他业主进行同样装修为由违反物业管理约定擅自装修吗？ / 130
63.排污管道堵塞，相邻业主负有排除妨碍的配合义务吗？ / 131
64.业主封闭自家阳台，房地产行政管理部门有权处罚吗？ / 133
65.物业服务企业是否拥有进入居民住宅进行维修的权利？ / 135
66.业主擅自建设违章建筑，房地产行政管理部门应该处罚业主还是物业服务企业？ / 137
67.小区顶楼漏雨，楼顶维修费是顶楼业主自己支付，还是本楼业主均摊？ / 139
68.业主家漏水导致电梯停运，物业服务企业应承担责任吗？ / 141
第四章 小区内的人身伤害
69.业主锻炼坠楼身亡，承建方和物业服务企业谁是被告？谁承担赔偿责任？ / 146
70.物业服务企业要对触电受伤业主负赔偿责任吗？ / 147
71.楼道设计不合理，住户摔伤，物业服务企业与开发商谁应承担责任？ / 150
72.电梯发生坠落事故，物业服务企业应对自己的过错承担举证责任吗？ / 152
73.物业服务企业保安人员随意让社会人员进入小区，发生人身损害事件，物业服务企业是否应承担赔偿责任？ / 153
74.业主乘货梯摔伤，物业服务企业能够证明自己没有过错，还需要负责吗？ / 156
75.小区物业服务企业的保安打死访客，物业服务企业需要承担责任吗？ / 157
76.物业服务企业需要对设施致人损害承担责任吗？ / 158
77.小区健身器材被损坏，物业服务企业发出的免责告示有法律效力吗？ / 160
78.物业服务企业因对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，该如何处理？ / 161
79.小区内堆放的建筑垃圾伤人，物业服务企业要承担责任吗？ / 163
80.业主堆放建筑垃圾导致住户受害，应当承担赔偿责任吗？ / 165
81.未设路障、未采取防护措施导致进入小区的非小区居民受伤，物业服务企业要承担责任吗？ / 166
82.业主突发急病，却遇电梯停运，物业服务企业应当负责吗？ / 167
83.危险品露天放置，小孩失手点燃引爆，物业服务企业和监护人应各自承担什么责任？ / 168
84.业主在小区内违禁放鞭炮出事故，物业服务企业尽到管理职责还要承担责任吗？ / 170
85.业主热水器产生的冰溜子砸伤小区居民，业主、物业服务企业和生产商应各负其责吗？ / 171
86.儿童攀爬小区草坪上的钢筋护栏受伤，物业服务企业和监护人应各自承担责任吗？ / 173
87.高空抛物会构成刑事犯罪吗？ / 175
88.高空坠物会构成刑事犯罪吗？ / 178
第五章 小区的财产、名誉侵权
89.业主将房前小院扩建至公共人行道，物业服务企业起诉侵权能获得支持吗？ / 182
90.业主委员会张贴通知指责物业服务企业贪污而内容失实，其应承担责任吗？ / 183
91.业主有权处置其使用的共用楼道吗？ / 184
92.业主车辆受损，辱骂攻击保安构成侵权吗？ / 187
93.下水道堵塞找不出肇事者，应由共有人共同承担责任吗？ / 188
94.物业服务企业在小区内张贴失实公开信，构成侵权吗？ / 190
95.小区水泵噪声扰民，业主有权请求物业服务企业承担精神损害赔偿吗？ / 191
96.因遭受物业服务企业环境污染而造成的损害，业主可以要求精神损害赔偿吗？ / 193
97.物业服务企业张贴告示点名批评业主，构成名誉侵权吗？ / 194
98.业主装修擅自拆除承重墙怎么办？ / 195
99.物业服务企业对业主的装修监管不力致楼下轿车被砸，谁负赔偿责任？ / 198
100.物业服务企业未经业主同意，将“公共用地”授权他人使用，构成侵权吗？ / 200
101.物业服务企业能以危害小区安全为由擅自拆除户外广告牌吗？ / 202
102.物业服务企业在业主顶层楼面私自出租广告牌位合法吗？ / 204
103.小区内建筑物墙面、房顶、电梯等广告收入归物业服务企业所有还是业主共同所有？ / 205
104.物业服务企业丢失业主包裹应当承担责任吗？ / 207
105.未经业主同意，物业服务企业有权利用小区公共供暖设施对外供暖吗？ / 208
106.业主家里因管道堵塞受损失，物业服务企业在职责范围内应承担责任吗？ / 209
107.物业服务企业对排水系统未尽必要的养护义务，应赔偿住户渗水损失吗？ / 211
108.物业服务企业可以将物业服务委托给他人吗？ / 212
109.物业服务企业公开业主委员会委员的电话号码，侵犯其隐私权吗？ / 214
110.物业服务企业是否有权就业主妨害物业服务秩序的行为提起诉讼？ / 215
第六章 小区车位管理
111.小区一户业主可以买几个停车位？ / 220
112.小区停车费的标准是如何制定的？ / 221
113.房子已经售出，还能无偿使用原小区的停车位吗？ / 223
114.业主车位常被占，物业服务企业应当承担责任吗？ / 224
115.业主交纳停车费后车辆在小区内被盗，物业服务企业要承担赔偿责任吗？ / 225
116.业主车位被他人占用，停放他处受损失，物业服务企业要承担责任吗？ / 228
117.物业服务企业有权在小区楼之间的空地划出车位出租吗？ / 230
118.高空坠物砸车，物业服务企业能举证免责吗？ / 232
119.业主汽车被盗，保险公司理赔后可以向物业服务企业追偿吗？ / 233
120.住户使用临时出入证的车辆被盗，物业服务企业应当承担责任吗？ / 236
121.突发暴雨致车库被淹，物业服务企业可以免责吗？ / 238
122.未签订物业服务合同且业主只交纳了清洁费，业主丢失摩托车，物业服务企业要承担责任吗？ / 239
123.物业服务企业只收取规定的车辆管理费的一半，也应对车辆损坏负全责吗？ / 240
124.住户擅自停车占用通道，物业服务企业为疏通道路而致车辆损坏应赔偿吗？ / 241
125.车辆在小区露天停车场临时停放是否可以免费？ / 243
126.小区停车位可以出租给小区以外的人使用吗？ / 245
127.小区地面停车位是归业主共有还是归物业服务企业所有？ / 247
128.小区的车位车库使用应该遵循“业主优先”原则吗？ / 250
第七章 小区共用部分的使用及维护
129.物业服务企业可以改变物业管理区域内公共设施、场所的原始用途吗？ / 256
130.业主可以将住宅改为商业用房开设公司吗？ / 258
131.单元管道阀门能否设计在居民室内？开发商售房时没有提前告知，业主如何维权？ / 260
132.邻居对房屋进行“群租”，业主不胜其扰怎么办？ / 262
133.业主擅自占用楼道共用部位堆放杂物怎么办？ / 266
134.相邻方安装空调，空调机排风口正对邻居家的窗户怎么办？ / 268
135.业主与物业服务企业发生纠纷后，应当通过何种途径解决？ / 270
136.小区的会所对外营业扰民，业主应如何维权？ / 271
137.小区内供水、供电、通信、有线电视及设施设备由物业服务企业负责维护吗？ / 274
138.开发商出售房屋时承诺一楼送花园是否侵害了其他业主的利益？ / 277
139.物业服务合同依法解除后，如果物业服务企业以物业服务费被拖欠为由拒绝退出，业主应当如何主张权利？ / 279
第八章 小区安全防卫
140.保安深夜私闯民宅，物业服务企业应当承担责任吗？ / 284
141.业主在家中被害，物业服务企业尽到管理职责就不需要承担责任吗？ / 286
142.小区业主在家中被害，执勤保安已进行访客登记，物业服务企业需要承担责任吗？ / 287
143.因建筑和管理存在瑕疵，住户在家中被害，开发商和物业服务企业要承担什么责任？ / 289
144.业主在小区遭人殴打，保安在场未救助，物业服务企业应该承担责任吗？ / 291
145.业主家中物品被盗，物业服务企业要承担责任吗？ / 293
146.物业服务企业禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，物业服务企业需要承担责任吗？ / 295
147.业主停在小区里的车辆被盗，物业服务企业应承担责任吗？ / 297
148.物业服务企业纵容小区恶势力使业主受损，物业服务企业要承担责任吗？ / 299
149.他人跳楼自杀砸死其他业主，物业服务企业要承担赔偿责任吗？ / 300
150.业主与看房人发生纠纷被打伤，物业服务企业需要承担责任吗？ / 301
第九章 业主大会的权利义务
151.业主大会决议对谁具有约束力？ / 306
152.业主大会决议对业主继受人是否具有约束力？ / 307
153.如果业主大会决议违法，业主如何行使撤销权？ / 309
154.业主大会决议对未参加会议的业主是否具有约束力？ / 311
155.只通知部分业主召开业主大会是否合法？ / 313
156.让业主填写“征求意见表”符合业主大会召开的条件吗？ / 316
157.在小区内，到底是业主委员会说了算，还是业主大会说了算？ / 318
158.业主在物业管理区域内有多套房屋，其在业主大会上如何行使表决权？ / 321
第十章 业主的权利义务
159.业主对小区内的建筑物享有哪些权利？ / 326
160.业主可以对管理规约说不吗？ / 328
161.房屋设备不全，业主应该如何维权？ / 330
162.业主觉得业主委员会的决定不适当，可以提起撤销之诉吗？ / 332
163.业主破坏小区绿地，物业服务企业不作为，其他业主可以行使物业管理权吗？ / 335
164.业主认为业主委员会委员不称职，如何撤销其资格？ / 336
165.物业服务企业出租小区共用地，业主有权起诉吗？ / 339
166.业主与物业服务企业之间发生供暖纠纷，业主个人或者全体业主应该如何维权？ / 341
167.业主大会作出小区车位先到先得的决议是否可以被撤销？ / 345
168.业主是否可以要求撤销业主大会作出的提高小区部分性质房屋物业费的决议？ / 347
169.业主大会投票时，“视为同意”和“视为同意多数”有何区别？ / 348
170.业主行使撤销权有时间限制吗？ / 350
第十一章 业主委员会的权利义务
171.一个小区能否成立多个业主委员会？ / 354
172.业主委员会可以擅自决定聘用其他工作人员吗？ / 355
173.业主入住小区多年，一直未成立业主委员会，如何解决？ / 357
174.业主委员会有权决定将草坪绿地改建为停车位吗？ / 359
175.业主委员会有权对拖欠物业服务费的业主进行公示吗？ / 363
176.业主委员会办公经费可以使用专项维修资金吗？ / 366
177.业主委员会任期届满，不开会就换届符合法律规定吗？ / 369
178.业主委员会主任独揽大权，将印章私藏家中，擅自盖章造成的损失，由谁承担？ / 371
179.业主委员会可以对不交纳物业服务费的业主提起诉讼吗？ / 373
180.业主委员会擅自与物业服务企业签约是否有效？ / 375
181.业主委员会是否具有诉讼主体资格？ / 377
182.开发商违约，是业主个人还是业主委员会具有起诉资格？ / 380
183.业主委员会如何处理新旧物业服务企业的交接工作？ / 382
184.业主委员会是否有权在前期物业服务合同期限届满之前和新的物业服务企业订立物业服务合同呢？ / 384
185.业主委员会可以代表业主起诉物业服务企业吗？ / 386
186.业主委员会可以要求物业服务企业返还专项维修资金吗？ / 388
187.业主委员会是否有权解聘物业服务企业？ / 391
188.业主委员会换届后解除原业主委员会订立的物业服务合同应承担违约责任吗？ / 394
第十二章 小区专项维修资金
189.专项维修资金交存比例是多少？何时交纳？ / 398
190.业主大会成立前，如何使用专项维修资金？ / 400
191.业主大会成立后，如何使用专项维修资金？ / 403
192.业主委员会可以使用小区的专项维修资金购买银行理财产品吗？ / 405
193.业主出售房屋后，可以取回自己已交纳的专项维修资金吗？ / 409
194.专项维修资金利息等收益是归全体业主共有，还是归业主委员会所有？ / 410
195.业主委员会可以随意决定使用专项维修资金吗？ / 413
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| 內容試閱：
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前言
随着我国城市化进程的不断深入，居住聚集程度越来越高，人民群众对于房间内小环境和房间外小区大环境的品质要求越来越高。相应地，业主对于物业服务的专业化管理有了更高和更细致的要求，业主的高品质要求也导致物业服务纠纷和相邻关系纠纷越来越多，业主与物业服务公司之间的纠纷日益凸显。物业服务纠纷的形式也越来越多样化，主要集中在前期物业管理、物业服务费、小区的维修、小区内人身财产损害、业主名誉侵权、小区内车位管理、小区内公用部分的使用及维护等各方面。例如，生活中经常出现的物业服务公司乱收服务费，甚至擅自对业主进行断水、断电，严重影响业主的正常生活；更为突出的是物业服务公司对于小区的安全保卫工作究竟如何界定，物业服务公司对于业主财物，特别是存放于公共位置的重要财物丢失是否应当承担责任；还有小区内公共区域如楼梯、绿化等空闲场所，单个业主是否可以自行处分、擅自利用等问题。
物业服务纠纷存在于我们现实生活之中，城市化程度如此之高的现在，居住在城市中的每一个人都避免不了要与物业服务公司打交道。当然，作为小区的一员，也应该关心小区的正常秩序，了解业主大会与业主委员会的相关职权。因此，学习与物业服务相关的法律知识，对于维护自身合法权益、合理妥善解决邻里纠纷尤为重要。
在此，为了帮助大家学习相关法律知识，笔者特意编写了本书，希望能给大家带来帮助。本书具有以下特色：
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第二，便捷性。本书以与物业服务有关的最常见的小问题作为目录，采取一问一答的形式，对各种“疑难杂症”对症下药。同时，本书还对各类问题按照科学的方式加以分类整理，使大家检索某一法律问题时能在最短的时间内完成，非常便于查找和阅读。
第三，通俗性。在编辑本书的过程中，笔者始终奉行着这样一个初衷——用最通俗易懂的语言把每一个法律知识点都交代得清清楚楚，让每一位读者都能从中受益。对于每一个知识点，我们都站在读者的立场上，由具体的案例出发，律师答疑时也尽可能地深入浅出，相信读者一定能看得懂。
总之，涉及物业服务的法律问题与居民的生活密切相关，因此了解有关的法律知识至关重要。希望各位读者在读过此书后，能充分了解生活中出现各类物业服务纠纷时的处理方式，从而妥善处理纠纷，保护自己的合法权益。
感谢陈闪闪、王智远、赵灿、刘玉杰在本书编撰过程中所付出的努力，他们都是后起之秀，在他们身上我看到了希望。另外，由于笔者水平有限，本书多有欠缺之处，敬请有关专家和读者提出宝贵建议！
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